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Crowdinvesting : Riskante Immobilienanlage

Auch die neue Kita in Hamburg-Bramfeld soll mittels Crowdfunding finanziert werden. Bild: Reacapital

Crowdinvesting in Wohnimmobilien verspricht hohe Renditen. Doch es droht auch der Totalverlust.

          Sie heißen Reacapital, Zinsland, Exporo, iFunded oder Bergfürst, und ihre Versprechen klingen verlockend: Schon mit relativ kleinen Summen, in der Regel ab 500 Euro, können sich Privatanleger an der Finanzierung einer Immobilie, meist eines Wohnhauses, beteiligen.

          Judith Lembke

          Redakteurin in der Wirtschaft der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Dafür winken ihnen im Durchschnitt 5,9 Prozent Zinsen für Projekte, die nicht länger als drei Jahre laufen. Und dann ist die Abwicklung auch noch so einfach: Nur ein paar Klicks im Internet und schon hat auch der Kleinanleger die Möglichkeit, Anteil am aktuellen Immobilienboom zu haben.

          Die Plattform-Anbieter geben sich dabei gerne altruistisch, führen an, sie wollten die Immobilienfinanzierung über sogenanntes Mezzanine-Kapital via Internet für alle, für den Kleinanleger-Schwarm, öffnen. Mezzanine heißt eigentlich „Zwischengeschoss“ und steht für Kapital, das von den Banken wie Eigenkapital behandelt wird.

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          Bislang waren es vor allem Vermögensverwaltungen reicher Familien, sogenannte Familiy-Offices, die Bauträgern Mezzanine-Kapital zur Verfügung gestellt haben - allerdings für eine deutlich höhere Verzinsung als durchschnittlich 6 Prozent. Seit dem im Jahr 2012 das erste Immobilienprojekt in den Vereinigten Staaten vom Schwarm mit lauter Kleinbeträgen mitfinanziert wurde, erfreuen sich die Angebote wachsender Beliebtheit.

          Eine aktuelle Marktstudie der Crowdinvesting-Plattform iFunded gibt an, dass in Deutschland in den ersten neun Monaten dieses Jahres schon 7 Millionen beziehungsweise 38 Prozent mehr Kapital von Crowd-Investoren für Immobilien eingesammelt wurden als im gesamten vergangenen Jahr. Der Markt wächst rasant, allerdings auf niedrigem Niveau: Seit 2012 habe der Schwarm Immobilienprojekte im Gesamtvolumen von 527 Millionen Euro mitfinanziert, wobei von Anlegern im Internet nur 56 Millionen Euro eingesammelt wurden, der Rest entfiel auf Bankdarlehen oder anderweitig akquiriertes Eigenkapital.

          Ausgewählte deutsche Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen
          Mindestanlage Akt. Zinsen Akt. Laufzeiten Projekte
          Exporo 500 Euro 5,50% 15 - 25 Monate 2-1-28
          Zinsland 500 Euro 7% 20 Monate 1-0-15
          Bergfürst 10 Euro 5 – 7% 13 – 61 Monate 4-0-9
          Immofunding k.A. 6,5 - 7% 18 - 24 Monate 2-0-1
          iFunded 500 Euro 5% 12 Monate 1-0-2
          Home Rocket 250 Euro 6 - 6,5% 3 Jahre 1-1-4
          Reacapital 1000 Euro 6,5% 20 Monate 1-0-0
          Rendity 1000 Euro 3,00% 24 Monate 0-1-4
          Reval 100 Euro n.v. n.v. 0-0-4
          Zinsbaustein 500 Euro 5,25% 2 Jahre 0-2-5
          Quelle: Eigene Erhebungen; [1] Aktuell-Angekündigt-Beendet. Einige Anbieter kündigen keine Projekte an.; Zinsen: Derzeitge Angebote; K.A.-Keine Angaben; n.v.-nicht verfügbar

          Der Mammutanteil der finanzierten Projekte waren mit mehr als 42 Millionen Euro oder 75 Prozent Wohnimmobilien, vor allem Neubauten. Die Hauptstadt des Crowdinvesting ist bislang Hamburg, 14,6 Millionen Euro wurden in der Hansestadt bislang bei Immobilienanlegern im Internet eingesammelt. Das liegt unter anderem auch daran, dass Plattformen wie Zinsland oder Exporo in Hamburg ihren Sitz haben. Berlin holt aber stark auf, liegt mit 12,1 Millionen Euro auf dem zweiten Platz.

