US-Immobilienmarkt Fannie Mae und Freddie Mac - Risiken nicht zu verleugnen

Lange Zeit galten die beiden gigantischen amerikanischen Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac als sichere Bank. Sie profitierten vom Boom im amerikanischen Häusermarkt und von jeder Senkung der Leitzinsen. Denn die führen dazu, dass viele Hausbesitzer ihre Finanzierung an die neuen, günstigeren Konditionen anpassen. Das ist jedesmal ein gutes Geschäft mit sicheren Margen.

Denn Fannie Mae und Freddie Mac kaufen Hypotheken, bündeln diese und begeben dann durch Immobilien gesicherte Anleihen an den Kapitalmärkten. Das Interesse an diesen so genannten Mortage Backed Securities erfreut sich nach Angaben von Analysten auch im Ausland immer größerer Beliebtheit.

So war es kaum verwunderlich, dass die beiden Unternehmen mit immer tiefer fallenden Zinsen noch im Jahr 2001 rekordverdächtige Zuwächse von 20 und 25 Prozent im Ertrag vorweisen konnten. Denn nicht nur die tiefen Zinsen verleiten immer mehr Anleger dazu, Häuser zu bauen oder zu refinanzieren, sondern auch die Turbulenzen an den Börsen dürften diese Anlageform attraktiver gemacht haben als beispielsweise Aktien.

Zinsen können nicht mehr viel weiter fallen

Auch wenn Analysten nach wie vor optimistisch sind für die Ertragsentwicklung der beiden Unternehmen, so erwarten sie in der Zukunft nicht mehr die Ertragssteigerungen der vergangenen Jahre. Denn eines dürfte klar sein, die Zinsen können nicht mehr viel weiter fallen und der Immobilienboom kann nicht mehr ewig so rasant weitergehen. Erstens liegen die Leerstände bei Häusern auf Rekordniveau, zweitens zeigt der Preisauftrieb langsam Ermüdungserscheinungen.

Charttechnisch liefern die beiden Aktien nach Angaben von Analysten derzeit beängstigende Signale, denn sie sind in den vergangenen Monaten aus einem zuvor relativ stabilen Seitwärtstrend nach unten ausgebrochen. Immerhin konnte sie sich davon zwischenzeitlich wieder etwas erholen. Aber eine positive Perspektive dürften die Papiere auf Grund der flauen Konjunkturentwicklung und anhaltender Arbeitslosigkeit kaum haben.

Unternehmen sind zu groß, um Pleite zu gehen

Gerade in jüngster Zeit kam immer wieder die Sorge auf, die beiden Unternehmen könnten sogar in Schwierigkeiten geraten. Das wäre angesichts ihrer schieren Größe tatsächlich ein alarmierendes Zeichen. Denn immerhin hatte Freddie Mac im Jahr 2001 ein Portfolio im Wert von 500 Milliarden Dollar und Fannie Mae mehr als 700 Milliarden Dollar. Nach Analystenangaben vereinigen die beiden Institute 45 Prozent der Risiken des auf 6,2 Billionen Dollar geschätzten Marktes für Immobilienkredite auf sich.

Ein Zusammenbruch dieser Institutionen könnte damit tatsächlich für eine Krise sorgen. Doch wie steht es nun um Fannie Mae und Freddie Mac? Beide Aktien sind nach Angaben von Claus Vogt von der Berliner Effektenbank in den vergangenen Wochen mit überzeugender Dynamik nach unten ausgebrochen. „Damit sprechen die Charts der beiden Titel eine klare Sprache: der Abwärtstrend hat begonnen.“ Darin sieht der Analyst einen Frühindikator für bevorstehende Probleme an den Hypothekenmärkten. Heino Ruland, Analyst bei der Steubing AG, weist noch auf einen weiteren Frühindikator hin: Sobald die Neubaubeginne in den USA in eine rückläufige Tendenz einschwenkten, sei Vorsicht angebracht. Erfahrungsgemäß folge daraufhin mit einer Verzögerung von sieben bis acht Monaten auch ein Einbruch bei den Immobilienpreisen.

Für die Spekulation über einen Zusammenbruch dürfte es viel zu früh sein. Denn die Unternehmen sind stärker mit Kapital unterlegt als viele normale Banken. Und selbst wenn die beiden Institutionen keine ausdrückliche Garantie von Staatsseite haben - sie dürften zu groß und zu wichtig für die gesamte Wirtschaft sein, als dass sie einfach Pleite gehen könnten. Von daher dürfte die Sorge um eine mögliche Pleite übertrieben sein. Aber Kursfantasie darf man daraus nicht ableiten. Im Gegenteil. Die Bewertung mag zwar günstig erscheinen, aber das dürfte eher auf fallende Erträge hinweisen als auf steigende Kurse