Inflationsangst Billiges Baugeld reizt zum Immobilienkauf

Die Leitzinsen verharren auf historischen Tiefständen und die Staatsverschuldung ufert nicht nur in Griechenland, sondern auch in den etablierten Industrienationen wie Deutschland oder den Vereinigten Staaten aus. Das Szenario erscheint eindeutig: Mittelfristig droht Inflation. Die Profiteure der Geldentwertung sind die Schuldner, weil der Realwert ihrer Verbindlichkeit sinkt. Das Szenario ziehen auch immer mehr private Haushalte in Betracht, denn der Zeitpunkt für den kreditfinanzierten Kauf einer Immobilie erscheint mehr als günstig.

Dies belegt eine Umfrage von Comdirect. Immer mehr Deutsche trauen sich demnach den Kauf oder Bau einer Immobilie zu. Den Zeitpunkt für günstig halten 53,5 Prozent. Im März waren es noch 47 Prozent. Allerdings ist die Nachfrage nach Immobilienkrediten rückläufig. Nach Statistiken der Bundesbank fiel das Neugeschäft in der Baufinanzierung im März mit 15,3 Milliarden Euro 13 Prozent geringer aus als im März 2009.

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„Auch unabhängig von der Inflationsgefahr ist der kreditfinanzierte Kauf von Immobilien im aktuellen Umfeld sinnvoll“, sagt Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung der Deutschen Bank. Er weist darauf hin, dass sich die Zinsen für Baugeld derzeit auf einem historisch niedrigen Niveau befänden. „Ein zehnjähriger Kredit kostet ab 3,5 Prozent, bei fünfjähriger Bindung sind es ab 2,9 Prozent.“ Dagegen hält Müller bei Immobilien jährliche Renditen zwischen 4 und 6 Prozent für möglich. Auch Torsten Daenert, der bei der Commerzbank im Konzernbereich Privatkunden für Strategie und Produkte des Kreditgeschäfts verantwortlich ist, hält die niedrigen Kreditzinsen für ein Argument zum Erwerb von Wohneigentum. Trotz des günstigen Umfelds rät er privaten Immobilienerwerbern, die Immobilienfinanzierung sorgsam zu prüfen, vor allem im Hinblick auf die finanzielle Situation und mögliche Veränderungen in der Lebenssituation.

Kein Immobilienrausch

Der Vorteil der günstigen Kreditzinsen, die sich der Kreditnehmer für zehn Jahre sichern kann, dreht sich schnell in einen Nachteil, wenn der Kreditvertrag vorzeitig gekündigt werden muss. Die Gründe dafür können vielfältig sein: Ehescheidung, Verlust des Arbeitsplatzes oder eine schwere Erkrankung. Durch die vorzeitige Kündigung entsteht der finanzierenden Bank ein Refinanzierungsschaden, den sie sich durch die Vorfälligkeitsentschädigung entgelten lässt. Jedoch darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nur dann verlangen, wenn der Marktzins zwischen Abschluss des Kreditvertrages und vorzeitiger Kündigung gesunken ist.

Denn dann kann sie die Mittel aus der vorzeitigen Tilgung nur zu geringeren Zinsen anlegen, wodurch ihr ein Verlust entsteht. Erwartet der Kreditnehmer aber mittelfristig Inflation, müsste der Marktzins steigen und die Bank würde durch die vorzeitige Tilgung keinen Verlust erleiden. Aber in diesem Fall würde der Kreditnehmer zum Zinsspekulanten. Eine Rolle, die bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung nicht ratsam wäre.

Doch trotz des billigen Baugelds ist in der deutschen Bevölkerung noch kein Immobilienrausch ausgebrochen. „Die Immobilie ist ein langfristiges Engagement und für viele Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Entscheidungen von dieser Tragweite fallen in Krisenzeiten häufig schwerer“, sagt Daenert. Seiner Ansicht nach spielen auch die Immobilienpreisentwicklung, das Mietniveau und der Wegfall von Förderungen (Eigenheimzulage) eine Rolle bei der Kaufzurückhaltung.

Kurzfristig kein Inflationsrisiko

Dass die Immobilienpreise in Deutschland noch immer niedrig sind, darauf verweist Müller von der Deutschen Bank. „Deutschland ist der einzige Markt in Europa, in dem derzeit kein einziger Indikator auf eine Überbewertung hinweist“, betont er. Eher müsse von einer Unterbewertung ausgegangen werden. Müller und Daenert halten die Lage der Immobilie für einen entscheidenden Faktor in deren Wertentwicklung. „Der Erwerb einer Immobilie in einer schlechten Lage kann durch den Immobilienwertverlust den positiven Effekt in der Wertentwicklung durch die allgemeine Teuerung wieder zunichte machen“, warnt Müller. Ein weiterer Faktor für die Wertentwicklung ist nach Ansicht von Daenert die künftige Nachfrageentwicklung am Standort. Darauf könne die erwartete Bevölkerungsentwicklung einen Hinweis geben.

Sowohl bei der Deutschen Bank als auch bei der Commerzbank spielt der Inflationsaspekt bei den Kundengesprächen zur Baufinanzierung eine immer größere Rolle. „Die Angst vor der Inflation ist allerdings größer als die konkrete Gefahr der Geldentwertung“, sagt Müller. Er sieht kurzfristig kein Inflationsrisiko. Gleichwohl müsse dieses Szenario auf Sicht von drei bis fünf Jahren ins Kalkül einbezogen werden. Zwar sind Daenert zufolge Wertsteigerungspotenziale und damit Inflationsschutz Themen im privaten Immobilienerwerb, im Vordergrund stehen aber häufig Altersvorsorge und mietfreies Wohnen.