Amerikanischer Häusermarkt Die Stimmung trübt sich ein

Die Hoffnungen auf eine nachhaltige Erholung des amerikanischen Häusermarkts haben sich eingetrübt. Ökonomen befürchten, dass das avisierte Ende von staatlichen Stützungsmaßnahmen den Häusermarkt nach der jüngsten Stabilisierung wieder belasten könnte. Der Kollaps des Häusermarktes stand im Zentrum der jüngsten Finanz- und Wirtschaftskrise. Eine nachhaltige Erholung des Marktes gilt daher als Voraussetzung für eine stabile Wirtschaftserholung in den Vereinigten Staaten.

In dieser Woche berichtete das amerikanische Wirtschaftsministerium für Januar einen überraschenden Rückgang der Verkaufszahlen für neu gebaute Häuser um 11 Prozent gegenüber dem Vormonat. Ökonomen hatten zuvor mit einem Zuwachs um 5 Prozent gerechnet. Der Rückgang, der teilweise auf das Winterwetter zurückzuführen war, drückte auch den Median der Preise um 5,6 Prozent. Dagegen hatten sich die Verkaufszahlen bereits bestehender Häuser zuvor positiv entwickelt.

Preise fallen weiter, wenn auch vorerst verlangsamt

Nach jüngsten Angaben des Maklerverbandes NAR waren die Verkäufe im vierten Quartal gegenüber dem Schlussviertel des Vorjahres um 27 Prozent gestiegen. In fast der Hälfte der 151 analysierten amerikanischen Marktregionen lagen die Preise im vierten Quartal zudem über denen des Vorjahres, hieß es. Insgesamt lag der Median der Häuserpreise im vierten Quartal bei 172 900 Dollar und damit 4 Prozent niedriger als im vierten Quartal 2008. Das war der schwächste Rückgang seit zwei Jahren.

Ein weiteres vielbeachtetes Barometer für die amerikaweite Preisentwicklung von Einfamilienhäusern, der S&P/Case-Shiller-Häuserpreisindex, hatte sich im vierten Quartal ebenfalls nur um 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr abgeschwächt. Der Rückgang war deutlich geringer als in den vorhergegangenen Quartalen. In der ersten Jahreshälfte waren die Preise noch prozentual zweistellig gefallen. "Gemessen an den Preisen ist der Häusermarkt definitiv in besserer Verfassung als zur gleichen Zeit des vergangenen Jahres, weil sich das Tempo der Wertminderung vorerst stabilisiert hat", sagt David Blitzer, der den Indexausschuss des Informationsdienstes Standard&Poor's leitet. "Jedoch wurde der Grad der Erholung, den es noch im Sommer gegeben hatte, nicht aufrechterhalten."

In den vergangenen Monaten habe es in immer weniger Ballungszentren Preisanstiege gegeben. Im Dezember waren die Preise gegenüber November nur in vier von zwanzig analysierten städtischen Regionen leicht gestiegen. Blitzer merkt jedoch an, dass die Aktivität im Immobilienmarkt in den Wintermonaten generell niedriger ist. Die vier Regionen, in denen die Preise im Dezember auch ohne saisonale Bereinigung gestiegen waren, befinden sich im sonnigen Südwesten der Vereinigten Staaten: Las Vegas, Los Angeles, Phoenix und San Diego.

Viele Hausbesitzer stehen finanziell unter Wasser

Saisonal bereinigt waren die Preise im Dezember insgesamt um 0,3 Prozent gestiegen. Die Notenbank Fed hat mit einem Kaufprogramm für Hypotheken die Zinsen für Immobilien erfolgreich auf niedrigem Niveau gehalten. Das Programm soll nun aber Ende des ersten Quartals auslaufen. Dazu erhalten erstmalige Hauskäufer eine Steuergutschrift von 8000 Dollar. Dieser Anreiz sollte zunächst im November beendet werden, war dann aber verlängert worden. Ende April soll jetzt aber auch damit endgültig Schluss sein.

Diese staatliche Stützung und die starken Schwankungen der Preise im vergangenen Jahr erschweren nach Ansicht des Ökonomen Robert Shiller von der Universität Yale die Prognosen für den Häusermarkt. Sorgen macht sich Shiller, einer der Erfinder des Case-Shiller-Index, zudem wegen der hohen Zahl von Hausbesitzern, deren Hypothekenschulden nach dem Preisverfall der vergangenen Jahre höher sind als der Wert ihres Hauses. Diese Hausbesitzer werden sich möglicherweise dafür entscheiden, ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachzukommen, selbst wenn sie es sich leisten können.

"Was mir Sorgen macht, ist die Ausfallrate der Hypotheken. Die könnte steigen, weil es einen Wandel im Verantwortungsgefühl gibt, Hypotheken zu zahlen. Die Menschen sind wütend und aufgebracht", sagt Shiller. Eine steigende Zahl von Zwangsversteigerungen von Häusern könnte Druck auf die Preise ausüben. Patrick Newport, Ökonom bei der Analysegesellschaft IHS Global Insight, rechnet daher mit einem Rückgang der Häuserpreise um 5 Prozent in diesem Jahr. Die Zahl der Hausbesitzer, deren Hypothek größer ist als der Wert des Hauses, ist zuletzt gestiegen. Nach Angaben des Informationsdienstes First American Corelogic fielen im vierten Quartal 11,3 Millionen Haushalte in diese Kategorie, knapp 6 Prozent mehr als im dritten Quartal.