Immobilienaktien Aufgepaßt bei Reits

Nach fünf Jahren mit beeindruckenden Renditen scheint sich bei Real Estate Investment Trusts (Reits) wieder eine günstige Gelegenheit für Anleger zu bieten. Wie dem gesamten Aktienmarkt geht es auch diesem Bereich im Moment nicht allzu gut. Der Standard & Poor's 1500 Branchenindex für Reits hat bis zum 18. Mai 9,7 Prozent auf sein Allzeit-Hoch vom 17. März verloren. Obwohl sich angesichts dieses Einbruchs durchaus die Gelegenheit bietet, günstig an Aktien zu kommen, sollten die Anleger sehr genau hinsehen.

Ein Reit ist ein steuerbegünstigtes Unternehmen, das in ein Immobilienportfolio investiert. Wie immer, wenn es um Immobilien geht, ist die Lage hierbei der entscheidende Faktor. Reits, deren Portfolio vor allem Einkaufszentren und Bürokomplexe umfaßt, sind nach wie vor günstig, bei Fonds aus dem Bereich Wohngebäude wird es etwas „heikel“, wie Andrew Clark, Senior Research Analyst beim Fonds-Analysehaus Lipper sagt. „Immobilienfonds, die sich auf Wohngebäude konzentrieren, scheinen am Markt eher spekulativ als fundamental gehandelt zu werden“, sagt Clark.

Bei Reits genau hinschauen

Reits, die vor allem in Wohnungen und Fertighäuser investieren, könnten davon profitieren, daß sich auf dem Markt für Einfamilienhäuser eine Abkühlung abzeichnet. Mitte Mai gab das amerikanische Handelsministerium bekannt, die Zahl der neuen Bauvorhaben im Bereich Wohnimmobilien in Amerika sei im April auf 1,85 Millionen gesunken und habe damit den niedrigsten Stand seit November 2004 erreicht. Am Tag zuvor hatte die National Association of Home Builders mitgeteilt, daß der Index der Einschätzung der Verkaufsbedingungen durch die Bauunternehmer im Mai auf seinen niedrigsten Stand seit mehr als zehn Jahren gefallen sei.

Trotz des jüngsten Rückgangs hatten Reits in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich hohe Renditen zu verzeichnen. Der S&P 1500 Reits Branchenindex hat seit seiner Einführung am 9. Oktober 2001 38,3 Prozent zugelegt. Im Vergleich dazu gewann der S&P 500-Aktienindex des Gesamtmarktes im gleichen Zeitraum 20,4 Prozent.

Wenn die Marktoptimisten richtig liegen, ist der Pullback der Branche vielleicht bald beendet. Am 10. April warnte S&P Equity Research vor einer möglichen Korrektur im S&P 1500 Reits Branchenindex von bis zu 15 Prozent in den kommenden sechs Monaten. Mark Arbeter, technischer Chefanalyst bei S&P Equity Research, sagt, daß der erwartete Schaden größtenteils bereits entstanden sei.

Wie bei jeder Investitionsentscheidung sollten die Anleger dennoch nicht versuchen, den Markt zu überlisten. Reits können die höchsten Renditen am besten als Kernbestandteil in einem breitgestreuten, langfristigen Portfolio erzielen, sagt Michael Grupe, Executive Vice President of Research and Investor Outreach der National Association of Real Estate Investment Trusts. „Man kann nicht in gerade mal drei, vier oder fünf Reits investieren und erwarten, daß man die Diversifikationsgewinne erzielt, die uns vorschweben“, sagt er. Bei welchen Reits Anleger besonders genau hinsehen sollten, bevor sie kaufen:

1. Das Management ist nach wie vor entscheidend

Das in Newtown Square (Pennsylvania) ansässige Unternehmen GMH Communities Trust (Isin US36188G1022), das sich vor allem auf Wohnunterkünfte für Studenten und Militär konzentriert, hat die Veröffentlichung seines Finanzbericht für 2005 und das erste Quartal 2006 angesichts der Untersuchung seiner Rechnungslegungsmethoden verschoben. Die Untersuchung ergab „wesentliche Mängel“ bei der Vorlage der Abschlüsse des Unternehmens und darüber hinaus Probleme an der Führungsspitze, ließ GMH in einer Stellungnahme am 10. März verlauten.

Angesichts mindestens zehn anstehender Sammelklagen unternimmt das Unternehmen nun Anstrengungen, um sich neues Ansehen zu erwerben. In einer erneuten Stellungnahme am 15. Mai stellte GMH J. Patrick O'Grady, Partner bei der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG, als neuen Finanzleiter vor. Das Unternehmen ließ ebenfalls verlauten, der Finanzbericht für 2005 stehe kurz vor dem Abschluß und man erwarte einen FFO* in Höhe von 69 Cents pro Aktie bei einem Umsatz von 227,6 Millionen Dollar. Kathy Grim, Vice President of Marketing bei GMH, war nicht bereit, darüber hinaus eine Stellungnahme abzugeben.

