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Baustelle in Leipzig
Der Osten Deutschlands, dem einige süddeutsche Politiker einen gewissen Nachholbedarf in puncto Intelligenz bescheinigen, hat in einer Hinsicht diesen sicherlich nicht. Die Unternehmensfinanzierung durch Inhaberschuldverschreibungen ist dort mittlerweile zu einem blühenden Geschäftszweig geworden.
Halloren, nach eigenen Angaben Deutschlands älteste Schokoladenfabrik gründete im Zuge einer erfolgreich begebenen Anleihe sogar einen eigenen Finanzvertrieb, der als Halloren Finanzdienstleistungs GmbH mittlerweile für drei weitere Emittenten Anleihen verkauft.
Großer Emittent: WBG Leipzig-West
Allen voran aber geht die Wohnungsbaugesellschaft Leipzig-West (WBG Leipzig-West) , die ursprünglich einmal 1926 gegründet, in den neunziger Jahren wiederbelebt wurde und seit 1999 Anleihen emittiert. Aktuell macht das Unternehmen Werbung für eine mit 6,75 Prozent verzinste Anleihe, die ursprünglich mit einer fünfjährigen Laufzeit versehen, im Oktober 2004 mit einem Volumen von 20 Millionen Euro aufgelegt wurde. Seitdem wurde die Zeichnungsfrist zweimal verlängert und das Emissionsvolumen zweimal auf zuletzt 80 Millionen Euro verdoppelt.
Die WBG Leipzig-West ist als Zentrum eines Beteiligungsnetzwerks organisiert. Selbst hält sie Beteiligungen in Höhe zwischen 77 und 93 Prozent an fünf Unternehmen, der „Zentrale für Wohnungsbaugesellschaften“, den WBGs Leipzig-Wahren und -Möckern, der Leipzig-West Liegenschaften und der Wohnungsgesellschaft Zwickauer Land. Überdies hat die WBG Leipzig-West zwei Fondsgesellschaften neu gegründet.
Über die Leipzig-West Liegenschaften hält sie mittelbar Beteiligungen an drei Unternehmen aus der Schutz- und Sicherheitsbranche, von denen eines, die SKI Security Guard wiederum Beteiligungen an Unternehmen halten, die verschiedene immobiliennahe Dienstleistungen erbringen oder Produkte herstellen.
Über mittelbare und unmittelbare Gewinnabführungsverträge laufen die finanziellen Fäden dann in der WBG Leipzig-West zusammen. Diese wiederum ist über einen Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag der J.S. Immobilienbeteiligungen unterworfen, die den Jahresüberschuß einbehält. Die Initialen stehen für den Nürnberger Kaufmann Jürgen Schlögel, der, so die Sächsische Zeitung, 74 Prozent an der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig West AG hält.
Schwer durchschaubare Erträge
Für das vergangene Jahr weist die WBG Leipzig-West eine Gesamtleistung von 6,8 Millionen Euro aus, 16,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Mehr als das Doppelte umfassen die sonstigen betrieblichen Erträge, die auf 15,8 Millionen Euro beziffert werden. Diese stammen aus der Einbringung von Grundstücken in die neu gegründeten Fondsgesellschaften, die wieder zu 100 Prozent der Gesellschaft gehören. Es handelt sich also um Verkäufe innerhalb der Holding. Sollten die Fonds keine Mittel von außen zugeführt erhalten haben, werden die Verkäufe nicht liquiditätswirksam, sondern schlagen sich in deren Bilanzen als Verlust nieder.
Das eigene Geschäft der WBG Leipzig-West steckt tief in den roten Zahlen. Denn obwohl sie aus Gewinnabführungsverträgen Zuflüsse von fast 16 Millionen Euro verzeichnet, bleibt am Ende nur ein Betriebsergebnis von 980.187,35 Euro übrig (13,4 Prozent mehr als im Vorjahr). Nach Steuern blieben davon knapp 750.000 Euro übrig (rund ein Prozent weniger als im Vorjahr), die komplett an die J.S. Immobilienbeteiligungen abgeführt wurden.
Die Zuflüsse aus den Beteiligungen stammen zu fast 96 Prozent von der Tochter Leipzig-West Liegenschaften. Die WG Zwickauer Land machte 133.165,55 Euro Verlust und die WBG Leipzig-Möckern 242.846,15 Euro. Woher die Gewinne der Leipzig-West Liegenschaften stammen, die sich übrigens gegenüber 2003 mehr als halbiert haben, läßt sich nicht ermitteln. Denn dies steht ja nur in den Bilanzen der Tochter. Da diese obendrein über zahlreiche Beteiligungen verfügt, steht es möglicherweise noch nicht einmal darin. Da indes das Unternehmen und seine Tochter SKI „wiederum“ Beteiligungen veräußert haben, dürfte zumindest ein Teil der Gewinne darauf zurückgehen.
