06.10.2006 · Trotz der Anhebung des Euro-Leitzinses können Immobilienkäufer optimistisch sein. An den Kapitalmärkten sind die Renditen rückläufig. Im Kundenkampf werben Anbieter nun sogar mit einer Innovation für den deutschen Markt.
Von Benedikt Fehr und Christian Siedenbiedel
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Gute Aussichten: die Konditionen bei Hypotheken sind günstig
Der Euro-Leitzins steigt, doch Immobilienkäufer brauchen sich darüber nicht zu grämen. Denn wie Daten der FMH-Finanzberatung zeigen, ist der Durchschnittswert für den Zins auf Zehnjahreshypotheken seit Mitte Juli von 4,75 auf zuletzt 4,41 Prozent gesunken. Viele Anbieter offerieren Zehnjahreshypotheken sogar deutlich günstiger als der von FMH berechnete Durchschnittswert. Im Kampf um Kunden werben erste Anbieter neben günstigen Konditionen zudem mit einer Innovation für den deutschen Markt: einer Hypothek mit Festzinssatz, die der Schuldner vorzeitig kündigen kann - und das ohne die ansonsten übliche Vorfälligkeitsentschädigung.
Sehr zum Leidwesen all derjenigen Bürger, die eine Hypothek neu aufnehmen oder umschulden mußten, kannte die Entwicklung der Hypothekenzinsen seit dem historischen Tief im Sommer 2005 nur noch eine Richtung: nach oben. Doch seit Juli dieses Jahres können die Hypothekenschuldner wieder aufatmen. Denn trotz der Anhebung des Euro-Leitzinses im August und am vergangenen Donnerstag sind die Renditen an den Kapitalmärkten und damit auch die Hypothekenzinsen wieder rückläufig. So rentieren zehnjährige Bundesanleihen nun nur noch mit 3,72 Prozent, nach 4,14 Prozent auf dem Höhepunkt im Juli.
Günstige Zinsen bedeuten keine gute Baufinanzierung
Nach Einschätzung von Cornelius Purps, einem Anleihefachmann bei der Hypo-Vereinsbank, dürfte die Zehnjahresrendite in den kommenden Monaten um das aktuelle Niveau schwanken. Für die Hypothekenzinsen bedeutet dies, daß die Tiefs des vergangenen Jahres in absehbarer Zeit wohl nicht wiederkommen, allerdings zumindest für die nächsten Monate auch kein starker Anstieg nach oben zu erwarten ist. Im historischen Vergleich bleiben die Hypothekenzinsen damit ausgesprochen günstig. Zur Erinnerung: Anfang der neunziger Jahre mußten rund 10 Prozent für Zehnjahreshypotheken gezahlt werden, zu Beginn dieses Jahrzehnts immerhin noch rund 6,5 Prozent.
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Verbraucherschützer weisen allerdings darauf hin, daß günstige Zinsen allein noch keine gute Baufinanzierung ausmachen. Vielmehr sollten Schuldner auch den übrigen Konditionen des Kreditvertrags große Aufmerksamkeit schenken. Dazu zählt zum Beispiel die Frage, ob der Kredit im Rahmen eines Sondertilgungsrechts zum Teil vorzeitig abbezahlt werden kann - zum Beispiel, wenn der Schuldner Bargeld geerbt hat. Solche vorzeitigen Teilabzahlungen können durch den Zinseszinseffekt die über die gesamte Laufzeit gerechneten Kosten eines Hypothekenkredits beträchtlich senken.
Hypothekendarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Viele Banken bieten solche Sondertilgungen an, allerdings meist nur für einen kleinen Teil des Gesamtkredits. Muß der Schuldner die Hypothek jedoch insgesamt vorzeitig kündigen, zum Beispiel weil er das Haus wegen eines Arbeitsplatzwechsels oder wegen Scheidung verkaufen muß, erheben die Banken typischerweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie kann den Schuldner Hunderte, wenn nicht Tausende Euro kosten. Vor allem der EU-Kommission in Brüssel ist dies ein Dorn im Auge, nicht zuletzt, weil diese Regelung die Mobilität am Arbeitsmarkt behindert.
Nach angelsächsischem Vorbild kommen nun aber auch hierzulande erste Anbieter mit Hypothekendarlehen auf den Markt, bei denen es keine Vorfälligkeitsentschädigung gibt. Seit Ende Juli bietet beispielsweise die Hannoversche Leben ihren Kunden die Option, eine Zehnjahreshypothek mit Festzins abzuschließen, die jederzeit ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden kann. Dem Kunden gibt dies zum Beispiel auch die Möglichkeit, von fallenden Hypothekenzinsen zu profitieren: Er kann dann seine Hypothek vorzeitig kündigen und durch ein neues, niedriger verzinsliches Darlehen ersetzen. Diese Flexibilität hat freilich ihren Preis: Der Zins für diese flexiblen Hypotheken liegt bei der Hannoversche Leben derzeit um 0,45 Prozentpunkte über dem Zins für eine herkömmliche Hypothek.
Ein ähnliches Produkt offeriert auch die Münchener Hypothekenbank. Bei ihr darf das Darlehen erstmals nach zwei Jahren entschädigungsfrei gekündigt werden. Anschließend habe der Schuldner alle sechs Monate die Option zur Kündigung, erläutert ein Sprecher. Für eine herkömmliche Zehnjahreshypothek nennt der Sprecher als Richtwert einen effektiven Zins von 4,34 Prozent; wer die Option zum Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitentschädigung nutzen wolle, müsse 4,54 Prozent zahlen.
Christian Siedenbiedel Jahrgang 1969, Redakteur in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.
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