© obs
WGF: Auch der Verkauf des Torgauer Platz Centers in Leipzig verlief im Mai wohl nicht nach Wunsch
Es kam wie von vielen nicht anders erwartet: Nachdem die umstrittene Immobiliengesellschaft WGF am Dienstag endlich Geschäftszahlen für das Jahr 2011 (!) vorlegte, verknüpfte sie das gleich mit zwei Dingen: Erstens stellte sie einen Insolvenzantrag und zweitens wird sie die am Freitag fällige Anleihe nicht tilgen.
Schon vor mehr als einem Jahr wurden bei Vorlage des Einzelabschlusses, in den die in Tochtergesellschaften ausgelagerten Immobilien nicht eingingen, Vermutungen geäußert, dass WGF mit seine Immobiliengeschäften hohe Verluste erlitten haben könnte, allzumal es schon damals hieß: „Altbestände und strategisch unerwünschte Immobilienbeimischungen aus früheren Portfolio-Erwerben wurden aussortiert und veräußert - in Einzelfällen auch mit Verlust gegenüber dem Einkaufspreis“.
Verlust von mehr als 70, Eigenkapitallücke von mehr als 65 Millionen Euro
Jetzt weist WGF einen Bilanzverlust auf Konzernebene von gut 71 Millionen Euro aus, resultierend aus einem Verlust im Berichtsjahr von mehr als 78 Millionen Euro bei Umsatzerlösen von knapp 22 Millionen. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag beläuft sich auf mehr als 65 Millionen Euro bei Bruttofinanzverbindlichkeiten von knapp 200 Millionen Euro, fast ausschließlich aus Anleihen.
Deren Notierung war von der Börse Düsseldorf Ende November ausgesetzt worden, weil das Unternehmen weder fristgerecht noch sechs Monate später einen Jahresabschluss für 2011 vorgelegt hatte.
Fragezeichen an der Werthaltigkeit
Naheliegend ist es, unter diesen Umständen Konkursverschleppung zu vermuten, wobei es dafür derzeit keine Beweise gibt. Indes stößt in diesem Zusammenhang sauer auf, wie das Unternehmen in seiner Pressemeldunng versucht, anderen die Schuld für die Misere hinzuschieben.
Der Jahresverlust ergebe sich im Wesentlichen durch strategische Desinvestments und bilanztechnische Maßnahmen, insbesondere Abschreibungen auf das Anlagevermögen. Es seien konservative Wertberichtigungen auf die Beteiligungen und die Forderungen an verbundene Unternehmen für die Jahre 2011 und 2012 vorgenommen. Die Immobilienbestände werden seit 2010 aus steuerlichen Gründen in den zur WGF gehörenden Objektgesellschaften gehalten.
Im Klartext bedeutet dies, dass zum einen offenbar wenig ertragreiche Immobilien mit (offensichtlich hohem) Verlust veräußert wurden - ein strategisches Desinvestment. Zum anderen sind konservative, also hohe, Wertberichtigungen auf die Forderungen gegen die Objektgesellschaften nur damit zu erklären, dass deren Einbringlichkeit sich verringert hat. das kann nur der Fall sein, wenn deren Ertragsaussichten sich deutlich verschlechtert haben.
Daraus lässt sich schließen, dass deren Immobilienbestand deutlich weniger werthaltig ist, als bis her angesetzt wurde. Dies als „bilanztechnische Maßnahme“ erscheitn doch fragwürdig.
Schuld sind Wirtschaftsprüfer und Journalisten
Aber es kommt noch besser: Die verantwortliche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft habe nicht mehr die „von unabhängigen Sachverständigen erstellten, langfristig realistischen Wertgutachten„, sondern realisierte Verkaufspreise aus Verkäufen in einer schwierigen Marktsituation als Basis für die Neubewertung des Immobilienbestandes in den Objektgesellschaften zu Grunde gelegt. Letztlich ist also nicht die Geschäftspolitik der WGF, sondern die Kurzsichtigkeit der Wirtschaftsprüfer Ursache der Insolvenz. Lapidar heißt es an andere Stelle allerdings, die Entwicklung sei im Wesentlichen marktbedingt. Das ist nicht ohne weiteres nachvollziehbar. Aber damit nicht genug: Neben den Wirtschaftsprüfern findet WGF auch in den Medien noch die Schuldigen. Mitte 2011 sei durch ungerechtfertigte Darstellungen ein Reputationsschaden entstanden, der die durch zwei Banken bereits zugesagte Plazierung von Genussscheinen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis gestoppt habe.