Die Aktien von GMH sind seit dem 52-Wochen-Hoch von 17,10 Dollar am 1. März um 32,9 Prozent gefallen. Am 28. April nahm Morningstar das Unternehmen angesichts der wachsenden Schwierigkeiten aus dem Rating. „Wir empfehlen den Anlegern, die Finger von dieser Aktie zu lassen“, sagt Aktienanalyst Ryan Dobratz von Morningstar.

Laut S&P Equity Research fielen die Empfehlungen anderer Analysten gemäßigter aus, darunter zwei Halten- und zwei Halten/Verkaufen-Empfehlungen. Am 15. Mai bekräftigte Morgan Securities sein Untergewichten-Rating für GMH-Aktien. „Wir glauben, daß die Rechnungslegungsprobleme zu einem Überangebot führen werden, das einige Quartale anhalten könnte“, schrieb Analyst Anthony Paolone.

2. Dividenden im Auge behalten!

Interessant sind Reits zum Teil wegen ihrer üblicherweise hohen Dividendenausschüttungen. Wenn ein Unternehmen seine Dividende kürzt, sollte man die Finger davon lassen. Am 2. Mai wiederholte S&P seine deutliche Verkaufsempfehlung für Aktien des in Chicago ansässigen Unternehmens Equity Office Properties (US2947411037), das der größte Eigentümer von Bürogebäuden der öffentlichen Hand ist. Ein Grund dafür war eine kürzlich erfolgte Dividendenkürzung.

Am Tag zuvor hatte Equity Office Properties für das erste Quartal einen FFO von 55 Cents pro Aktie vermeldet und lag damit einen Cent über der Wall-Street-Prognose. Am 14. Dezember 2005 kürzte das Unternehmen seine Jahresdividende um ein Drittel auf 1,32 Dollar, um die Ausschüttung besser am steuerpflichtigen Einkommen auszurichten. S&P-Analyst Roland Shepard sieht die Dividenden im nächsten Jahr wieder gefährdet.

Darüber hinaus besteht das Risiko, daß Mieter, die derzeit Mieten über dem Marktdurchschnitt bezahlen, ihre Mietverträge zu günstigeren Konditionen erneuern lassen. Die Mieten in Regionen wie San Francisco und Boston seien niedriger als noch vor ein paar Jahren, sagt Shepard. Er erwartet einen zehnprozentigen Rückgang der Mietpreise bei Mietverträgen, die 2006 erneuert werden; 2005 waren es etwa 15 Prozent. „Außerdem müssen die Gebäude renoviert werden“, sagt er, was die Margen weiter drücken würde.

Die Meinungen der Analysten an der Wall Street gehen auseinander, wobei „Halten“ die am häufigsten ausgesprochene Empfehlung ist. Terry Holt, eine Sprecherin von Equity Office Properties, verweist auf die starke Performance der Aktie in der Vergangenheit. In den drei Jahren vor dem 31. Dezember 2005 erzielten die Aktien Gesamtgewinne von 15,1 Prozent, verglichen mit 14,4 Prozent im S&P 500.

„Unsere geographische Diversifikation reduziert unser Risiko im Vergleich zu Reits, die sich auf einen engeren Markt konzentrieren, die hohe Erschließungskosten haben oder deren Einnahmen zu einem großen Teil aus Bereichen jenseits des Kerngeschäfts kommen“, sagt Holt.

3. Auf das „Preisschild“ achten!

Am 17. Mai schlossen die Aktien des in Los Angeles ansässigen Unternehmens Kilroy Realty (US49427F1084) bei 67,83 Dollar und damit 13,1 Prozent unter ihrem 52-Wochen-Hoch von 78,04 Dollar vom 30. März. Das 1955 gegründete Unternehmen investiert in gewerblich genutzte Büro- und Industriegebäude in Südkalifornien, unter anderem auch an lukrativen Standorten wie San Diego, Los Angeles und Orange.

Dobratz von Morningstar sagt, dieser Reit sollte zu einem sehr viel niedrigeren Kurs gehandelt werden. Er setzt den marktgerechten Wert von Kilroy mit 45 Dollar an und vergibt ein One-Star-Rating, wobei er damit argumentiert, daß die Anleger den Kurs nach oben getrieben haben, nachdem ein anderer Reit aus Südkalifornien, Arden Realty, zu einem sehr hohen Kurs privatisiert wurde. Außerdem ist die Dividende bei Kilroy mit drei Prozent laut Morningstar im Branchenvergleich niedrig. „Wenn Anleger einen so hohen Kurs bezahlen, sollten sie dafür mindestens eine Rendite im mittleren bis hohen einstelligen Bereich erwarten“, sagt Dobratz.

Er begrüßt jedoch die jüngsten Meldungen des Unternehmens. Am 8. Mai kündigte Kilroy an, es werde zwei Millionen Stammaktien an seinen Konsortialführer Bank of America verkaufen, und zwar zu einem Preis, der später auf 69,50 Dollar festgesetzt wurde. Der Verkauf von Aktien zu einem Preis nahe des aktuellen Kurses sei ein „unglaublich cleverer Schritt“ gewesen, schrieb Dobratz am 9. Mai in einem Bericht.

