Immobilien Amerikanische REITs unter der Lupe

„Was halten Sie von REITs?“, wurde ich in den zurückliegenden Wochen ziemlich häufig gefragt. Und das zu Recht, denn diesen börsennotierten Immobiliengesellschaften scheinen nach einigen Jahren mit spektakulären Zuwächsen nun härtere Zeiten ins Haus zu stehen.

Seit Jahresbeginn stieg der Standard & Poor's Composite 1500 um 8,5 Prozent, während die meisten seiner sechs REIT-Indizes um drei bis sechseinhalb Prozent zurückgingen. Angesichts dieser rückläufigen Wertentwicklung haben sich viele Anleger gefragt, ob dies der Auftakt zu einer Korrektur bei Immobilienaktien ist.

Aussichten neutral bis positiv

Der S&P-1500 umfasst 46 Unternehmen, die in sechs REIT-Sektorindizes unterteilt sind. Die S&P-Sterne spiegeln die Anlageaussichten unserer Analysten zu einzelnen Wertpapieren wider (mit fünf Sternen als höchster und einem Stern als niedrigster Klassifizierung), und vermitteln damit einen Eindruck der Investmentchancen eines jedes Sektors auf Grundlage des marktgewichteten Durchschnitts der je Gruppe enthaltenen drei bis zwölf Unternehmen.

Daneben geben unsere Analysten für jeden einzelnen S&P-1500-Sektorindex Fundamentalaussichten ab, die sich auf Prognosen ökonomischer, marktrelevanter und rechtlicher Merkmale gründen. Anlage- und Fundamentalaussichten können jedoch voneinander abweichen, was jeweils davon abhängt, ob die Fundamentalaussichten durch den Aktienkurs und die Bewertung der zugrunde liegenden Vermögenswerte angemessen abgebildet werden. Unter Zugrundelegung der durchschnittlichen S&P-Sterne und der Fundamentalaussichten fallen die Aussichten der S&P-Analysten für die einzelnen REIT-Sektoren neutral bis positiv aus.

Ertragssteigerungen auf vielen Wegen

Die S&P-Analysten für REITs weisen darauf hin, dass REITs der allgemeinen Konjunkturentwicklung im Allgemeinen hinterherhinken, was zum Teil auf eine zeitliche Verzögerung infolge unterschiedlicher Mietlaufzeiten zurückgeht. Eine expandierende Wirtschaft wirkt sich üblicherweise positiv auf die Immobilienerträge sämtlicher Kategorien aus.

Darüber hinaus versuchen viele REITs, Ertragssteigerungen auf anderem Wege herbeizuführen, beispielsweise durch Fusionen und Übernahmen, Umschichtungsfinanzierung, Vorzugsaktien oder durch Veräußerung weniger chancenreicher Immobilienbestände zur Realisierung potentieller Kapitalgewinne. Auf der anderen Seite könnte ein langsameres Wirtschaftswachstum, etwa aufgrund steigender Zinsen und rückläufiger Aktivitäten auf dem Häusermarkt, die Nachfrage nach Mietflächen dämpfen.

Bei der Bewertung von REIT-Aktien sollte auf die Dividendenrendite, das langfristige Dividendenwachstum und den Ausschüttungssatz aus dem operativen Ergebnis geachtet werden. Zu berücksichtigen sind zudem die erwartete Richtung der Zinsentwicklung, die Fundamentaldaten der in einem REIT vorherrschenden Immobilienart und der innere Wert je Aktie. Wichtig ist auch Umsatzwachstum und Nettobetriebsgewinn jener Immobilienwerte, die länger als zwölf Monate in Betrieb sind sowie ein Blick auf den Vermietungsstand und das Wachstum der Mietpreise.

Trotz der Krise auf dem Häusermarkt - zu beobachten am Rückgang des Branchenindex' S&P Homebuilding von 25,5 Prozent im bisherigen Jahresverlauf und von 20,2 Prozent im Jahr 2006 - ist S&P davon überzeugt, dass die für 2007 erwartete weiche Landung der amerikanischen Wirtschaft und die für 2008 prognostizierte Erholung zur fundamentalen (und in einigen Fällen investiven) Unterstützung in den kommenden Quartalen beitragen wird. Infolgedessen halten wir unsere neutralen und positiven Fundamentalaussichten für die sechs REIT-Sektoren im S&P-1500 aufrecht.