Kapitalmarkt GSW Immobilien sagt den Börsengang ab

Die Berliner Wohnungsgesellschaft GSW Immobilien AG hat ihren Börsengang nur zwei Tage vor dem geplanten Debüt abgesagt und auf unbestimmte Zeit verschoben. Die Entscheidung sei in der Nacht auf Mittwoch gefallen, hieß es aus mit der Emission vertrauten Kreisen. Als Grund wird die geringe Nachfrage der Investoren angegeben. Das allgemeine Umfeld habe sich durch die Schuldenkrise um Griechenland massiv verschlechtert, was in der vergangenen Woche so noch nicht abzusehen gewesen sei. Die Volatilitäten am Aktienmarkt seien stark gestiegen. Zudem hätten sich gerade Immobilienaktien zuletzt besonders schlecht entwickelt.

Seit Montag der Vorwoche waren das Unternehmen und die den Börsengang betreuenden Banken - angeführt von Goldman Sachs und der Deutschen Bank - auf Werbetour unter Investoren. Die Aktien wurden Anlegern in einer Preisspanne von 15 Euro bis 18,50 Euro angeboten. An diesem Donnerstag sollten die Zeichnungsfrist enden und die Aktien zugeteilt werden.

Altaktionäre wollen Kasse machen

Die Erstnotiz war am Freitag im streng regulierten "Prime Standard" der Deutschen Börse in Frankfurt vorgesehen. Angestrebt war ursprünglich ein Emissionserlös, von rund 370 bis 490 Millionen Euro von denen nur 140 Millionen Euro (nach Abzug der Plazierungsgebühren etwa 130 Millionen Euro) dem Unternehmen an frischem Geld zufließen sollten. Der Großteil der angebotenen Aktien stammte von den Alteigentümern, dem Finanzinvestor Cerberus und dem Whitehall-Fonds von Goldman Sachs. Auch dieser Sachverhalt habe den Börsengang erschwert, hieß es in Bankkreisen.

GSW hat ein Portfolio von rund 49 700 ehemals kommunalen Wohnungen in Berlin und verwaltet zusätzlich rund 17 000 Wohnungen für Dritte. Das Unternehmen wurde 1924 vom Land Berlin gegründet und im Jahr 2004 von einem Konsortium aus Whitehall Fonds und Cerberus übernommen. Erst vor kurzem machte das Land Berlin gegen eine Zahlung von 30 Millionen Euro den Weg frei für eine Plazierung von mehr als 50 Prozent der Anteile an der Börse.

"Das wäre ein Börsengang mit Haken und Ösen gewesen, über die man in einem freundlicheren Umfeld allerdings hinweg- geschaut hätte", sagt Ilga Haubelt, Fondsmanagerin von Union Investment. Das pure Investment in den Berliner Markt für Wohnimmobilien sei sehr attraktiv, zumal das Unternehmen für den Cash Flow (Mittelzufluss) nicht auf Privatisierungen angewiesen sei und das Management einen guten Eindruck mache. Doch im Jahr 2009 sei das Immobilienportfolio von GSW höher bewertet worden, so dass es wenig Aufwertungspotential gebe. Vor allem aber habe sich in dem verschlechterten Börsenumfeld die relative Bewertung zu den direkten Konkurrenten Deutsche Wohnen und Gagfah verschlechtert, sagt Haubelt: "GSW war von Anfang an nicht sehr billig, aber plötzlich war der Wert sehr teuer. Der Ausgabepreis hätte gesenkt werden müssen."

Steigende Zinskosten sind wahrscheinlich

Ein weiterer Minuspunkt für GSW ist ein verbriefter Kredit (CMBS) über 908 Millionen Euro, der von August des Jahres 2011 an (bis spätestens 2013) ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden kann und refinanziert werden muss. Aktuell beträgt der Zins rund 1,5 Prozent. "Dieser Kredit macht 51,5 Prozent des Fremdkapitals von GSW aus", sagt Haubelt. Es sei anzunehmen, dass die Zinsen und damit die Kosten für GSW steigen würden. Zudem müssten mehrere Banken für die Finanzierung gefunden werden, und es sei wesentlich leichter, kleinere Beträge zu finanzieren. Auch dies habe zu einem Bewertungsabschlag geführt.

Andere Marktexperten gestehen zu, dass das Börsenumfeld insgesamt schwieriger geworden sei. Zudem schließe sich im Mai in der Regel das Fenster für Börsengänge für eine gewisse Zeit. Die Quartalszahlen rückten in den Vordergrund, die ruhigere Sommerphase stehe bevor. Obgleich sich das Umfeld für weitere Börsenkandidaten möglicherweise eingetrübt hat, erweisen sich die bisherigen Neulinge dieses Jahres als recht erfolgreich. Mit dem Kabelnetzanbieter Kabel Deutschland, dem Bekleidungsunternehmen Tom Tailor, dem Chemiehändler Brenntag und dem chinesischen Armaturenhersteller Yoyou zeigen alle vier an den deutschen Aktienmarkt gegangenen Gesellschaft, gemessen an ihrem Emissionspreis, eine mehr oder minder positive Kursbilanz (siehe Grafik). Dabei floss bei Kabel Deutschland als einzigem der Börsendebütanten das erlöste Geld ausschließlich den Altaktionären zu.

Kapitalmarktexperten scheinen sich aber einig, dass die Zeiten für die weiteren Börsenkandidaten dieses Jahres rauher werden dürften. Ihren Schätzungen zufolge sollen es etwa zwei Handvoll Unternehmen sein, die ursprünglich noch für dieses Jahr einen Börsengang an den deutschen Markt angedacht haben. Namentlich genannt wird unter anderem der Druckfarbenhersteller Flint, der seinen Sitz in Luxemburg hat.