Immobilienaktien Ost-Ausrichtung macht die Magnat-Aktie interessant

Die Real Estate Opportunities GmbH&Co KGaA ist eine von zahlreichen Immobilienaktien, die sich im zu Ende gehenden Jahr in Deutschland haben listen lassen. Und zwar mit Erfolg, zählt der seit Ende Juli gehandelte Titel (der erste Kurs wurde mit 1,60 Euro festgestellt) doch mit zu den besten Neulingen in seinem Branchensegment.

Die eingefahrenen Kursgewinne haben sicherlich mit dem regionalen Fokus zu tun, den die österreichische Gesellschaft gewählt hat. Denn der Fokus liegt auf Immobilien-Developments in Zentral-, Ost- und Südosteuropa (eingegangen werden aber auch auf Sondersituationen auf den Heimatmärkten in Deutschland und Österreich). Das ist deshalb interessant, weil sich dort mit der richtigen Vorgehensweise höhere Renditen als in den etablierten Immobilienmärkten im Westen erzielen lassen.

Finanzmittel werden zügig investiert

Offiziell wird eine Eigenkapitalrendite von 15 Prozent angestrebt, was sich zunächst nicht allzu spektakulär anhört. Aber offenbar sind etliche Investoren überzeugt, daß es letztlich deutlich mehr werden wird. Zu den Optimisten zählen nicht nur die Gründungsgesellschafter wie die Familie Silvia Quandt, die beiden Finanzinvestoren Themis Equity Partners und Heliad Equity Partners sowie das Management selbst, sondern auch mehrere institutionelle Investoren, die sich im Zuge von zwei Kapitalerhöhungen im Juli und September 2006 an Magnat beteiligt haben. Zu ihnen gehört unter anderem die Swiss Real Estate, die ein Paket von rund zehn Prozent erworben hat. Das Management wird zudem alleine schon deshalb an einer hohen Rendite interessiert sein, weil dem geschäftsführenden Komplementär für die erbrachte Managementleistung erst dann eine Performance abhängige Vergütung zufließt, wenn der Gewinn eine zwölfprozentige Verzinsung des eingesetzten Kapitals übersteigt.

Anders als klassische Immobilieninvestoren will Magnat nicht nur von Mieteinnahmen, sondern insbesondere auch von attraktiven Entwicklerrenditen und von einer hohen Umschlagsrate der Investments (Haltedauer rund ein bis drei Jahre) profitieren. Da es sich um eine junge Gesellschaft handelt, steht der Beweis noch aus, ob die Vorgaben tatsächlich erreicht werden können. Die Verantwortlichen haben aber reichlich Erfahrung, sind gut vernetzt und geben sich im Gespräch nach den ersten gemachten Erfahrungen sehr zuversichtlich.

Durch die durchgeführten Finanzierungsrunden floßen Magnat im Jahr 2006 insgesamt über 40 Millionen Euro an Eigenkapital zu (das Grundkapital beträgt aktuell 32,2 Millionen Euro, eingeteilt in 32,2 Millionen Stückaktien). Die Gesellschaft verfügt damit unter Berücksichtigung des Einsatzes von Fremdkapital über finanzielle Mittel für ein Investitionsvolumen von rund 100 Millionen Euro. Derzeit ist das Management eifrig dabei, die Mittel zu investieren. Erst vor wenigen Tagen wurde beispielsweise im Rahmen von zwei Co-Investments der Einstieg in den ukrainischen Markt vollzogen. Außerdem ließ das Management durchblicken, dass weitere Projekte in der Ukraine sowie in den anderen Kernmärkten Ost- und Südosteuropas sowie in Russland in Vorbereitung sind. Mit einer Umsetzung wird noch im 1. Quartal des Jahres 2007 gerechnet, womit dann die vorhandenen Mittel bereits wieder weitgehend investiert sein dürften.

Deutliches Kurspotenzial bei erfolgreich umgesetzten Geschäftsplänen

Da es sich bei Magnat noch um eine Art schwarze Box handelt, darf man gespannt darauf sein, was die Gesellschaft am 30. Dezember bei der Vorlage des Halbjahresberichts zu vermelden hat. Macht das Unternehmen bei diesem Termin sowie auch sonst in den kommenden Monaten eine gute Figur, dann dürfte es, wie angepeilt, im Jahr 2007 zu einem richtigen Listing kommen. Derzeit ist Magnat nämlich lediglich im Open Market der Frankfurter Börse notiert. Die in diesem Segment geringeren Publizitätsvorschriften haben es Magnat ermöglicht, bisher noch keinen Prospekt nach kapitalmarktrechtlichen Vorschriften veröffentlicht zu haben. Die bisher durchgeführten Private Placements bedingen es durch die damit verbundenen Vorschriften der Börsenaufsichtsbehörde auch, dass detaillierte Informationen über das Unternehmen zum derzeitigen Zeitpunkt noch nicht öffentlich verbreitet werden dürfen.

Dieser Mangel an Informationen erhöht momentan natürlich noch das Risikoprofil. Risikofreudigen Investoren kann aber durchaus geraten werden, sich hier zu engagieren. Denn wenn alles nach Plan läuft, dann sollte es möglich sein, bereits im Geschäftsjahr 2007/2008 ein Ergebnis nach Steuern von 6,5 bis 7,0 Millionen Euro zu erwirtschaften. Mit einem sich daraus ergebenden Kurs-Gewinn-Verhältnis von unter elf ist der Titel sicherlich moderat bewertet. Zumal sich bei einer neuerlichen Kapitalaufnahme im Rahmen eines „richtigen“ Börsenlistings noch einmal zusätzliche Ertragspotenziale erschließen lassen würden.