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Immobilien-Aktien : Vorsicht mit dem Betongold fürs Depot

Gefragte Werte: Wohnungen der Deutschen Annington, die seit Mittwoch als Vonovia firmiert. Bild: Fabian Fiechter

Der Aufstieg der Deutschen Annington in den Dax lenkt den Blick auf Immobilien-Aktien. Nach rasantem Aufschwung sind die Zugewinne zuletzt aber abgeebbt.

          Nicht nur in den großen deutschen Städten, auch an der Börse ist die Nachfrage nach Immobilien enorm gestiegen – in Form von Immobilienunternehmen. Prominentes Beispiel ist die Deutsche Annington, deren Wertzuwachs über die vergangenen Jahre nun mit dem Aufstieg in den Dax gekrönt wird, der an diesem Donnerstag besiegelt werden dürfte.

          Tim  Kanning

          Redakteur in der Wirtschaft.

          Das Bochumer Unternehmen, das sich am Mittwoch offiziell in Vonovia umbenannt hat, ist mit rund 350.000 Wohnungen vor allem in Nordrhein-Westfalen und Ostdeutschland deutscher Marktführer. Nicht zuletzt wegen vieler Zukäufe hat ihr Aktienkurs sich innerhalb eines Jahres um 28 Prozent erhöht.

          Auch die anderen größeren Spieler, die ihr Geld mit der Vermietung von Wohnungen in großen Blocks verdienen, konnten zuletzt kräftig zulegen. Der Kurs der Deutsche Wohnen, die rund 140.000 Wohnungen vermietet, stieg um 36 Prozent. Die LEG Immobilien hat gut 18 Prozent gewonnen, die TAG 16 Prozent.

          Spielten Immobilienunternehmen an der deutschen Börse noch vor wenigen Jahren kaum eine Rolle, sind sie durch mehrere Börsengänge und Zusammenschlüsse und jetzt durch den Dax-Aufstieg der Deutschen Annington in den Blick der Anleger gerückt. Neben dem Marktführer gibt es mit der Deutschen Wohnen, LEG und der Grand City Properties nun vier Werte mit Investment Grade am deutschen Wohnungsmarkt.

          Wohnungsvermieter profitieren von Niedrigzins

          Doch ob es jetzt noch lohnt, sich als Anleger über diese Titel an Tausenden Wohnungen in Deutschland zu beteiligen, darüber gehen die Meinungen auseinander. Denn manche Beobachter halten die Börsenbewertungen schon für reichlich hoch. Aktienanalyst Jochen Schmitt etwa, der für das Bankhaus Metzler die Deutsche Annington, Deutsche Wohnen und LEG beobachtet, hat alle drei Werte auf „Verkaufen“ eingestuft.

          Alle drei haben zwar auf Jahresfrist gesehen ordentliche Zuwächse erzielt. In den vergangenen Monaten haben sich die Kurse allerdings eher seitwärts bewegt. Nach der Hochphase im Frühjahr ging es kaum mehr nach oben, bei der Deutschen Annington sogar nach unten. Dass deren Aktie im März ihren vorläufigen Höchstkurs von 33,23 Euro erreichte und seitdem wieder an Wert verloren hat, führt Schmitt auch darauf zurück, dass zu der Zeit die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen wieder stiegen.

          Denn der Erfolg der Wohnungsvermieter hängt gleich auf zweierlei Weise von den Niedrigzinsen ab. Zum einen können sie sich selbst günstiger refinanzieren. Bei Unternehmen mit Verschuldungsquoten zwischen 45 und 70 Prozent ist der Einfluss nicht zu unterschätzen. Die Niedrigzinsen haben ihre laufenden Kosten zuletzt deutlich verringert. Zum anderen steigen bei Niedrigzinsen die Häuserpreise, was auch den Wert der großen Immobilienportfolios verteuert.

          Zinswende bedroht Kurse

          Dass die Erwartung einer Zinswende die Kurse der Immobilienunternehmen gedrückt hat, sieht auch Kai Klose, Experte für Immobilienaktien bei der Berenberg Bank. Er hält den Zusammenhang aber für überschätzt. „Die Auswirkungen einer moderaten und schrittweisen Zinswende auf das Ergebnis und die Portfoliobewertung der Immobiliengesellschaften halten wir für sehr gering.“

          Er sieht bei Immobilienaktien weiterhin viel Potential und verweist darauf, dass die großen Gesellschaften alle ihre Ergebnisprognosen für dieses Jahr angehoben hätten und auch im nächsten Jahr weiteres Wachstum zu erwarten sei. „Viele der Immobiliengesellschaften haben durch die Zukäufe der vergangenen Jahre ihre Portfolios vergrößert und können nun die Effizienzgewinne daraus ziehen.“

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          Mit der Zuversicht ist Klose in guter Gesellschaft. Die Deutsche Annington zum Beispiel empfiehlt die Hälfte der Analysten auf dem Finanzportal Bloomberg zum Kauf, nur 11 Prozent haben sie wie Metzler auf Verkaufen gesetzt. Das durchschnittliche Kursziel liegt bei 31,27 Euro. Am Mittwoch lag der Kurs bei 29 Euro. Der Deutschen Wohnen trauen die Analysten einen Kurs von 26,30 Euro zu. Sie steht aktuell bei 23 Euro. In den Himmel wachsen die Kursprognosen also nicht mehr. Nicht zuletzt politische Entscheidungen wie die Einführung der Mietpreisbremse im Juni bergen Unsicherheit.

          Boomregionen bleiben unbeschadet

          Analystin Bianca Riemer von der Investmentbank Morgan Stanley erwartet zwar kurzfristig nur geringe Auswirkungen, langfristig könnte die Bremse allerdings das Wachstum der Mieteinnahmen deutlich mindern, schreibt sie in einem Branchenreport. Andere Analysten sehen in der Mietpreisbremse dagegen einen Vorteil, weil er dazu führen werde, dass weniger günstiger Wohnraum gebaut werde. Das würde zu einer Verknappung in diesem Kerngeschäft der Unternehmen führen und die Mietpreise steigen lassen.

          Wer sich Immobilenaktien ins Depot legen möchte, sollte sich in jedem Fall anschauen, wo die Unternehmen wie viele Wohnungen haben. „Die Vermietung von Wohnungsportfolios in Städten wie Berlin und Frankfurt am Main lässt grundsätzlich solide Mieteinnahmen erwarten“, sagt Metzler-Analyst Schmitt. „Es ist derzeit nicht abzusehen, dass hier die durchschnittlichen Mieten unter Druck kommen könnten.“ Aber es liegen nun einmal nicht alle Wohnungen in solchen Boomregionen. Und noch etwas gibt Schmitt zu bedenken: „Viele Bestände sind aus den 1950er bis 1970er Jahren, der Sanierungsbedarf könnte hier längerfristig hoch ausfallen.“

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