Mehr als 200 Millionen Schulden
Am stärksten wird die Bilanz der WBG Leipzig-West durch zwei Kostenblöcke belastet. Da sind zum einen die „sonstigen betrieblichen Aufwendungen“ die gegenüber 2003 um fast 62 Prozent auf 17,36 Millionen Euro steigen und damit über 43 Prozent der Aufwendungen ausmachen. Davon entfallen 2,34 Millionen auf die Hausbewirtschaftung, die übrigen 86,5 Prozent bleiben unerklärt. Schon 2003 war dieser Bilanzposten um 126 Prozent gestiegen.
Der zweite Kostenblock macht fast 40 Prozent der gesamten Aufwendungen aus. Es handelt sich dabei um Zinsen und ähnliche Aufwendungen. Diese sind seit 2003 um rund 18 Prozent gestiegen. Denn die WBG West hat aktuell Anleiheschulden von nicht weniger als 215,24 Millionen Euro, 30 Prozent mehr als im Vorjahr, in dem die Anleiheschulden um 48 Prozent gestiegen waren.
Demgegenüber stehen hauptsächlich Sach- und Finanzanlagen in Höhe von insgesamt 144 Millionen Euro sowie Forderungen in Höhe von 99 Millionen. Doch 53,6 Millionen der Finanzanlagen sind Anteile an verbundenen Unternehmen. Die Forderungen sind alle gegen verbundene bzw. Beteiligungsunternehmen gerichtet, also innerhalb des Beteiligungsnetzwerks. Deren tatsächlicher Wert ist schwer nachvollziehbar. Auffällig ist aber, daß die ertragreiche Tochter Leipzig-West Liegenschaften laut Bilanzanhang ein negatives Eigenkapital von rund einer Million Euro hat, die WBG Leipzig-Möckern sogar 1,8 Millionen.
Gretchenfrage Leistungsfähigkeit
Die WBG Leipzig-West selbst hat ein gezeichnetes Kapital von rund 1,5 Millionen Euro. Hinzu kommen 8,9 Millionen Euro Sonderrücklage sowie ein Verlustvortrag von 2,2 Millionen Euro, so daß hier ein krasses Mißverhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital zu bestehen scheint.
Insgesamt erscheint die WBG Leipzig-West als ein intransparentes und zudem fragiles Gebilde. Auch der Vermögensverwalter Jens Richter beklagt in der „Sächsischen Zeitung“ die Verschachtelung der Gesellschaft. Da den Überblick zu behalten, falle schwer. Vor allem aber stellt er die Frage ob die beherrschende J.S. Immobilienbeteiligungen im Verlustfall die Zinszahlung an die Anleger zuläßt.
Für Anleihegläubiger ist die ohnhin alles beherrschende Frage, inwieweit das Unternehmen Zins und Tilgung leisten kann. Ohne die „sonstigen betrieblichen Erträge“ hätte die Gesellschaft ihren Verpflichtungen gar nicht nachkommen können. Und die Beteiligungserträge haben noch nicht einmal für die Zinszahlungen ausgereicht. Es stellt sich angesichts dessen die Frage, da die Anleihen gemäß Prospekt auch zur Tilgung früherer Anleihen verwendet werden können, ob hier nicht zumindest zum Teil rollierend finanziert wird.
Kein gutes Ansehen bei Presse und Verbraucherzentralen
Unter Verbraucherschützern ist die Gesellschaft keine Unbekannte. Verbraucherzentralen warnen schon lange vor den Anleihen des Unternehmens, das 2001 wegen irreführender Prospektangaben abgemahnt wurde. Im Auftrag der ZDF-Verbrauchersendung WISO prüfte Peter Sachs, Sachverständiger für Kapitalanlagen die Bilanz 2003. Sein Fazit war eindeutig: Die tatsächlichen Investitionen in so genannte Gebäude oder Sachanlagen, also Immobilien, seien im Verhältnis zu der Gesamtinvestition oder zu den Gesamtmitteln zu gering. Er rate hier zu großer Vorsicht.
Auch mit der Presse hat die Gesellschaft kein gutes Verhältnis. Dem WDR blieben einst die Türen verschlossen. Und WISO bekam Jürgen Schlögel nicht zu Gesicht. Der Präsident eines Flugrettungsvereins nahe Nürnberg und Hauptaktionär der Wohnungsbaugesellschaft hat auch in Nürnberg eine Firma. Deren Mitarbeiter wußten gegenüber WISO nicht, wo ihr Chef ist. Der meldete sich dann schriftlich und erklärte, daß mit der WBG Leipzig-West „alles in Ordnung“ sei. Das mag durchaus sein - aber dafür steht letztlich nur Schlögels Wort. Die Risiken werden dadurch aber nicht wirklich geringer.
