Die Vermögensfrage Zinsdifferenzgeschäfte - es wird enger

Wenn die Zinsen steigen, werden nicht nur Kreditnehmer, sondern auch Kapitalanleger nervös. Vor allem die Investoren, die auf Zinsdifferenzgeschäfte schwören, sehen ihre Felle davonschwimmen, weil die Spanne zwischen Geldaufnahme und Geldanlage sinkt.

Das gilt besonders für Immobilien. Wer in der Vergangenheit vermietete Häuser preiswert eingekauft, mit Hilfe günstiger Darlehen finanziert und die Objekte zum Einstandspreis wieder verkauft hat, konnte zum Teil stattliche Gewinne einstreichen, weil die Zinsdifferenz zwischen Anlage und Kredit hoch war. Daran hat sich vom Grundsatz her nichts geändert, doch die Aussichten, in Zukunft ähnliche Gewinne zu erzielen, sind nicht mehr so glänzend wie bisher. Die Preise der Immobilien sind nicht mehr so stabil wie in der Vergangenheit, und die Zinsen sind in den letzten Monaten gestiegen, so daß sich die Frage stellt, wie lukrativ die Anlagen in Zukunft und im Vergleich zu anderen Investitionen sein werden. Die Chancen und Risiken solcher Zinsdifferenzgeschäfte werden in folgendem Fall deutlich.

Chancen und Risiken von Zinsdifferenzgeschäften müssen genau betrachtet werden

Ein Unternehmer ist 40 Jahre alt und hat in der Vergangenheit mit Beteiligungen und Immobilien viel Geld verdient. Jetzt möchte der Mann noch einmal "ordentlich" zugreifen und ein Mietshaus in Berlin kaufen. Das Objekt kostet eine Million Euro und soll 15 Jahre vermietet werden. Der Ertrag liegt bei 80.000 Euro pro Jahr, so daß die jährliche Verzinsung bei grober Rechnung etwa 8 Prozent beträgt. Bei diesem Satz ist es kein Wunder, daß der Unternehmer auf die Idee kommt, eine Hypothek aufzunehmen. Sie kostet 5 Prozent pro Jahr, so daß die Differenz zwischen Immobilie und Kredit glatte 3 Prozent beträgt und den Investor in den Glauben versetzt, bei diesem Handel nicht viel falsch machen zu können. Das ist aber ein gefährlicher Trugschluß, wie ein Blick hinter die Kulissen verrät.

Der Anleger kauft auf dem Papier eine Immobilie, doch in Wirklichkeit schließt er einen Sparvertrag ab. Der Plan beginnt mit einer Startzahlung von 200.000 Euro, weil die Hypothekenbank nur 800.000 Euro ausleiht. In der Folge halten sich die Einnahmen und Ausgaben - das ist der entscheidende Punkt - nicht die Waage. Auf der einen Seite hat der Vermieter jährliche Einnahmen von 80.000 Euro, doch die jährlichen Ausgaben sind nicht von Pappe. Erstens kostet die Instandhaltung rund 16.000 Euro, zweitens werden Kreditraten von 77.000 Euro fällig, und drittens müssen Steuern bezahlt werden, die bei 4.000 Euro beginnen und im Laufe der 15 Jahre auf 20.000 Euro steigen, weil die absetzbaren Kreditzinsen von Jahr zu Jahr sinken.

Die Verrechnung der Einnahmen und Ausgaben führen unter dem Strich zu einem Sparplan, der mit einer Start-Rate von 200.000 Euro beginnt. Dann folgen 15 Raten, die bei 17.000 Euro beginnen und mit 33.000 Euro enden. Am Ende steht ein Guthaben von einer Million Euro, weil der Anleger glaubt, das Objekt zu diesem Preis wieder verkaufen zu können. Das ergibt bei einem zu versteuernden Einkommen von 200.000 Euro eine Verzinsung von 5,95 Prozent. Das ist ein ordentliches Ergebnis. Trotzdem wird das Resultat wahrscheinlich nicht den Vorstellungen des Anlegers entsprechen, weil die jährliche Zinsdifferenz von 3 Prozent zu anderen Erwartungen geführt hat.

Bei nüchterner Analyse kann die Differenz aber von Anfang an keine 3 Prozent pro Jahr betragen. Das Haus rentiert sich mit 4,3 Prozent nach Steuern, und der Kredit kostet 2,8 Prozent, so daß der Unterschied auf die Hälfte sinkt. Ursache dieses Schwunds ist die Instandhaltung. Die meisten Anleger vertreten die Meinung, daß jährliche Instandhaltungskosten von 2 Prozent des Gebäudewerts viel zu hoch seien. Das kann schon richtig sein, doch wer Immobilien nicht in Schuß hält, wird die Quittung beim Verkauf in Form geringerer Erlöse erhalten, weil sich Profis beim Einkauf älterer Objekte in erster Linie für den Reparaturstau interessieren und entsprechende Abstriche machen, wenn große Reparaturen ins Haus stehen.

