Immobilienaktien Wohnimmobilienwerte fallen immer tiefer

Selten hat eine einzelne Studie von nur zwei Seiten einen derart großen Kursrutsch am Aktienmarkt ausgelöst. Die amerikanische Investmentbank Merrill Lynch senkte am Mittwoch die Kursziele für die deutschen Wohnunternehmen Gagfah und Deutsche Wohnen drastisch. Die Gagfah-Aktie, bislang von Merrill Lynch mit einem Kursziel von 10 Euro versehen, ist in den Augen der Analysten nun nur noch 6 Euro wert.

Und die Aktie der Deutschen Wohnen hält Merrill Lynch nur noch mit 3 Euro für angemessen bewertet. Bislang hatten die Analysten die Aktie mit 10 Euro Kursziel geführt. Die Aktie von Gagfah, seit Oktober 2006 an der Börse und kurze Zeit später in den M-Dax aufgerückt, verlor am Mittwoch mehr als 10 Prozent auf rund 9 Euro – so tief notierte das Papier noch nie. Der Aktienkurs der Deutschen Wohnen im S-Dax rutschte sogar um 20 Prozent auf weniger als 10 Euro.

Preise sind rückläufig

Die neuen Kursziele von Merrill Lynch resultieren aus einer Analyse des Kaufes des Konkurrenten von Gagfah und Deutsche Wohnen, der LEG. Das Land Nordrhein-Westfalen hatte seinen Wohnungskonzern LEG am 12. Juni an den Immobilienfonds Whitehall verkauft. Der Fonds, der zur Investmentbank Goldman Sachs gehört, hatte, wie berichtet, für 93.000 Wohnungen einen Preis von 3,4 Milliarden Euro gezahlt. Darin sind Schulden der LEG von 2,7 Milliarden Euro enthalten.

Schon nach der Verkündung des Preises hatte es in Immobilienkreisen Enttäuschung gegeben. Denn die LEG war eines der letzten verfügbaren Wohnungspakete dieser Größenordnung in Deutschland gewesen, das zum Verkauf stand. Vor allem die Deutsche Anninton, die, anders als Gagfah, nie den Sprung an die Börse geschafft hat, galt als an der LEG interessiert. Dieser Finanzinvestor war aber offenbar nicht bereit, mehr als 600 Euro je Quadratmeter für die LEG-Wohnungen zu bieten. Im Jahr 2005 wurden im Schnitt noch 750 Euro je Quadratmeter gezahlt.

Zugeständnisse beim Verkaufspreis der LEG

Merrill Lynch nimmt in seiner Analyse die von Whitehall übernommenen Schulden der LEG in den Blick. „In Zeiten, in denen Banken sich nicht trauen und ihre Zinsen für Kredite nach oben schrauben, können auch Immobilienunternehmen ihre Immobilien nicht mehr zu 4 Prozent, sondern wohl eher nur noch zu 6 Prozent refinanzieren“, heißt es in der Studie.

Deshalb habe das Land Nordrhein-Westfalen wohl Zugeständnisse beim Verkaufspreis der LEG machen müssen. Diese steigenden Refinanzierungskosten seien jedoch auch für Unternehmen wie Gagfah und Deutsche Wohnen eine Last. Deutsche Wohnen sei davon besonders betroffen, weil das Unternehmen nur über einen schwachen „Cashflow“ (Zahlungsmittelüberschuss) verfüge.

Große Verwerfungen an den Geldmärkten

Damit hat die im Juli 2007 vom amerikanischen Immobilienmarkt ausgelöste und seither zu großen Verwerfungen an den Geldmärkten führende Finanzkrise die deutschen Immobilienwerte erreicht. Jetzt erweist es sich als Nachteil, dass viele Finanzinvestoren, allen voran die Gagfah gehörende Fortress, im Jahr 2005, als Fremdkapital günstig war, mit einem hohen Kreditanteil deutsche Wohnungen aufkauften, um sie anschließend an die Mieter zu verkaufen.

Mit einer ähnlichen Idee ging Patrizia Immobilien 2005 an die Börse. Schnell in den M-Dax aufgerückt, ist die Aktie seither eine große Enttäuschung und musste schon vor längerer Zeit in den S-Dax absteigen. Eine große Belastung für die Wohnimmobilien war auch, dass sie von den neuen börsennotierten Immobilienaktien (Reits) ausgeschlossen wurden.