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Bausparvertrag, Hypothek, Kredit - was ist günstiger?
Bausparverträge sind Finanzverträge mit Licht und Schatten. Sie sind von Vorteil, wenn sie frühzeitig abgeschlossen worden sind, um nun den Bau, den Kauf oder die Renovierung des Eigenheims bezahlen zu können. Umgedreht sind sie aber von Nachteil, wenn das Geld für die Investition sofort benötigt wird und erst jetzt neue Bausparverträge abgeschlossen werden. Damit soll in Zukunft nachgeholt werden, was in der Vergangenheit versäumt worden ist, doch das kann bei nüchterner Betrachtung der Dinge nicht gutgehen. Die heutige Kreditaufnahme und der gleichzeitige Abschluß eines Bausparvertrages passen in der Regel nicht zusammen, weil der Guthabenzins des Bausparvertrages deutlich unter dem Sollzins der Hypothek liegt. Das gilt in besonders starkem Maße für die Schnellspartarife der Bausparkassen, bei denen das Mindestsparguthaben auf einen Schlag eingezahlt wird. Die Auswirkungen werden in folgendem Beispiel deutlich.
Der Eigentümer eines Hauses will sein Objekt umbauen, und die Kosten belaufen sich auf rund 100.000 Euro. Der Mann hat 40.000 Euro auf der hohen Kante, so daß er 60.000 Euro als Kredit aufnehmen muß, um das Material und die Handwerker bezahlen zu können. Die Finanzierung ist eigentlich ein Kinderspiel. Die beste Lösung wäre die Aufnahme einer Hypothek zu 4 Prozent und die direkte Rückzahlung der Schulden. Außerdem wäre es von Vorteil, die Verbindlichkeiten so schnell wie möglich zu tilgen, zum Beispiel innerhalb der nächsten zehn oder 15 Jahre. So wird das Geld zum Effektivzins des Kredites, der bei 4,07 Prozent pro Jahr liegt, rentabel angelegt, und höhere Erträge bei gleichem Risiko sind zur Zeit nicht in Sicht, weil die Renditen festverzinslicher Wertpapiere niedriger sind.
Ganze Kalkulation auf Sand gebaut
Der Eigenheimer und ein Freund, der in seiner Freizeit gelegentlich Bausparverträge vermittelt, sehen das aber anders. Sie sind der Meinung, daß die 4 Prozent für den Bankkredit zu teuer sind. Statt dessen soll bei der Bausparkasse für vier Jahre ein Kredit über 100.000 Euro aufgenommen werden, der nur 3,5 Prozent kostet. Gleichzeitig sollen die ganzen Ersparnisse des Anlegers, nämlich 40.000 Euro, in einen neuen Bausparvertrag über 100.000 Euro gesteckt werden. Weil das Mindestsparguthaben von 40 Prozent auf einen Schlag eingezahlt wird, wird der Vertrag bereits in vier Jahren zugeteilt werden. Die Institute sind über diese Verträge nicht besonders erfreut, weil sie das System des Kollektivs belasten, doch wenn es ums Geschäft geht, zählt eben der Umsatz. Wenn der Vertrag zugeteilt wird, sinkt der Kreditzins von 3,50 auf 2,95 Prozent pro Jahr. Auf diese Weise gilt nach Meinung der beiden „Experten“ ein Mischzins von 3,23 Prozent, so daß die Bausparkombination im Vergleich zum Bankdarlehen die bessere Lösung zu sein scheint.
Leider ist die ganze Kalkulation aber auf Sand gebaut, weil die anfängliche Bemessungsgrundlage der beiden Nominalzinsen verschieden ist. Bei der Bank müßten 4 Prozent auf 60.000 Euro bezahlt werden, bei der Bausparkasse sind es aber 3,5 Prozent auf 100.000 Euro. Damit sieht die Rechnung bei kühler Analyse anders aus. Richtschnur für den korrekten Vergleich der beiden Varianten sind die Zahlungsströme der Angebote. Um ein Gefühl für die Länge der Zahlungsreihe zu bekommen, bietet sich an, zuerst die Kombination der Bausparkasse unter die Lupe zu nehmen.
Trugschluß beim Effektivzins
Der Bausparvertrag wird über eine Summe von 100.000 Euro abgeschlossen. Dafür ist eine Gebühr von einem Prozent fällig. Das sind 1.000 Euro, und die Kosten werden bar bezahlt. Anschließend wird der Vertrag mit 40000 Euro aufgefüllt. Sie werden mit 0,5 Prozent pro Jahr verzinst, so daß nach Ende der Wartezeit, voraussichtlich in 48 Monaten, insgesamt 40806 Euro auf dem Konto stehen werden. Parallel zu der Geldanlage muß ein Kredit von 100.000 Euro aufgenommen, um die Renovierung bezahlen zu können. Der Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr führt zu 48 Zinsraten von jeweils 292 Euro.
