Vivacon Der Kurssturz setzt sich fort

Für eine steile Schlagzeile war das Kölner Immobilienunternehmen Vivacon lange Zeit immer gut. Allerdings nahm die Euphorie im Laufe der Zeit ab: „Vivacon-Gewinn verzehnfacht“, hieß es im November 2006, „Vivacon vervierfacht Halbjahresgewinn“, noch im August 2007, während es im November 2007 nur noch lautete: „Vivacon verdient deutlich mehr“.

Jetzt müsste die Schlagzeile lauten: „Vivacon-Aktienkurs stürzt um mehr als 4 Prozent“. Am Freitag nämlich war der Titel stark unter Druck geraten - die Aktie beendete die Woche beim Stand von 6,76 Euro. Damit hat der Titel in den vergangenen zwölf Monaten mehr als drei Viertel seines Werts eingebüßt.

Am Montag setzte sich der Kurssturz fort: Weitere 8,1 Prozent auf 6,29 Euro verlor der Titel im Verlauf. Die Perspektiven für die Aktie bleiben düster.

Merrill Lynch rät zum Verkauf

Am 20. Mai schon hatte der Aktienanalyst von Merrill Lynch, Bernd Stahli, die Vivacon-Aktie auf „Verkaufen“ gestellt und das Kursziel auf weniger als 10 Euro angesetzt. Er sollte mit dieser Einschätzung Recht behalten haben.

Aber auch viele andere Analysten wendeten sich nach den Zahlen zum ersten Quartal, die am 14. Mai kamen, und der Hauptversammlung, die am 20. Mai stattfand, von der Aktie ab. Torsten Klingner von SES Research hatte noch am 11. April, also einen Tag nach Veröffentlichung des Geschäftsberichts, die Aktie zum Kauf empfohlen und das Kursziel bei 18 Euro gesetzt. Doch nach den Quartalszahlen Mitte Mai stufte er den Titel auf Halten zurück und kappte sein Kursziel um ein Drittel auf 12 Euro. Und dieses Urteil war angesichts des weiteren Kursverlaufs noch gnädig.

Auch Frank Neumann vom Bankhaus Lampe in Düsseldorf stutzte seine Kurserwartung nach den Quartalszahlen von 14 Euro auf 12 Euro, behielt jedoch sein Urteil „Halten“ bei.

Designerwohnungen von Philippe Starck

Die Analysten stören sich vor allem an der aktuellen Schwäche von Vivacon im Bereich Private Investoren. In diesem Geschäft arbeitet das Unternehmen mit einem eigenen Ansatz: Das Unternehmen kauft ganz klassisch Wohnungen und modernisiert sie. Dann jedoch verkauft Vivacon diese im Erbbaurecht. Das bedeutet, dass der Käufer seinen Kapitaleinsatz um die anteiligen Grundstückskosten vermindert und im Gegenzug jeden Monat an den Grundstückseigentümer einen Zins zahlt.

Designerwohnungen sind das zweite Standbein im Bereich der privaten Anleger. Die Vivacon-Tochtergesellschaft Yoo Deutschland GmbH lässt sich von dem französischen Star-Designer Philippe Starck Wohnungen mit exklusivem Image entwerfen und vermarktet diese dann. Sie sollen in den Szenevierteln deutscher Großstädte liegen und eine einzigartige Atmospäre bilden.

Verlust wegen eines Projekts in Düsseldorf

Allerdings hat der Bereich Private Investoren im ersten Quartal einen Verlust vor Zinsen und Steuern (Ebit) von 2,2 Millionen Euro erlitten, nach einem Gewinn von 1,7 Millionen Euro im Vorjahr. Teilweise ist der Verlust auf den Konkurs eines Subunternehmers beim Projekt „Neuer Garten“ in Düsseldorf zurückzuführen. Doch die Schwierigkeiten liegen in Wirklichkeit tiefer. „In den vergangenen Quartalen war die Entwicklung in dem Bereich volatil, aber tendenziell enttäuschend“, urteilt SES Research, die zur Hamburger Privatbank Warburg gehört. „Der schwache Start in dem Bereich dürfte eine Ebit-Steigerung 2008 erschweren.“

Die Schwierigkeiten, mit denen Vivacon zu kämpfen hat, gehen jedoch über diesen einen Geschäftsbereich hinaus. SES-Analyst Klingner befürchtet, dass die Margen weiter fallen werden. Denn Vivacon wolle künftig verstärkt Portfolios nur auf Nachfrage strukturieren und verkaufen. Dieses geringere Risiko bei der Vermarktung werde zwangsläufig zu geringeren Margen führen. Auch sieht Klingner wachsende Schwierigkeiten im Ankauf von Erbbaugrundstücken. Insgesamt hält er das Ergebnisziel von 60 Millionen Euro netto in diesem Jahr für „sehr ambitioniert“.

Allgemein werden die Zweifel am Geschäftsmodell lauter. So streicht Klingner heraus, dass die rund 6000 Wohnungen im Handelsbestand, davon allein etwa 2500 in Salzgitter, zum größten Teil schon seit Mitte vergangenen Jahres im Bestand seien. Mit anderen Worten: Vivacon konnte sie bisher nicht verkaufen. Ein träger Verkauf der Einheiten im Bestand und eine Zurückhaltung bei künftigen Projekten beschränken zwangsläufig die Kursperspektiven der Aktie.

Gewinnsturz im ersten Quartal

Im vergangenen Jahr steigerte Vivacon den Umsatz um 56 Prozent auf 194 Millionen Euro. Die Marktkapitalisierung liegt bei knapp 125 Millionen Euro. Das Ebit erhöhte sich jedoch nur um 4,6 Prozent auf 82 Millionen Euro. Das Nettoergebnis betrug 56 Millionen Euro. Im ersten Quartal stieg der Umsatz gegenüber den ersten drei Monaten des Vorjahres um 59 Prozent auf 39 Millionen Euro. Das Ebit stürzte jedoch um 57 Prozent auf 2,7 Millionen Euro und das Nettoergebnis von plus 3,3 Millionen Euro auf minus 5,9 Millionen Euro.

Thomas Effler von der WestLB dagegen hielt Vivacon auch nach dem Gewinnsturz im ersten Quartal die Stange. Die Bewertung der Aktie ist seiner Meinung nach „immer noch sehr attraktiv“. Auf Basis seiner Schätzungen für dieses Jahr liegt das Kurs-Gewinn-Verhältnis bei 3,5 und die Dividendenrendite bei 5,5 Prozent. Sein Kursziel liegt weiterhin bei 22 Euro. Dazu müsste sich der Kurs mehr als verdreifachen. Dass Vivacon solche Schlagzeilen produzierte, liegt allerdings schon etwas länger zurück.