          Immobilien sind der Wachstumstreiber für das noch junge Crowdinvesting. Klingt auf den ersten Blick auch nachvollziehbar: Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter, und 6 Prozent Rendite klingen verführerisch, wenn es auf Tagesgeld kaum noch mehr als 1,5 Prozent Zinsen gibt. Doch die Verbraucherschützer warnen vor allzu viel Optimismus: „Der Anleger muss sich darüber im Klaren sein, dass ein Totalverlust seines Kapitals möglich ist“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. „Das ist eine hochspekulative Geldanlage. Denn in einem Umfeld mit derart niedrigen Zinsen bietet keiner 6 Prozent, es sei denn, es ist hochriskant“.

          In der Gläubigerschlange ganz hinten

          Krolzik sieht vor allem das Risiko der Besicherung. Denn bei der Investition gibt der Anleger dem Bauträger in den meisten Fällen ein sogenannten Nachrangdarlehen. Sie sind besonders schlecht geschützt, weil es sich faktisch um Eigenkapital handelt, bekommt der Gläubiger im Falle einer Insolvenz erst sein Geld, nachdem die Banken bedient wurden. Der Darlehensgeber bekommt keine Grundschuld eingetragen, und auch mitreden darf er nicht, denn diese Darlehensform beinhaltet in der Regel keine Stimmrechte. Wenn das Projekt zum Beispiel scheitert oder die Immobilie nicht den avisierten Preis erzielen kann, drohen ein Teil- oder sogar Totalverlust des Kapitals.

          Um das Vertrauen der Anleger zu gewinnen, gehen die Plattformen unterschiedliche Wege: Einige setzen auf Transparenz über den Fortgang des Bauvorhabens, andere werben damit, dass der Bauträger selbst auch in das Projekt investiert haben muss. Die Hamburger Plattform Reacapital hat die Besicherung zu ihrem Alleinstellungsmerkmal gemacht: Sie erfolgt über eine erstrangige Grundschuld an einer Bestandsimmobilie. Doch die Vorbehalte unter vielen Marktbeobachtern bleiben bestehen: Beim Schwarm werde vor allem Geld für die riskanten, wenig soliden Projekte eingesammelt, für die klassische Investoren nicht zur Verfügung stünden, heißt es.

          Geldsammeln im Internet

          Das Sammeln von Geld im Internet ist vielen suspekt, dabei ist es ganz einfach. Indem viele Menschen (eine „Crowd“, der sogenannten Schwarm) eher kleinere Beträge spendieren, kommen vergleichsweise große Summen zusammen. Die Idee ist dabei nicht neu. Schon 1885 wurde der Sockel der New Yorker Freiheitsstatue zur Hälfte über Crowdfunding finanziert, aber ohne Internet. Dazu startete Joseph Pulitzer mit seiner Zeitung „The World“ eine Spendenaktion, die etwa 102 000 Dollar aufbrachte. Das wären heute etwa 2,3 Millionen Dollar.

          Den Möglichkeiten sind keine Grenzen gesetzt. Der ursprüngliche Gedanke wurde sehr von der amerikanischen Plattform Kickstarter geprägt. Das Unternehmen wurde 2009 gegründet, finanziert unter anderem vom Twitter-Mitgründer Jack Dorsey. Das Konzept ist einfach: Wer eine Produktidee hat, stellt sie auf der Plattform vor und gibt an, wie viel Geld er für die Realisierung mindestens benötigt.

          Das können Erfinder, aber auch Künstler, Videospiel-Designer und alle anderen Kreativen sein. Wer die Idee gut findet, spendet einen Betrag. Indem viele Menschen eher kleinere Beträge geben, kommen so vergleichsweise große Summen zusammen. Sollte der Punkt, an dem die Realisierung möglich ist, nicht erreicht werden, bekommen die Spender ihr Geld zurück. Sollte das Produkt aber realisiert werden, bekommen die Finanziers als Gegenleistung zum Beispiel das finanzierte Produkt oder auch Dinge immaterieller Natur - wie eine Widmung oder Danksagung. In Deutschland ist besonders Startnext bekannt.

          Beim Crowdinvesting geht es um den schnöden Mammon. Hier stellen sich Unternehmen vor und nennen detaillierte Geschäftspläne. Die Investments liegen deutlich höher, dafür stellt das Unternehmen eine Verzinsung in Aussicht. Seedmatch gehört im deutschen Markt zu den größten Spielern. Das Crowdlending ist dagegen für jedermann. Hier können Privatpersonen oder auch Unternehmen um Kredite vom Schwarm werben und versprechen eine Verzinsung. Größter deutscher Anbieter ist Auxmoney. fne.

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