Andere Analysten sehen den Wert der Kilroy-Aktie optimistischer. Am 25. April erneuerte die Deutsche Bank ihre Halten-Empfehlung für die Aktie und hielt dabei an einem Kursziel von 75 Dollar fest. „Einige sind vielleicht enttäuscht, daß das Mietwachstum“ im ersten Quartal „gemischt ausfiel“, schrieb Analyst Lou Taylor. „Das ist an dieser Stelle des Zyklus völlig normal und daher für uns nicht besonders alarmierend.“ Ein Vertreter von Kilroy hatte bis Redaktionsschluß nicht auf unsere Anfrage bezüglich eines Kommentars reagiert.

4. Konservative Investitionen bieten nicht immer starkes Wachstum

Das in Newton (Massachusetts) ansässige Unternehmen HRPT Properties Trust (US40426W1018) besitzt Bürogebäude an attraktiven Standorten wie in den Vororten von Washington D.C., in Boston und Südkalifornien. Mit einer Belegungsquote von 94 Prozent gehört es laut Morningstar zu den besten der Branche.

Dobratz äußert sich besorgt über den konservativen Investitionsansatz des Unternehmens. Statt eigene Bauprojekte zu betreiben und Mieter dafür zu suchen, kaufe das Unternehmen bereits mit kreditwürdigen Mietern belegte Bürogebäude, sagt er. „Sie zahlen dafür“, sagt er. „Wir glauben nicht, daß dabei ein großer Wertzuwachs entsteht.“

Während Dobratz die Aktie mit drei von fünf möglichen „Stars“ bewertet, vergibt er für die Unternehmensführung ein „C“. Zum Teil liegt das daran, daß HRPT Properties Trust, anders als die meisten Reits, ein externes Management hat, was seiner Meinung nach zu Interessenkonflikten führen kann. Bis Redaktionsschluß war kein Vertreter des Unternehmens für eine Stellungnahme zu erreichen.

Dennoch schreibt HRPT weiterhin solide Zahlen - und einigen Analysten gefällt, was sie da sehen. Am 8. Mai vermeldete das Unternehmen einen FFO im ersten Quartal von 31 Cents pro Aktie, was den Erwartungen an der Wall Street entsprach. Ferris, Baker, Watts blieb bei der Kaufempfehlung für die Aktie, ging aber mit dem Kursziel nach unten. „Wir glauben, daß die Aktien von HRPT zum derzeitigen Kurs deutlich unterbewertet sind und daher im Hinblick auf Risiko/Nutzen-Überlegungen eine sehr gute Investitionsgelegenheit darstellen“, schrieb Analyst Charles Place.

5. Wohnungen sind abgehoben

Wenn Ihnen die Wohnungen in den Vereinigten Staaten teuer erscheinen, werfen Sie mal einen Blick auf die Reits im Bereich Wohngebäude. Trotz der Tatsache, daß die makroökonomischen Faktoren zu ihren Gunsten arbeiten, sind viele Reits in diesem Segment einfach überbewertet, sagen einige Analysten.

Die Ausgaben für Reits im Bereich Wohngebäude steigen, betont Shepard von S&P. Die Kosten für Erdgas, Heizung und Versicherungen beeinflussen seinen Ausblick für die Aktien solcher Unternehmen. Die durchschnittliche Dividendenrendite der Reits aus diesem Bereich liege mit 4,1 Prozent im Branchenvergleich nicht besonders hoch, sagt er.

Morningstar vergibt für Reits im Bereich Wohngebäude wie Avalon Bay Communities, BRE Properties (US05564E1064) und Post Properties (US7374641071) ein One-Star-Rating, wobei keines der Unternehmen bis Redaktionsschluß zu einer Stellungnahme bereit war. „Diese Gruppe Reits werden zu einem Kurs gehandelt, als würden sie morgen in eine Publikumsgesellschaft umgewandelt“, sagt Dobratz. „Die Rechnung könnte für die Aktionäre aufgehen, wenn es tatsächlich soweit käme. Andernfalls sind die zu erwartenden Renditen, verglichen mit dem Preis, den man heute dafür bezahlen muß, zu niedrig, damit eine Investition aus unserer Sicht lohnenswert wäre“.

Nichtsdestotrotz dürften Reits aus dem Bereich Wohngebäude davon profitieren, wenn ein schwächer werdender Eigenheimmarkt die Verbraucher dazu veranlaßt, sich nach einer Mietwohnung umzusehen. Diese Entwicklung hat unter Umständen bereits begonnen. Die steigenden Wohnungsmieten waren in der Tat einer der wichtigsten Faktoren, der vor kurzem zu einem stärker als erwartet ausgefallenen Anstieg des Verbraucherpreisindex geführt hat, der die Aktienkurse auf ihre jüngste Talfahrt geschickt hat.