In vier Jahren wird der „Vorauskredit“ abgelöst, weil die Differenz zwischen Bausparsumme (100.000 Euro) und Bausparguthaben (40806 Euro) als Darlehen ausgezahlt werden wird. Die 59.194 Euro werden mit 2,95 Prozent pro Jahr verzinst und mit 800 Euro pro Monat getilgt, so daß 82 Raten zu überweisen sind. Damit entsteht eine Zahlungsreihe, die aus vier Teilen besteht. Der Eigenheimer nimmt am Anfang effektiv 60.000 Euro auf. Dafür bezahlt er sofort 1.000 Euro. Anschließend sind 48 Zinsraten a 292 Euro zu entrichten. Ihnen folgen 82 Tilgungsraten a 800 Euro. Das führt unter dem Strich zu einem Effektivzins von 4,82 Prozent, so daß die angeblichen 3,23 Prozent ein Trugschluß sind.
Bemessungsgrundlagen und Zinsdifferenzen
Im Vergleich zu den 4,82 Prozent sind die effektiven 4,07 Prozent der Bank ein preiswertes Vergnügen. Hier werden 59000 Euro - die Abschlußgebühr der Bausparkasse wird bei der Bank zur Reduzierung der Kreditsumme verwendet - aufgenommen und im Laufe von zehn Jahren - die Kombination der Bausparkasse läuft ein Jahr länger - vollständig getilgt. Das führt zu 120 Monatsraten von jeweils 597 Euro, in denen Zins und Tilgung enthalten sind. Effektiv kostet die Hypothek weiterhin 4,07 Prozent, so daß diese Variante jedes Jahr um 75 Basispunkte preiswerter als die Kombination ist.
Der Grund der Preisdifferenz liegt ausschließlich in den Bemessungsgrundlagen und in den Zinsdifferenzen. Die 4 Prozent der Bank sind auf 60.000 Euro zu entrichten. Bei der Bausparkasse sind 3,5 Prozent auf 100.000 Euro zu bezahlen, und es werden 0,5 Prozent auf 40.000 Euro gutgeschrieben. Das führt zu einer jährlichen Differenz von 600 Euro und belastet die Kombination insgesamt 48 Monate. Noch deutlicher als die Effektivzinsen, hier 4,82 Prozent, dort 4,07 Prozent, spiegeln die Barwerte die Unterschiede wider. Wenn die beiden Zahlungsströme - hier einmal 1.000 Euro plus 48 mal 292 Euro plus 82 mal 800 Euro, dort 120 mal 597 Euro - mit dem Satz der Bank von 4,07 Prozent abgezinst werden, kommen Barwerte von minus 2.667 Euro und null Euro heraus, so daß die Bausparkasse um 2.667 Euro teurer als die Bank ist.
„Krankenversicherung für das Eigenheim“
Sowohl die Effektivzinsen als auch die Barwerte zeigen, daß die Aufnahme des Kredites und der gleichzeitige Abschluß des Bausparvertrages zum Scheitern verurteilt sind, weil der Guthabenzins im Verhältnis zu dem Sollzins viel zu niedrig ist. Die Diskrepanz ist um so größer, je höher das Startkapital des Bausparvertrages ist. Das bedeutet im Klartext: Darlehen und Bausparverträge mit normaler Ansparung sind schlecht, Hypotheken und Bausparverträge mit Startkapital und Sparraten sind miserabel, und Kredite mit Bausparverträgen, deren Mindestsparguthaben in einer Summe bezahlt wird, die sogenannten Schnellspartarife, sind besonders teuer, weil in allen Fällen die direkte Tilgung der Schulden die bessere Lösung ist.
Bausparen bleibt die erste Wahl, wenn es um Investitionen in der Zukunft geht. Wer zum Beispiel vom Eigenheim in acht oder zehn Jahren träumt, fährt mit dem Bausparen gut. Genauso geht es älteren Semestern, die schon im Eigenheim leben, aber wissen, daß in der Zukunft die eine oder andere Renovierung ansteht und nicht aus der Portokasse bezahlt werden kann. In diesen Situationen ist der Abschluß eines kleinen Bausparvertrages als „Krankenversicherung für das Eigenheim“ sinnvoll, weil die Verträge zum Sparen zwingen - frei nach der Devise: erst Schein auf Schein, dann Stein auf Stein.
