http://www.faz.net/-gv6-8794h

Dax-Neuling : Willkommen, Deutsche Annington!

Statt Lanxess: Das Immobilienunternehmen Deutsche Annington wird in den Dax aufgenommen. Bild: dpa

Der Dax bekommt ein neues Mitglied: ein Wohnungsunternehmen. Die Deutsche Annington wird in den Kreis der 30 größten deutschen Unternehmen aufgenommen. Was taugt die Aktie?

          Montag Abend wird es wohl endgültig feststehen: Dann bekommt der Dax mit dem Wohnungsunternehmen Deutsche Annington erstmals seit drei Jahren ein neues Mitglied. Das war am Freitag schon klar, obwohl erst nach dem letzten Handelstag im August entschieden wird.

          Dyrk Scherff

          Redakteur im Ressort „Geld & Mehr“ der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

          Doch so schlimm kann es am Montag nicht kommen, dass die Aufnahme noch scheitert. Entscheidend ist der durchschnittliche Börsenwert der vergangenen 20 Tage und der Umsatz im Handel mit den Aktien. Danach qualifiziert sich die Deutsche Annington zwar nicht direkt für den Dax. Da es aber Lanxess am Montag nicht mehr schaffen wird, die Kriterien zu erfüllen, muss die Firma den Index verlassen. Erster Nachrücker ist die Deutsche Annington. Die ebenfalls als Abstiegskandidat gehandelte Lufthansa dürfte den Verbleib schaffen.

          Mit der Deutsche Annington steigt die erste Immobilienfirma in Deutschlands wichtigsten Aktienindex auf. Es ist die Krönung eines Trends, der seit einigen Jahren immer mehr Wohnungsgesellschaften aufs Börsenparkett gebracht hat. Annington ist dabei mit rund 350.000 Wohnungen der Marktführer in Deutschland. Mit der Nummer zwei Deutsche Wohnen, der LEG und TAG Immobilien finden sich aber weitere Immobilienfirmen im M-Dax, einige kleinere sammeln sich noch im S-Dax.

          Keine Liebe für die Bochumer

          Die Deutsche Annington verdient ihr Geld vor allem mit den Mieteinnahmen. Hinzu kommen Erlöse aus dem Verkauf einzelner Wohnungen an Anleger und Mieter. Ein wachsendes Randgeschäft sind Zusatzdienste wie die Vermittlung von Kabelfernsehverträgen für die Mieter. Die Wohnungen hat Annington von kommunalen Wohnungsgesellschaften, von großen Konzernen und durch die Übernahme einiger privater Konkurrenten erhalten.

          Die größte Übernahme war im Frühjahr die Gagfah. Die Wohnungen befinden sich in der Regel in großen Wohnblöcken aus dem unteren bis mittleren Mietpreissegment. Die Durchschnittsmiete beträgt 5,70 Euro je Quadratmeter. Die meisten Wohnungen hat Annington in Nordrhein-Westfalen und Ostdeutschland. Die wichtigsten Städte sind Dresden, Berlin, Dortmund, Essen und Frankfurt am Main.

          Geliebt wurde das Bochumer Unternehmen nie. Das liegt vor allem am Alteigner Terra Firma Capital, der als Heuschrecke geächtet wurde. Denn er investierte kaum in die Gebäude, versuchte aber mit Verkäufen und Mieterhöhungen die Rendite zu verbessern und den riesigen Schuldenberg als Resultat der Übernahmen abzubauen. Die Folge: Bröckelnder Putz, kaputte Fliesen und Aufzüge verärgerten die Mieter. Trotzdem schienen die Schulden die Deutsche Annington fast zu erdrücken, ein Restrukturierungsplan wurde aufgelegt.

          Unabhängigkeit vom Wirtschaftswachstum

          2013 gelang der Börsengang erst im zweiten Anlauf, Terra Firma konnte sich dadurch zurückziehen. Obwohl seitdem die Investitionen in die Gebäude steigen, sind viele Wohnungen immer noch nicht renoviert. Und sie bergen ein Risiko: „Die Gebäude aus den 1950er bis 70er Jahren könnten höhere Modernisierungs- und Instandhaltungskosten erfordern“, warnt Immobilienanalyst Jochen Schmitt vom Bankhaus Metzler.

          Ab September auch im Dax: Deutsche Annington hat sich an der Börse gut entwickelt.

