© Hahn Immobilien AG
Immobilienobjekt von Hahn in Fulda
Offenkundig gibt es derzeit wieder ein Fenster für Mittelstandsanleihen – zumindest für solche, denen Qualität zugesprochen wird. So konnte die saarländische Brauerei Karlsberg 30 Millionen Euro innerhalb weniger Stunden unterbringen.
Doch es sind nicht nur bekannte Namen, die für eine erfolgreiche Plazierung sorgen. Die Unternehmensgruppe Hahn aus Bergisch-Gladbach konnte die Zeichnungsfrist auch am ersten Tag beenden und 20 Millionen Euro erlösen.
Rating als Trumpf
Der Trumpf des überregional eher weniger bekannten, auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Fondsgesellschaft und Emissionshauses war vor allem das Rating von „A-„. Nachdem Creditreform das Rating des Pflegeheimbetreibers Senivita von zunächst „A-„ auf „BBB+“ gesenkt hat, ist Hahn der einzige Emittent von Mittelstandsanleihen mit einem A-Rating. Zudem ist dies das erste bei der Agentur Scope beauftragte Rating. Diese hatte in den Vormonaten durch unbeauftragte Finanzstärke-Ratings für Aufmerksamkeit gesorgt, die zum Teil recht kritisch ausgefallen waren.
Hahn erzielte im vergangenen Jahr Umsatzerlöse von knapp 70 Millionen Euro, deutlich weniger als die mehr als 100 Millionen Euro des Vorjahres. Vor allem das Neugeschäft, auf das rund 90 Prozent des Umsatzes ließ nach. Das war vor allem auf ein geringeres Volumen an veräußerten Gesellschaftsanteilen und Vorratsimmobilien zurückzuführen. Auch das Betriebsergebnis fiel mit rund 2 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr deutlich. Dagegen verdoppelten sich die Umsätze im ersten Halbjahr nahezu auf rund 17 Millionen Euro, während der Betriebsverlust deutlich von 2,6 auf 0,5 Millionen Euro fiel.
Grund für die volatile Entwicklung seien zum einen Abgrenzungseffekte. So würden An- und Verkäufe von Immobilien ergebniswirksam. Je nach Datum der Übergabe an die Fondszweckgesellschaft fielen auch die Umsätze an. Zum anderen würden Direktplazierungen von Fonds nicht ergebniswirksam abgewickelt. Auch Schwankungen in den Provisionserlösen für die Verwaltung der Fondsimmobilien erklärt Hahn mit den unterschiedlichen Plazierungsvolumina.
Schwierige Jahre
Die Jahre 2008 bis 2010 waren für Hahn schwierig, das Unternehmen schrieb rote Zahlen. Viel dazu beigetragen hat der Einstige in das Geschäft mit Luxemburger Spezialfonds für institutionelle Investoren. Die Plazierung des „Hahn FCP-FIS German Retail Fund“ gestaltete sich aufwändig. Hinzu kamen Wertberichtigungen und geplatzte Projekte. Gleichzeitig wurde die Bilanzsumme durch drastische Reduzierung der Vorratsimmobilien deutlich verkürzt, was aber nicht zuletzt im Zusammenhang mit dem Hahn FCP stand.
Im Zuge dessen verbesserte sich allerdings die Bilanz. Die Eigenkapitalquote erreichte zum 30. Juni 34,5 Prozent, nachdem sie zum Jahresende 2009 noch bei 16,3 Prozent gelegen hatte. Dazu wurden nicht nur Schulden abgebaut, sondern auch das Kapital der seit 2006 börsennotierten AG erhöht.
Überbesichert
Besonderer Vorzug der Anleihe ist indes die Besicherung durch treuhänderisch verwaltete Anteile an Spezialfonds und Objektgesellschaften. Scope beziffert deren Wert auf aktuell 21,27 Millionen Euro. Zusätzlich werden die Erträge aus den Anteilen verpfändet sowie weitere 400.000 Euro, so dass Scope die Kupondeckung auf aktuell 111,89 Prozent beziffert.
Zwei Haken hat das Konzept naturgemäß. Zum einen ist der Wert der Sicherheiten nicht unbedingt stabil, auch wenn deutsche Einzelhandelsimmobilien mit Mietern wie Edeka, Rewe oder Tengelmann sicherlich werthaltiger sind als vieles andere. Die Anteile an den Spezialfonds werden monatlich auf von externen Prüfern durchgeführten Immobilienwertgutachten bewertet.
Dagegen werden bei den Objektgesellschaften nicht die Anteile, sondern die Immobilienobjekte der Gesellschaften bewertet. Daher könne nicht ausgeschlossen werden, dass der angenommene vom wahren Wert abweicht, so Scope. Zudem liegen für 6 Fachmarktzentren nur geschätzte Marktwerte vor. Das betrifft derzeit rund 13 Prozent der gestellten Sicherheiten.
Hinzu kommt, dass es sich bei den Sicherheiten um Sicherheiten von Tochtergesellschaften der Emittentin handelt. Das bedeutet, dass diese im Insolvenzfall nicht abgegeben werden können, sofern das Stammkapital der jeweiligen Tochter dadurch angegriffen würde. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass die bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge beendet würden. Dies wäre aber unternehmerisch nur bei einem Verkauf sinnvoll. Für diesen Fall aber muss der Sicherheitenbestand aber entsprechend aufgestockt werden.
Rendite deutlich gesunken
Mit dem mit 19 Millionen Euro geplanten Nettoerlös der Anleihe sollen 10,7 Millionen Euro an Verbindlichkeiten abgelöst werden. Netto würde also die Verschuldung nur um knapp 10 Millionen Euro durch die Anleihe stiegen. Alles andere außen vor ergäbe sich damit ein Anstieg der Bruttoverschuldung um rund 42 Prozent. Die Eigenkapitalquote sänke von 34,5 auf rund 30 Prozent. Damit zeigt sich die Hahn-Anleihe unter diesem Aspekt als echte Mittelstandsanleihe, die weder die Bilanzrelationen auf den Kopf stellt noch die Finanzierungsstruktur ins Einseitige kippen lässt.
Verzinst wird die fünfjährige Anleihe mit 6,25 Prozent. Bei einem aktuellen Kurs von 103,6 Prozent rentiert sie damit mit nur noch 4,88 Prozent und zeigt somit eine ähnliche Beliebtheit wie die hoch gehandelten Papiere von Bastei-Lübbe und Senivita. Das ist letztlich nicht mehr viel und bewegt sich in Dimensionen von Anleihen von Emittenten wie der spanischen Telefonica oder Kabel Deutschland. Insofern ist es eine Frage der persönlichen Anlagephilosophie, ob sich der Kauf auf diesem Niveau noch lohnt.
Anlagenotstand
Michael Arndt (Mikel1962)
- 17.09.2012, 19:10 Uhr
