© Immofinanz
Bürogebäude der Immofinanz in Prag
Anleger, die in Anleihen investieren, sind in keiner beneidenswerten Situation. Staatsanleihen bieten nur die Wahl zwischen hohem Risiko und null Rendite. „Das Hauptargument für Bundesanleihen ist, dass man weiß, wie viel man verliert“, sagte kürzlich ein frustrierter Banker. Auf der Unternehmensanleihenseite ist es nicht besser. Gerade einmal 2,95 Prozent beträgt der Zins, den die Deutsche Post auf ihre jüngste zehnjährige Anleihe zahlt. Die fünfjährige Tranche bringt 1,875 Prozent. Folgt man den aktuellen Inflationsprognosen, bringt die Anleihe realiter bis 2014 gerade einmal 0,1 Prozent.
Die Not der deutschen Anleger lindern derzeit Emissionen aus dem Nachbarland Österreich. Am Montag begann die Zeichnungsfrist für eine Anleihe der Immobiliengesellschaft Immofinanz, die bei einer Laufzeit von 5 Jahren mit 5,25 Prozent verzinst wird. Dabei handelt es sich nicht nur um Österreichs größte Immobilien-AG, sondern um die Nummer fünf in Europa. Immofinanz ist damit größer als jede deutsche Immobilien-AG.
Ein Viertel der Immobilien stehen in Russland
Das Portfolio mit einem Wert von knapp 10 Milliarden Euro besteht zu ähnlich großen Teilen aus Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien. 10 Prozent machen Logistikimmobilien und Hotels aus, wobei letztere verkauft werden sollen. Immofinanz ist ein integrierter Immobilienkonzern. Aus den Mittelzuflüssen, die zu 80 Prozent aus der Vermietung stammen, werden Entwicklungsprojekte finanziert, diese Immobilien eine Zeitlang verwaltet und dann wieder verkauft.
Weniger als 40 Prozent der Immobilien befinden sich in Österreich, der Rest verteilt sich fast ausschließlich auf Osteuropa und Deutschland. Ein Viertel des Portfolios befindet sich in Russland und Rumänien, wobei Moskau der zweitwichtigste Standort der Immofinanz ist. Die Verhältnisse in Osteuropa seien besser, als sie weithin beschrieben würden, sagt der Vorstandsvorsitzende Eduard Zehetner. Gerade in Russland ließen sich derzeit hohe Renditen erzielen und dafür wolle man durch eine Finanzierungsrunde gerüstet sein.
In der Finanzkrise ist die Immofinanz abgestürzt
Eine Komponente davon sei die Anleihe - für das Unternehmen die erste klassische Unternehmensanleihe überhaupt. Bislang finanzierte sich das Unternehmen am Kapitalmarkt vor allem durch Wandelanleihen. Doch das ist diesmal keine Option: „Unser Aktienkurs ist für die Begebung einer Wandelanleihe nicht geeignet“, sagt der Vorstandsvorsitzende Eduard Zehetner. „Wir notieren rund 50 Prozent unter dem inneren Wert. Eine so große Verwässerung des Kurses wäre unverantwortlich.“
Der Aktienkurs der Immofinanz liegt aktuell bei 2,38 Euro. Das ist weit weniger als im Jahr 2007, wo er bis auf 12,54 Euro gestiegen war. Doch dem fast ununterbrochenen Höhenflug von 1999 bis April 2007 folgte ein jäher Abstieg. Ende 2007 war der Kurs um 45 Prozent gefallen. Nach einer kurzen Erholung Anfang 2008 erwischte die Finanzkrise die Anleger voll: Unsanft schlug der Immofinanzkurs im November 2008 bei 28 Cent auf.
Grund waren zum einen Bewertungsprobleme. Fehlten zunächst die Erträge, musste vor allem die damalige Tochter Immoeast zunächst aufgrund von Währungseffekten den Bestand deutlich abwerten. Zum anderen wirkten sich die Geschäftsbeziehungen zu Lehman Brothers nachteilig aus. Danach ging alles rasch abwärts. Vorstandschef Karl Petrikovics trat zurück. Die Kreditklemme zwang die Gesellschaft zu umfangreichen Notverkäufen. Bald wurden Vorwürfe der Bilanzmanipulation, des Betrugs und der Untreue laut.