          Die Finanzlage hat sich hingegen deutlich gebessert. Die Schulden sind auf ein akzeptables Maß gesunken und sollen weiter abgebaut werden. 2013 und 2014 erzielte das Unternehmen, das sich bald in Vonovia umbenennen wird, einen Jahresüberschuss von jeweils mehr als 400 Millionen Euro. Durch die Übernahmen verteilen sich die Verwaltungskosten auf mehr Wohnungen und für Kredite gibt es bessere Konditionen.

          Kaufen und Halten

          Die steten Zukäufe haben den Börsenwert auf mittlerweile rund 13 Milliarden Euro ansteigen lassen. Der Lohn: Die Aufnahme in den Dax, die am 21.September auf Basis der August-Zahlen Wirklichkeit wird. Dort ist das Unternehmen ungefähr so viel wert wie Adidas oder die Commerzbank und deutlich mehr als etwa Merck, Thyssen-Krupp oder Beiersdorf. Der Index wird dann etwas weniger anfällig für Konjunkturschwankungen. Denn mit Lanxess scheidet ein Chemiewert aus, während das Wohnungsgeschäft der Annington weitgehend unabhängig vom Wirtschaftswachstum ist.

          Diese Konstanz ist auch ein Grund für die Beliebtheit der Aktie bei einigen Anlegern. Sie bringt Stabilität ins Depot. Die Erträge fließen zwar nicht üppig, aber stetig und schwanken kaum. Die Dividende ist attraktiv und dürfte regelmäßig steigen. Die jüngsten Geschäftszahlen überraschten positiv. Seit Ende Juli empfahlen daher 70 Prozent der Analysten die Aktie zum Kauf, der Rest zum Halten, keiner zum Verkauf.

          Ein neuer Baustein

          Das Wachstum wird künftig weniger durch neue Übernahmen kommen. Es gibt immer weniger attraktive Bestände. Und wenn doch, steigt die Gefahr, dass zu teuer eingekauft wird. „Die Zeit der Schnäppchen ist vorbei“, sagt Kai Klose von der Berenberg-Bank in London. Gewinnsteigerungen kämen verstärkt durch Mieterhöhungen für sanierte Wohnungen: 2,6 bis 2,8 Prozent sollen es dieses Jahr werden. Das Image der Firma bei den Mietern wird dies weiter belasten.

          Neue App Der TAG jetzt auch auf Android
          Neue App Der TAG jetzt auch auf Android

          Das neue Angebot für den klugen Überblick: Die wichtigsten Nachrichten und Kommentare der letzten 24 Stunden – aus der Redaktion der F.A.Z. – bereits über 100.000 mal heruntergeladen.

          Mehr erfahren

          Eine Belastung wären auch steigende Zinsen, die zwar langfristig zu erwarten sind, die die Börse aber schon vorher negativ aufnimmt, wie die vergangenen Monate gezeigt haben. Noch sind solche Sorgen aber nicht gerechtfertigt. Die Durchschnittsverzinsung der Kredite liegt bei 2,9 Prozent und damit deutlich höher als die aktuellen Zinsen.

          Das heißt: Werden Kredite fällig, kann sich die Deutsche Annington sogar billiger finanzieren. Ein nicht zu unterschätzender Aspekt. Fazit: Die Aktie ist ein guter Baustein zur Stabilisierung des Depots. Es bleibt aber eine Aktie. Ihr Preis kann deutlich stärker schwanken als der einer Immobilie selbst.

          Weitere Themen

          China im Goldrausch Video-Seite öffnen

          Währungsreserven : China im Goldrausch

          Gold gilt für viele Menschen immer noch als Inbegriff von Sicherheit – auch für Notenbanken. China hat seine Bestände zuletzt sogar verfünffacht. Und wie steht es mit Deutschland?

          Topmeldungen

          Präsident Donald Trump bei seiner Rückkehr nach Washington

          Treffen in Helsinki : Trump verteidigt Annäherung an Putin

          Der Präsident der Vereinigten Staaten weist die heftige Kritik wegen eines zu milden Umgangs mit Russland von sich: Man dürfe sich nicht mit der Vergangenheit beschäftigen, sondern müsse in die Zukunft schauen.

          Newsletter

          Immer auf dem Laufenden Sie haben Post! Abonnieren Sie unsere FAZ.NET-Newsletter und wir liefern die wichtigsten Nachrichten direkt in Ihre Mailbox. Es ist ein Fehler aufgetreten. Bitte versuchen Sie es erneut.
          Vielen Dank für Ihr Interesse an den F.A.Z.-Newslettern. Sie erhalten in wenigen Minuten eine E-Mail, um Ihre Newsletterbestellung zu bestätigen.