Immobilien Welche REITs liegen vorne?

Im bisherigen Jahresverlauf konnten Real Estate Investment Trusts (REITs) - börsennotierte Gesellschaften, die in Immobilien investieren - zufrieden beobachten, wie sich die Fundamentaldaten für nahezu alle Immobilienarten, angefangen bei Bürogebäuden und Einkaufszentren über Mietshäuser bis hin zu Hotels, stabilisiert haben.

Diese vorteilhaften Entwicklung scheint auch von den Anlegern wahrgenommen worden zu sein: Zwischen Jahresbeginn und Mai betrug die Gesamtrendite des S&P REIT-Index 1,26 Prozent. Im gleichen Zeitraum verbuchte der S&P 500-Aktienindex dagegen einen Verlust in Höhe von 0,95 Prozent.

Auf Basis der Gesamtrendite haben REITs den S&P 500 im Ein-, Drei-, Fünf- und Zehn-Jahresvergleich übertroffen. Dies ist vor allem der tatsache zuzuschreiben, daß bei REITs ein Großteil der Gesamtrendite aus Dividendeneinkünften stammt, die niemals negativ ausfallen können. Daher sind REITs langfristig betrachtet weniger volatil als der Gesamtmarkt.

Verzögerungen in der Wertentwicklung

In der Vergangenheit ist die finanzielle Performance der REITs stets einige Quartale hinter der allgemeinen Konjunkturentwicklung hinterhergehinkt - Resultat einer zeitlichen Verzögerung der Wachstumsentwicklung aus den unterschiedlichen Mietdauern. Real Estate Investment Trusts, die Hotels führen, können beispielsweise die Zimmerpreise auf Tagesbasis anpassen. Dadurch gehören Hotels zu den Immobilien, die am sensibelsten auf konjunkturelle Schwankungen reagieren.

Am anderen Ende der Skala befinden sich die REITs mit Bürogebäuden, die in der Regel für deutlich längere Zeiträume - häufig bis zu zehn oder 20 Jahre - vermietet werden. In der Folge sind ihre Einnahmen während eines konjunkturellen Abschwungs insgesamt stabiler. Zieht die Wirtschaft wieder an, dauert es natürlich länger, bis sich dies auch auf die REITs niederschlägt.

Billige Einkäufe in früheren Jahrzehnten

Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre führte die Kumulation von Ereignissen wie der Reform der Abgabenordnung, die Spar- und Kreditkrise, die Rezession und der erste Golfkrieg dazu, daß die Immobilienwerte in den Keller rutschten. Die Regierung gründete daraufhin die Resolution Trust Corporation (RTC), um zwangsvollstreckte Immobilien zu versteigern.

Viele der heutigen REITs mit der größten Marktkapitalisierung wurden in dieser Zeit gegründet und bauten ihr Portfolio durch preisgünstige Immobilienkäufe auf RTC-Auktionen auf. Langfristig ausgerichtete Investoren dieser REITs haben im vergangenen Jahrzehnt beobachten können, wie mit der Erholung der Preise für gewerbliche Immobilien ihre REIT-Aktien deutlich im Wert gestiegen sind.

Anfang 2005 entwickelten sich REIT-Aktien jedoch äußerst schwach. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, daß viele Investoren ihre Portfolios neu ausgerichtet haben, während sie gleichzeitig steigende Zinsen befürchten. Da die REITs in den vergangenen Jahren den Gesamtmarkt übertroffen haben, mußten viele Investoren, die nur einen bestimmten Prozentsatz ihres Portfolios in REITs investiert haben möchten, Anteile verkaufen und in andere Sektoren reinvestieren, um die angestrebte Balance ihres Portfolios wieder herzustellen.

Favoriten im REIT-Sektor

Im ersten Quartal fielen die operativen Gewinne der REITs etwas besser als erwartet aus. Einige REITs, die nicht in der Lage waren, ihre Dividenden mit Barvermögen aus dem operativen Geschäft zu zahlen, erhöhten ihren Nettogewinn durch Immobilienverkäufe.

Der Ausblick ist im Großen und Ganzen besonders für die Segmente Mietobjekte, Einzelhandel, Lagerhallen und Liegenschaften des Gesundheitswesens positiv.

Hotel-REITs

Die Hotel-REITs profitieren derzeit von einer Erholung bei Geschäftsreisen und Konferenzen. Auch der Tourismusbelebt sich: Die Belegungsraten der Hotels fallen derzeit höher aus als in den vergangenen Jahren. Offenbar zieht der seit vergangenem Sommer fallende Dollar verstärkt ausländische Touristen ins Land, während amerikanische Urlauber eher im Inland bleiben.

