Immobilienaktien Auch bei Reits lieber wählerisch sein

Sie können jeden Besucher eines Einkaufszentrums fragen: Steigende Zinsen können einem den Spaß an einem ausgiebigen Einkaufsbummel verderben. Und mit Sicherheit haben sie in letzter Zeit auch schwer auf Anteilen von börsennotierten Gesellschaften gelastet, die in gewerbliche Immobilien mit Verkaufsflächen für den Einzelhandel investiert sind - so genannte Retail Real Estate Investment Trusts (Retail Reits). Die Bären des Marktes scheinen jedenfalls darauf zu setzen, daß höhere Zinsen die Konsumausgaben ausbremsen, die Gewinne des Einzelhandels schmälern und in der Folge auch die Mieteinnahmen durch Ladenflächen der Gesellschaften drücken.

Doch trotz dieses relativ negativen Ausblicks finden sich in diesem Sektor auch attraktive Möglichkeiten: So konnte S&P interessante Kaufgelegenheiten unter ausgewählten Firmen - insbesondere bei Gesellschaften, die neue Projekte für Einkaufszentren entwickeln - entdecken. „Weil sie von einer bisher unbefriedigten Nachfrage bei den Kunden überzeugt sind, expandieren die Einzelhändler nach wie vor. Daher dürfte auch mehr Nachfrage nach zusätzlichen Ladenfläche entstehen, die wiederum zu besseren Vermietungsraten und höheren Mieteinnahmen führt“, erklärt Robert McMillan, S&P-Branchenanalyst für Reits, der kürzlich auch an einer Konferenz der National Association of Real Estate Investment Trusts teilgenommen hat. Dort wurde sein ohnehin positiver Ausblick für ausgewählte Branchenvertreter noch einmal bestätigt.

Gute Bedingungen für die Großen

Auch wenn McMillan auf der Basis der Bewertungen für die gesamte Branche nur eine neutrale Empfehlung ausspricht, ist er doch der Ansicht, daß Reits, die ihren Schwerpunkt auf regionale und überregionale Einkaufszentren gelegt haben, wahrscheinlich am kräftigsten von einer nach wie vor starken Nachfrage im Einzelhandel, Expansionsbestrebungen von Geschäften und begrenzten Möglichkeiten für den Bau neuer Einkaufszentren - insbesondere in den bereits eng bebauten Gebieten rund um die Metropolen - profitieren dürften.

In Anbetracht der höheren Benzinpreise - laut dem täglichen „Fuel Gauge Report“ der Automobile Association of America kostete am 14. Juni 2006 eine Gallone (4,54 Liter) normales bleifreies Benzin im Schnitt 2,896 Dollar - kann ein Ausflug zu einem Einkaufszentrum zudem die Spritkosten der Kunden deutlich reduzieren, weil sie für all ihre Einkäufe nur an einen einzigen Ort fahren müssen, so McMillans Argumentation.

Vier Unternehmen mit Kaufempfehlung

Diese Gruppe der Einzelhandels-Reits verfügt jedoch über weitere Stärken, wie beispielsweise die deutlichen Markteintrittsbarrieren für Wettbewerber sowie die Fähigkeit der Einkaufszentren, aus ihren dominanten Marktpositionen in ihren Einzugsgebieten ausreichend Kapital zu generieren. Für kleinere Betreiber stellt sich jedoch ein ungünstigeres Bild mit geringeren Gewinnchancen dar: „Wir erwarten von Einkaufszentren in Gemeinden oder Einkaufsstraßen deutlich weniger robuste Ergebnisse“, da sie nicht über diese besonderen Vorteile der Großen verfügten.

McMillan hat an vier große Betreiber von Einkaufszentren jeweils vier S&P-Sterne (Kaufempfehlung) vergeben: CBL & Associates Properties (Isin US1248301004), Federal Realty Investment Trust (US3137472060), General Growth Properties (US3700211077) und Glimcher Realty Trust (US3793021029).

Langfristige Leasingvereinbarungen

Seine Bewertung für CBL hat McMillan kürzlich erst von drei auf vier Sterne angehoben: „Nach jüngsten Kursrückgängen, die unserer Ansicht nach lediglich auf Befürchtungen hinsichtlich möglicher Zinssteigerungen beruhten, weist die CBL-Aktie nun ein attraktives Aufwärtspotential auf.“

Außerdem gefällt Robert McMillan die Tatsache, daß der größte Teil der Schulden des Unternehmens zu festen Kreditzinsen aufgenommen worden sind. Für die meisten Objekte der Gesellschaft wurden zudem langfristige Leasingvereinbarungen getroffen, so daß die operativen Gewinne seines Erachtens mit weiterhin robusten Steigerungsraten zulegen dürften. Dazu tragen außerdem anhaltende Expansionsbestrebungen der Einzelhändler sowie neue Projektentwicklungen bei.

„Weiterhin zweistellige Wachstumsraten“

Für Federal Realty erwartet McMillan im laufenden Jahr eine Steigerung des gesamten operativen Einkommens - Mieteinnahmen plus weitere Gebäudeeinnahmen - um acht Prozent. 2005 war das Gesamteinkommen bereits um knapp sechs Prozent gewachsen. Im ersten Quartal stieg die Vermietungsrate dieses Reits von 95,1 Prozent im Vorjahreszeitraum auf 96,2 Prozent.

„Wir rechnen mit einer robusten Nachfrage nach Verkaufsflächen, die es Federal ermöglicht, auch weiterhin zweistellige Wachstumsraten der Mieteinnahmen zu erreichen, wenn auslaufende Leasingvereinbarungen erneuert werden müssen. Im ersten Quartal betrug die durchschnittliche Mieterhöhung pro Quadratfuß vergleichbarer Ladenfläche 16 Prozent“, ergänzt McMillan.

Auch bei Reits lieber wählerisch sein

General Growth Properties dürfte nach Einschätzung von McMillan im laufenden Jahr seinen Gesamtumsatz um zehn Prozent steigern, nachdem aufgrund von höheren Mieten und Rückgewährbeiträgen sowie der Übernahme der Rouse Company Ende 2004 im vergangenen Jahr rund 70 Prozent mehr erwirtschaftet werden konnten.

Während Glimcher im ersten Quartal eine leicht gesunkene Vermietungsrate der Einkaufszentren seines Portfolios von 87,3 Prozent (Vorjahresquartal: 87,4 Prozent) vermeldete, erhöhte sich die durchschnittliche Miete der Läden im Schnitt um fast drei Prozent im Vorjahresvergleich. McMillan geht nun davon aus, daß anhaltende Übernahmeaktivitäten sowie die Veräußerung von unterdurchschnittlich profitablen Gebäuden oder wenig strategischen Anlagen für die operativen Ergebnisse des Unternehmens sehr von Vorteil sein werden.

Ähnlich wie bei jedem Einkaufstrip gilt: Auch bei Reits sollte man lieber etwas wählerisch sein. Anleger mit Köpfchen können unter den Betreibern von Einkaufszentren nach wie vor ein paar echte Schnäppchen finden, wenn Sie dabei an die Ladenbesucher denken, die erst einmal vorsichtig um einen Sonderangebotsständer herumschleichen, bevor sie richtig zuschlagen.