Die jährliche Rendite von 6 Prozent nach Steuern ist ein solides Resultat. Trotzdem stellt sich die Frage nach Alternativen. Den Unternehmer locken Zinsdifferenzen, und solche Geschäfte sind zum Beispiel auch mit Aktien möglich. Der Anleger kann das Eigenkapital und den Kredit in einen Indexfonds stecken und auf eine Rendite von 8 Prozent pro Jahr hoffen. Wenn die Hälfte als Dividende ausgeschüttet wird, muß nur ein Viertel des Ertrags versteuert werden. Das führt zu einer Rendite von 6,4 Prozent nach Steuern. Weil der Kredit im selben Zeitraum nur 2,8 Prozent kostet, steigt die Rendite des kompletten Zinsdifferenzgeschäfts auf 9,5 Prozent pro Jahr.

Bei Schiffsbeteiligungen braucht man „genügend Speck auf den Rippen“

Hinter diesem Ergebnis steckt wie bei der Immobilie ein Sparvertrag. Der Unternehmer bezahlt zu Beginn einmalig 200.000 Euro. Danach bekommt er jährliche Dividenden von 40.000 Euro. Im Gegenzug sind Kreditraten von 77.000 Euro pro Jahr fällig. Hinzu kommen die Steuern, so daß die saldieren Zahlungen bei 28.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 44.000 Euro steigen. Lohn dieser Mühe sollte ein Aktienvermögen von 1.801.000 Euro sein. Das sind im Vergleich zu dem Mehrfamilienhaus rund 116.000 Euro mehr, wenn die Differenzen mit 9,5 Prozent pro Jahr diskontiert werden.

Eine weitere Möglichkeit, mit Zinsdifferenzen ordentlich Geld zu verdienen, sind Schiffsbeteiligungen. Sie haben in der Vergangenheit jährliche Verzinsungen von 8 bis 9 Prozent eingefahren. Das führt bei einer Laufzeit von 15 Jahren und der Annahme, daß die Schiffe am Ende nichts mehr wert sind, zu jährlichen Rückflüssen von 12 Prozent des Nominalkapitals. Falls diese Prognose stimmt, wird der Unternehmer auf die Million, die er in die Schiffe steckt, rund 120.000 Euro pro Jahr erhalten. Davon bleiben ihm nach Abzug der Kreditraten und der Steuern auf die Tonnage jährlich 38.000 Euro, so daß der Handel zweistellige Renditen verspricht.

Die Schiffsbeteiligung ist im Gegensatz zum Mehrfamilienhaus und zu den Indexfonds kein Sparplan, sondern ein Rentenplan. Der Unternehmer zahlt anfangs einmalig 200.000 Euro und erhält 15 Rückzahlungen von je 38.000 Euro. Das führt zu einer Rendite von 17 Prozent pro Jahr. Der Ertrag ist im Vergleich zu den Aktien rund 95.000 Euro höher, so daß es nicht wundert, daß die Schiffsbeteiligungen in jüngster Zeit so beliebt geworden sind.

Bei aller Euphorie über diese Perspektiven sollten die Anleger aber kühlen Kopf bewahren. Für die meisten Investoren sind solche Geschäfte nicht geeignet, weil sie - finanziell gesehen - nicht genügend Speck auf den Rippen haben und verhungern, wenn die Geschäfte ins Stocken geraten. Sowohl bei dem Mehrfamilienhaus als auch bei den Aktien sind die Leute zum Sparen verurteilt, wenn sie Kredite in dieser Höhe aufnehmen. Falls die Mieten oder die Preise sinken, stehen die Anleger im Regen, und wenn die Kurse einbrechen, geraten die Privatleute ebenfalls unter die Räder. Das gilt in abgeschwächter Form auch für Hobbykapitäne. Die Charterraten der Schiffsbeteiligungen müssen mindestens so hoch wie die Kreditraten sein, damit die Geldanlage nicht aus dem Ruder läuft. Wer im vorliegenden Fall aber nicht mindestens 400.000 Euro auf der hohen Kante hat, sollte den Sprung ins kalte Wasser besser nicht wagen, frei nach dem Motto: Rettungsboote auf hoher See sind nicht die schlechteste Erfindung der Menschheit.