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Bauzinsen Umschuldung lohnt trotz Zinstief nicht immer

 ·  Noch nie waren Immobilienkredite so günstig zu haben wie jetzt. So mancher Hausbesitzer denkt daher an Umschuldung. Doch die lohnt nicht in allen Fällen. Vor allem muss die Bank mitspielen.

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Hypothekenkredite mit zehnjähriger Laufzeit kosten derzeit gerade einmal 2,6 Prozent Zinsen im Jahr. Noch nie war Baugeld in Deutschland so günstig. Für viele Hausbesitzer scheint die Chance zur ergeben, Altkredite nun abzulösen. Wer etwa im Sommer 2008 einen Zehn-Jahres-Kredit aufgenommen hatte, zahlt seitdem im Mittel darauf mehr als 5 Prozent Zinsen. Es scheint also ein guter Zeitpunkt zu sein, die Zinslast deutlich zu verringern.


Doch so einfach ist die Rechnung nicht. „Einem Ausstieg aus dem Vertrag muss die Bank grundsätzlich erst einmal zustimmen“, sagt Stefan Ulbrich, geschäftsführender Gesellschafter des Vermittlers von Immobilienfinanzierungen Haus & Wohnen. In der Praxis sei die Bereitschaft derzeit dazu sehr unterschiedlich ausgeprägt. Gute Chancen gebe es bei geringen Restschuldbeträgen von weniger als 30 000 Euro und kurzen Restlaufzeiten. Andere Branchenexperten bestätigen das. Möglichkeiten gebe es auch für Kunden von Banken, die ihr Hypothekengeschäft umstrukturieren, wie etwa der LBBW, die dieses derzeit an die Allianz abgibt.

Derzeit sind Umschuldungen nicht attraktiv

Doch auch wenn die Bank zustimmt, bleibt die Frage, ob sich das lohnt. Derzeit sei das nicht sehr attraktiv, heißt es aus Bankenkreisen. Denn die Entschädigung, die der Bank zusteht, bemisst sich an der Zinsdifferenz zwischen Altkredit und den Möglichkeiten der Bank, dieses Geld über die restliche Laufzeit zu verleihen. So entstehe derzeit zwischen einem 10-Jahres-Kredit aus 2007 und dem mittleren Zins für vierjährige Kredite mitunter eine Spanne von gut 4 Prozentpunkten. Die meisten Anfragen kommen derzeit von Kreditnehmern, die Darlehen im Bereich von 4,5 Prozent aufgenommen haben, sagt Ulbrich. Doch bei Restlaufzeiten von bis zu drei Jahren beläuft sich die Vorfälligkeitsentschädigung rasch auf etwa 10 Prozent der Restschuld. Wer also ein Angebot seiner Bank erhält, der muss gut rechnen, wann sich eine Umschuldung bezahlt macht. Das kann unter Umständen länger dauern, als die Laufzeit des ursprünglichen Kredits gewesen wäre.

Pauschal lässt sich daher kaum sagen, ob die Umschuldung in jedem Fall lohnt. Nicht zuletzt deswegen, weil Details der Berechnung von den Banken unterschiedlich gehandhabt werden. Nicht jedes Geldinstitut rechnet nicht in Anspruch genommene Sondertilgungsrechte an. Denn berücksichtigt man, dass der Darlehensnehmer seinen Kredit in den kommenden Jahren noch teilweise regulär hätte zurückzahlen können, fällt der Zinsschaden geringer aus. Gleiches gilt für ein vertraglich zugesichertes Recht, den Tilgungssatz zu erhöhen. Die wenigsten Banken sind bereit, dies zu berücksichtigen. Höchstrichterliche Urteile zu diesen Sachverhalten gibt es derzeit noch nicht. Eine Anfrage kann jedenfalls nicht schaden, auch wenn die finanzierende Bank oft genug kein Angebot machen wird.

Bauzinsen und Tagesgeldzinsen sind auf ein historisches Tief gefallen

Für Kredite mit Restlaufzeiten von weniger als zwei Jahren lohnt sich eine vorzeitige Ablösung mit dem Ziel der Umschuldung selten, sagt Ulbrich. Üblicherweise sicherten sich Immobilienbesitzer, die auf Nummer sicher gehen wollten, die historisch günstigen Zinsen dann über ein Vorratsdarlehen. Die sogenannten Forward-Darlehen werden erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt, der Zins aber zu den aktuellen Konditionen festgesetzt. Dafür berechnen die Banken Zinsaufschläge. Bei der Direktbank ING-Diba etwa liegen diese für Darlehen, die noch im laufenden Jahr ausgezahlt werden, bei weniger als 0,2 Prozent. Bei einzelnen Banken sei dies auch ohne Zinsaufschlag bis zu 18 Monaten im Voraus möglich. Und wer einen teuren Kredit ohne Refinanzierung ablösen kann, weil er über genügend Eigenkapital verfügt, der solle es tun, wenn er darf, sagt Ulbrich. Eine höhere, risikolose Rendite ist zur Zeit nicht zu bekommen. Denn nicht nur die Bauzinsen, auch die Tagesgeldzinsen sind im Mittel auf nur noch 0,99 Prozent und damit auf ein historisches Tief gefallen.

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