Immobilien Patrizia-Aktie nach Enttäuschung auf Talfahrt

Europäische Immobilienwerte sorgten bei Anlegern in den vergangenen zwölf Monaten vorwiegend für große Sorgenfalten. 38 Prozent gaben in europäischen Immobilienaktien investierende Fonds nach und waren damit die Fondskategorie, die sich am schlechtesten entwickelte.

Auch die Aktie der im SDax notierten deutschen Immobiliengesellschaft Patrizia konnte sich dem Abwärtstrend nicht entziehen. Seit nun mehr als einem Jahr kennt die Notiz praktisch nur noch die Südrichtung und fiel von 23,35 Euro bis auf 2,95 Euro. Erst der Mitte März vermeldete Verkauf von 79 Wohn- und 6 Gewerbeeinheiten im Südwesten Münchens vermochte trotz Stillschweigens über den Verkaufpreis eine Wende einzuleiten. Man beschied sich seinerzeit damit, bekannt zu geben, dass der Preis das 23fache der Netto-Istmiete betragen habe.

Dividende gestrichen, deutlich niedrigere Gewinne

Doch am Mittwoch erhalten die Hoffnungen, die den Kurs immerhin bis auf 4,71 Euro nach oben geführt hatten, einen deutlichen Dämpfer. Um mehr als zwölf Prozent stürzt der Kurs auf 4,14 Euro ab.

Ursache sind drastische Maßnahmen des Unternehmens im Zuge eines deutlich verschlechterten Ausblicks. Das Augsburger Unternehmen streicht die Dividende und rechnet im laufenden Jahr nicht mal mehr mit der Hälfte des Vorsteuerergebnisses des Vorjahres.

Für 2008 werde lediglich ein Vorsteuergewinn von 25 bis 30 Millionen Euro erwartet, teilte Patrizia am Mittwoch mit. Dieser Betrag liegt sogar noch unter dem Gewinn des Jahres 2006, der 2007 um 33,8 Prozent auf 63,2 Millionen Euro gestiegen war. Zuvor war das Unternehmen noch von einer Steigerung des Vorsteuergewinns ausgegangen. Nach Angaben einer Sprecherin wurde dabei bislang noch keine genaue Ergebniszahl genannt. Noch im August hatte der Vorstand jedoch eine Für 2008 wird dann eine Prognose von 65 Millionen Euro Jahresüberschuss bestätigt.

Verkäufe unter Erwartungen

Die Prognose umfasse indes nur die Mieteinnahmen sowie die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien und Gebühren für Dienstleistungen. Nicht berücksichtigt wurden eventuelle Effekte aus der Neubewertung von Immobilien oder Zinssicherungsgeschäften, hieß es.

Die Höherbewertung von Häusern und Wohnungen war es aber, die Patrizia im vergangenen Jahr den deutlich höheren Gewinn beschert hatte. Wie erwartet stieg das Nettoergebnis um gut 48 Prozent auf 48 Millionen Euro.

Zur Stärkung des Eigenkapitals „in dem momentan schwer einschätzbaren Marktumfeld“ will Patrizia nun aber die Ausschüttung für 2007 lieber im Konzern halten, nachdem die Aktionäre für 2006 noch eine Dividende von 15 Cent je Anteilsschein erhalten hatten.

Schon 2007 war Patrizia aufgrund des angespannten Immobilienmarktes bereits auf vielen Objekte sitzen geblieben. Die Ergebnisse aus dem Abverkauf von Wohneinheiten hätten unter den eigenen Erwartungen gelegen, hieß es. Der Umsatz ging um 18,7 Prozent auf 193,3 Millionen Euro zurück. Da sich der Immobilienbestand wegen der geringeren Verkäufe und weiterer Zukäufe erhöhte, verfünffachten sich dagegen die Mieteinnahmen auf 62,5 Millionen Euro.

Schon 2007 enttäuschender Ausblick

Als Ursache für die Prognosesenkung nennt Patrizia die deutlich stärkeren Auswirkungen der anhaltenden amerikanischen Hypothekenkrise auf die deutsche Immobilienwirtschaft, ohne dabei nähere Angaben zu machen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass es ziemlich genau ein Jahr her ist, dass das Unternehmen mit seinem Ausblick für das Geschäftsjahr 2007 enttäuschte. Seinerzeit setzte eine drastische Herabstufung der Aktie durch die Analysten von JP Morgan von „overweight“ auf „underweight“ den Kurs unter Druck.

Analyst Harm Meijer nahm kein Blatt vor den Mund. Nach einem Gespräch mit dem Management sei er nicht mehr überzeugt, dass das Geschäftsjahr 2008 positive Überraschungen liefern könne - eine Prognose, die sich als nur allzu wahr herausstellte. Die Transparenz sei nach wie vor gering und Meijer sei sich noch nicht sicher, „was in der Firma wirklich passiert“.

Bewertungsfragen

Auf Basis der jüngsten Analystenprognosen wäre das Unternehmen mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 5,4 für das Jahr 2008 recht günstig erschienen. Allerdings basierten diese Prognosen auf einem Betriebsergebnis von rund 109 Millionen Euro und einem Überschuss von rund 40 Millionen Euro.

Tatsächlich könnte der Überschuss nun erheblich niedriger und die Bewertung entsprechend höher ausfallen, allzumal die Bewertung von Immobilien-Unternehmen immer maßgeblich durch den Wert des Immobilienbestandes bestimmt wird, der vom Unternehmen vorgenommen wird, für Privatanleger aber nicht ohne Schwierigkeiten im Detail nachvollziehbar ist.

Aufwärtsbewegung dürfte passé sein

Die neuerliche Enttäuschung bei der Jahresprognose dürfte nicht eben dazu beitragen, die jüngste Erholungsbewegung zu stärken. Ebenfalls wenig vorteilhaft dürfte sich die Streichung der Dividende auswirken, hätte die erwartete Rendite doch zuletzt immerhin noch mehr als drei Prozent betragen.

Zwar ist der aktuelle Kurs noch ein gutes Stück vom Märztief entfernt und hat auch die kurzfristige Unterstützung bei vier Euro nicht durchbrochen. Doch ist der längerfristige Abwärtstrend stark, allzumal der RSI durch den jüngsten Kursanstieg fast in den überkauften Bereich vorgestoßen ist.

Insofern ist im günstigsten Fall fürs erste mit einer Seitwärtsbewegung zwischen vier Euro und dem Februarhoch in der Region von 4,80 Euro zu erwarten. Aber auch ein Test der Marke von vier Euro ist nicht auszuschließen. Sollte sie diesen nicht bestehen, ist auch ein Test des Allzeittiefs nicht auszuschließen.