Fragezeichen rund um Anleihen
Die Insolvenz will WGF jetzt in Eigenverwaltung durchführen. Ziel sei es, die Bevorzugung von Einzelinteressen zu vermeiden und zu verhindern, dass die Immobiliensubstanz durch Bedienung kurzfristiger Interessen etwa durch Notverkäufe werthaltiger Immobilien beschädigt werde. Außer dass man daraus lesen kann, dass es im Portfolio auch nicht-werthaltige Immobilien gibt, ergibt das auch nicht hundertprozentig Sinn. Hauptgläubiger der WGF sind die Anleiheninhaber. Diese Anleihen haben Fälligkeitsdaten und müssen zum Fälligkeitszeitpunkt bedient werden. Sie sind besichert, also haben die Anleger auch ein Durchgriffsrecht, wenn die Bedienung nicht aus anderen Mitteln erfolgen kann. Sind die Sicherheiten wenig werthaltig, so bedürfen sie keines Schutzes. Mit der Besicherung der Anleihe hat der Emittent Einzelinteressen geschaffen, die er jetzt eigentlich nicht für nichtig erklären können dürfte. Auch ist nicht erkennbar, welche übergeordneten Interessen und mehrwertschaffenden Synergien es im Fall einer Immobiliengesellschaft gibt, die die Übereignung oder Liquidation von Sicherheiten nicht ratsam erscheinen lassen. Das wird das Unternehmen bei künftigen Gläubigerversammlungen erst noch aufzeigen müssen.
Das sieht auch die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) ähnlich, die das Insolvenzverfahren aktiv begleiten und die Interessen der Anleiheinhaber auf den aller Voraussicht nach zukünftigen Gläubigerversammlungen vertreten will. Ferner wird sich die SdK dafür einsetzen, dass ein unabhängiger Vertreter die Interessen der Anleiheinhaber in einem eventuellen Gläubigerausschuss wahrnehmen wird. Außerdem sieht die SdK mögliche Ansatzpunkte auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Vertrieb der Anleihen.
Plazierungen liefen immer schlechter
Nachdem das Gericht die Insolvenz in Eigenverwaltung genehmigt hat, wurde Ralf Rattunde zum Sachwalter bestellt. Dieser ist auch als Insolvenzverwalter der Göttinger Gruppe bekannt sowie Experte für Insolvenzen von Immobiliengesellschaften. WGF selbst schätzt die Sanierungsaussichten positiv ein, da das Geschäftsmodell insbesondere mit der Neuausrichtung als Projektentwickler stimmig sei: Die Wertschöpfung bei Immobilien durch Neubau und/oder Revitalisierung, Weiterentwicklung und gewinnbringenden Verkauf an Investoren. Die SdK hingegen zweifelt aufgrund der zuletzt getätigten Immobilientransaktionen und den erzielten Verkaufspreisen daran, dass die optimistische Prognosen bezüglich einer eventuellen Fortführung der Gesellschaft zutreffen.
Die WGF hat sich fast ausschließlich über Hypothekenanleihen finanziert. Dabei wurde ihr bisweilen ein Schneeballsystem unterstellt. Jedenfalls aber liefen die Plazierungen in den vergangenen Jahren immer schlechter. Schon von der 2009 plazierten fünfjährigen Anleihe wurde weniger als die Hälfte der geplanten 100 Millionen Euro eingenommen. Das gilt auch für die 2010 aufgelegte zweijährige Anleihe, die am Freitag fällig ist. Von der 2010 aufgelegten fünfjährigen Anleihe wurden statt 100 Millionen nur knapp 9 Millionen plaziert, von der im vergangenen Jahr aufgelegten sechsjährigen gar nur 1,2 Millionen.
Mit zwei Genussscheinplazierungen hatte WGF 2010 und 2011 ursprünglich insgesamt 130 Millionen erlösen wollen. In der Bilanz ist das Genussscheinkapital für Ende 2011 mit 2,77 Millionen Euro angegeben.
Für Immobilienanleihen dürfte die WGF-Pleite einen weiteren Imageschaden bedeuten. Denn auch die Immobiliengesellschaft Deikon, vorher unter dem Namen Boetzelen bekannt, musste im September Insolvenz anmelden. Hier hoffen die Anleihengläubiger darauf, bis zu 60 Prozent der Nominale aus der Insolvenzmasse erhalten zu können, ist zu hören. Es könnte aber auch bei weniger als der Hälfte bleiben.