Die meisten Hotel-REITs berichten, daß sie wieder Spielraum bei der Preisbildung gewonnen haben. Der Umsatz je Hotelzimmer ist in den vergangenen Quartalen jeweils zwischen sieben und zwölf Prozent gestiegen. Die Erholung der Branche dürfte anhalten bzw. sogar an Zugkraft gewinnen. Außerdem ist davon auszugehen, daß die kommenden Quartale im Vergleich zum Vorjahr recht erfreulich ausfallen werden und sich alles in allem die Liquidität verbessern dürfte. Viele Bewertungen sind hochattraktiv, da die meisten Titel deutlich unterhalb des geschätzten Nettoinventarwerts gehandelt werden. Eine klare Kaufempfehlung, fünf Sterne, hat S&P aber nur für einen dividendenausschüttenden Hotel-REIT ausgesprochen: LaSalle Hotel Properties.

Ebenso fünf Strene hat La Quinta erhalten. Die Gesellschaft schüttet aber keine Dividenden aus. Die Aktien des Unternehmens werden als sogenannte „Paired Shares“ gehandelt, also Aktien von zwei verschiedenen Unternehmen, die von einer Gesellschaft ausgegeben werden. Jede Einheit setzt sich aus einer REIT-Aktie und einem aktiven Unternehmen, einer C-Corporation (im Gegensatz zu den REITs wird hier das Einkommen von der Gesellschaft versteuert) zusammen. Seit La Quinta seine Vermögenswerte außerhalb des Hotelsektors veräußert hat, konnte eine Umsatzerhöhung verbucht werden, die in der Branche bisher unerreicht ist. Diese Leistung ist insbesondere darauf zurückzuführen, daß die Gesellschaft ihren Fokus auf die Aktualisierung ihrer technologischen Plattform, die Erweiterung ihres geographischen Profils sowie auf eine Ausweitung des Franchising-Programms gerichtet hat.

Einzelhandels-REITs

Bei den Einzelhandels-REITs haben die Ergebnisse des ersten Quartals die Erwartungen übertroffen. Das Gewinnwachstum zeigte sich äußerst robust, was vor allem durch solide Fundamentaldaten bei Einkaufszentren bedingt gewesen ist. Im Durchschnitt sind sowohl die Belegungsraten als auch der Nettogewinn aus dem bestehenden Immobilienbesitz gestiegen. Die Mieten bei neuvermieteten Objekten und Vertragsverlängerungen haben sich ebenfalls erhöht.

Diese Rahmenbedingungen sollten auch 2005 stabil bleiben, vor allem, weil Konsumausgaben anhaltend kräftig bleiben . Die Nachfrage des Einzelhandels nach größeren Ladenflächen bei einer gleichzeitig begrenzten Neubautätigkeit dürfte zu weiteren Mietpreiserhöhungen führen. Die Einzelhandels-REITs mit klarer Kaufempfehlung (fünf Sterne) sind CBL & Associates (ISIN: US1248301004), General Growth Properties (ISIN: US3700211077) und Simon Property Group.

Lagerhallen-REITs

Eine expandierende amerikanische Wirtschaft dürfte auch weiterhin für eine steigende Nachfrage nach privat mietbaren Lagerflächen sorgen. Durch das wirtschaftliche Wachstum werden Unternehmen mehr Mitarbeiter einstellen. In der Folge werden viele Menschen wegen einer neuen Arbeitsstelle umziehen. Einige von ihnen mieten in der Übergangsphase Lagerfläche für ihre Möbel an. Keiner der Lagerhallen-REITs, den wir beobachten, hat eine klare Kaufempfehlung erhalten. Interessant aber sind Public Storage (ISIN: US74460D1090) und Sovran Self Storage (ISIN: US84610H1086).

Gesundheitswesen-REITs

Die jüngsten Quartalsergebnisse für Gesellschaften, die Krankenhäuser und andere Liegenschaften des Gesundheitswesens betreiben, haben sich in etwa so entwickelt, wie wir das vorausgesehen haben. Tendenziell dürfte der Sektor auf Grund höherer Medicare-Rückzahlungsraten auch weiterhin auf ein leicht wachsendes operatives Geschäft blicken können. Eine klare Kaufempfehlung gibt es in diesem Bereich ebenfalls nicht, aber zwei REITs wurden mit „Kaufen“, bewertet: Health Care REIT (ISIN: US42217K1060) und Nationwide Health Properties (ISIN: US6386201049).

REIT-Fonds

Neben dem direkten Kauf von REIT-Aktien gibt es zwei weitere Möglichkeiten, wie Investoren sich in diesem Bereich engagieren können: Die beiden börsennotierten Fonds iShares Cohen & Steers Realty Majors (ISIN: US4642875649) und streetTracks Wilshire REIT ETF (ISIN: US86330E6041) halten ebenfalls Titel aus der REIT-Branche in ihrem Portfolio.