Neuemissionen VIB Vermögen muß sich höhere Kurse erst erarbeiten

Nach Jahren der Flaute dreht sich das Neuemissions-Karussell derzeit recht munter am deutschen Aktienmarkt. Besonders stark zieht es momentan Immobilien-Unternehmen a die Börse. Ablesen läßt sich das auch daran, daß mit der VIB Vermögen AG nach Frimag Frankfurt Immobilien, der RMC Beteiligungs AG und Design Bau jetzt bereits der vierte Neuling aus dem Sektor in diesem Jahr ein Listing anstrebt.

Die auf den Raum Süddeutschland fokussierte Immobilien-Holding, die primär in Gewerbeimmobilien investiert, will dem Zeitplan zufolge ab dem 28. November im Freiverkehrssegment M:access der Münchener Börse notiert sein. Dazu werden im Zuge einer Kapitalerhöhung noch bis zum 23 November bis zu fünf Millionen Aktien zu einem Preis von sechs Euro je Aktie zur Zeichnung angeboten. Gelingt das Vorhaben, beträgt die gesamte Aktienzahl dann 9,8 Millionen.

Kapitalerhöhung soll neue Investitionen ermöglichen

Positiv hervorzuheben ist, daß die neu aufgenommenen Mittel von bis zu 30 Millionen Euro komplett der 1993 gegründeten Gesellschaft zufließen werden. Das heißt, die Altaktionäre Raiffeisen-Volksbank (jetzt 23,4 Prozent), Management und Aufsichtsrat (10,6 Prozent) und die rund 300 weiteren Aktionäre werden ihre Anteile nicht abgeben. Statt Kasse zu machen, ist eine Investition des Kapitals in neue gewerbliche Immobilien im süddeutschen Raum geplant, mit dem Ziel, den derzeit aus 15 Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von über 137.000 Quadratmetern zählenden Bestand zügig auszubauen.

Was ebenfalls gefällt, ist die Aussage des Unternehmens, wonach seit der Gründung bisher stets profitabel gearbeitet worden sei. Bei einer angestrebten Mietrendite von mindestens acht Prozent soll das auch in Zukunft so bleiben. Im Geschäftsjahr 2004 hat der VIB-Konzern betriebliche Erträge in Höhe von 5,43 Millionen Euro erzielt. Der Jahresüberschuß belief sich im gleichen Zeitraum auf 0,95 Millionen Euro, während ein Cash Flow von 2,41 Millionen Euro erwirtschaftet wurde.

Wie sinnvoll werden die Mittel eingesetzt

Verglichen mit 2003 waren diese Ergebnisse ein kleiner Rückschritt, und auch 2005 dürfte der Jahresüberschuß wegen der Kosten für den Börsengang erneut niedriger ausfallen. Den Planungen des Vorstands zufolge soll die Delle dann aber in den Jahren 2006 und 2007 nachhaltig ausgebügelt werden. So rechnet Konsortialbank für 2007 mit einem Umsatz von zwölf Millionen Euro und einem Jahresüberschuß von 3,1 Millionen Euro. Beim Erreichen der Ziele dürfte die Konzentration auf die wachstumsstarke Region Süddeutschland helfen, zumal VIB Vermögen hier dank ausgeprägter Marktkenntnisse einen echten Heimvorteil genießt.

Wie gut es aber letztlich gelingt, die neuen Mittel einzusetzen, ist natürlich wie immer bei solchen Projekten noch mit einem kleinen Fragezeichen versehen. Vor allem müssen die Verantwortlichen erst noch beweisen, daß sie auch die künftig deutlich größere Dimension ihres Unternehmens managen können. Schließlich erhöht sich das Kapital mit einem Schlag um mehr als das Doppelte.

Fazit: Insgesamt hinterläßt VIB Vermögen einen soliden Eindruck. Mit starken Kursgewinnen zum Börsenstart ist aber nicht zu rechnen. Erst dürften die Anleger abwarten und beobachten, wie das neue Kapital eingesetzt wird.

In der Zeit des Wartens dürfte sich der Ende 2004 auf 35,77 Millionen Euro bezifferte Nettoinventarwert als Kursstütze erweisen. Zieht man nämlich die zufließenden Barmittel von 30 Millionen Euro von der sich auf Basis des Emissionskurses ergebenden Marktkapitalisierung von 58,752 Millionen Euro ab, dann liegt der Nettoinventarwert über dem Börsenwert.