Mit rund 3000 Klagen muss sich die Immobilien-AG noch herumschlagen
Doch die Immofinanz fing sich wieder. Nach einem Verlust von 3 Milliarden Euro im Geschäftsjahr 2008/2009 betrug der Gewinn zum 30. April 2011 etwa 313,5 Millionen Euro und in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres 269 Millionen Euro. Allerdings sind die Krisenfolgen noch nicht bewältigt. Denn da die frühere Großaktionärin Constantia Privatbank (CPB) in der Finanzkrise in Schieflage geriet, übernahm die Immofinanz alle Forderungen und Verbindlichkeiten. Deshalb muss sich die Immofinanz noch mit rund 3000 Klagen befassen, die die Immofinanz nach Aussage von Zehetner einen niedrigen zweistelligen Millionenbetrag kosten werden. Allerdings habe man dafür deutlich höhere Rückstellungen gebildet.
Bei den Klagen geht es zum einen um mögliche Beratungsfehler des AWD beim Verkauf von Produkten des Hauses Lehman Brothers, für die österreichische Gerichte aber bislang keine Verantwortlichkeit bei der ehemaligen CPB erkennen konnten. Zum anderen geht es um die nach Dafürhalten der Kläger zweckwidrig verwendeten Mittel aus einer Kapitalerhöhung im Jahr 2007. „Diese Vorwürfe sind unhaltbar. Die Zahlen sagen etwas anderes. Der Oberste Gerichtshof hat zwar die Klage zugestanden, aber es gibt unseres Erachtens kein Delikt.“, sagt Zehetner.
Ein Rating hat die Immofinanz nicht. Das ist in Österreich nicht ungewöhnlich, hier haben die meisten Unternehmen des Standardwerteindex ATX, dem auch Immofinanz angehört, kein Rating. Tatsächlich brauche die Immofinanz die Anleihe nicht. Derzeit gebe es aber eine gute Nachfrage nach sichereren Anlagen. Mit einem stabilen Mittelzufluss durch die hohen Mieteinnahmen biete die Immofinanz eine gute Investitionsmöglichkeit, so Zehetner. Zehn Prozent betrage die Leerstandsquote, die durchschnittliche Mietbindungsdauer 4,6 Jahre.
Schlechtes Image der Immobilienbranche belastet
Die Erlöse aus der Plazierung sollen im Herbst für die Ablösung von Verbindlichkeiten aus einer Wandelanleihe verwendet werden, für die die Anleger eine Verkaufsoption besitzen. Immofinanz rechnet mit einem zu refinanzierenden Volumen von 200 Millionen Euro. Zwar sitze man auf Barmitteln und Kreditlinien von 700 Millionen Euro, doch wolle man sich dieses Polster bewahren, um in den unsicheren Zeiten auch Chancen nutzen zu können.
Nach ihrer Existenzkrise sieht die wirtschaftliche Lage der Immofinanz derzeit gut aus. Der Aktienkurs wird durch das schlechte Image der Immobilienbranche in der Finanzkrise belastet, vor allem aber durch die Risikoaversion in Bezug auf die osteuropäischen Märkte. Das rät dazu die Kursgewinne der Anleihe nicht allzu hoch anzusetzen. Hoffnung gibt die 2017 fällige Wandelanleihe, auch wenn direkte Vergleiche nicht einfach sind. Die Wandelanleihe rentiert bei einem Wandlungspreis von 8,93 Euro aktuell bei 5,8 Prozent. Ihr Kurs liegt deutlich unter dem sogenannten Bond-Floor, bei dem die Wandelanleihe einer konventionellen Anleihe gleicht. Insofern scheint die Aussicht auf Kursgewinne bei einer Emissionsrendite der neuen festverzinslichen Anleihe von 4,93 Prozent begrenzt.
Endfälligkeit entscheidend
Der Blick sollte sich daher auf die Endfälligkeit richten. Legt man die Renditen am Markt befindlicher Anleihen an, so ergibt sich eine Rating-Indikation im oberen Bereich der spekulativen Ratings, bestenfalls im niedrigen Investment-Grad-Bereich. Eine ähnliche Indikation ergibt sich aus der jüngsten Plazierung einer fünfjährigen Anleihe der MTU Aero Engines mit einem Zins von 3 Prozent. Zwar handelt es sich hierbei um eine Industrieanleihe. Doch diese Anleihe war mit dem Rating „BBB-“ am unteren Ende der Investment-Grad-Skala viereinhalbfach überzeichnet. Das spricht auch für eine schwächere Einschätzung der Bonität der Immofinanz.
Mit dem Blick auf die Endfälligkeit kommt es vor allem die Wertbeständigkeit des Immobilienportfolios an. Diese sieht derzeit vielversprechend aus und scheint für Schwächephasen gut gewappnet zu sein. Was bleibt, ist die Gefahr einer globalen Wirtschafts- und Finanzkrise mit einer starken Kreditklemme. Deren Folgen sind schwer absehbar – das gilt aber nicht nur für die Immofinanz, sondern für fast alle Vermögenswerte.
