Amerikanische Immobilien Optimisten sehen Hoffnungsschimmer

Man sollte meinen, dass sich die größten Wohnungsbauunternehmen der Vereinigten Staaten gerade jetzt in schlimmster Not befinden. Die saisonbereinigte Rate der verkauften neuen Einfamilienhäuser sank im Januar auf den niedrigsten Stand, der in nahezu fünf Jahrzehnten verzeichnet wurde und ist seit ihrem überschäumenden Höhepunkt im Jahre 2005 um 78 Prozent eingebrochen.

In einer so riesigen und breitgefächerten Immobilienbranche wie der der Vereinigten Staaten jedoch können die Daten oftmals nicht mit der Realität Schritt halten. Wie sich herausstellt, sind die großen börsennotierten Bauunternehmen dank Kostensenkung, Verkäufen von Vermögenswerten, Anleiheemissionen und Steuervergünstigungen in keiner schlechten Verfassung. Ihre Aktienkurse haben sich im Laufe des vergangenen Jahres nahezu verdoppelt. Wieder ganz in ihrem Element, wetteifern sie um Grundstücke und spiegeln die Zuversicht wieder, dass nach Jahren sinkender Preise, zunehmender Zwangsvollstreckungen und geplatzter Träume bessere Tage vor uns liegen.

Bauunternehmen wetten auf die Wende am Immobilienmarkt

Die Zahl der Grundstücke, die sich im Besitz eines Dutzend der größten Bauunternehmen befinden oder von diesen kontrolliert werden, stieg im zweiten Halbjahr 2009 nach jahrelangem Rückgang leicht an, da die hohe Zahl der aus steuerlichen Gründen abgestoßenen Grundstücke durch neue Käufe kompensiert wurde, wie aus von Bloomberg analysierten Unternehmensbilanzen hervorgeht. In reichen Märkten wie Südkalifornien und Florida sind die Preise einiger baufertiger Grundstücke seit ihrem Tiefstand im Jahre 2009 um 50 Prozent gestiegen. „Es besteht definitiv ein Mangel an Grundstücken, und man kann nicht von jetzt auf gleich den Schalter umlegen“, meint Douglas C. Yearley Junior., Executive-Vice President des Luxus-Hausbauers Toll Brothers. „Dies wird die Bauunternehmen zu aggressiven Grundstückszukäufen im Rahmen ihrer Möglichkeiten veranlassen.

Die Grundstückskäufe zogen im vergangenen Jahr erstmals an, nachdem Grundstücke mit guter Infrastrukturanbindung zu Preisen, die unter dem Erschließungsaufwand lagen, auf den Markt gebracht wurden und sich die Immobilienpreise stabilisierten. Endlich konnten die Bauunternehmen mit Eigenheimen aufwarten, die einigermaßen sicher Gewinne einbringen würden, sagt Scott D. Clark, Chief Executive Officer von Americap Development Partners, einem Erschließer von Wohngrundstücken in San Ramon, Kalifornien. Leichtere Erschwinglichkeit und Steueranreize dürften kurzfristig helfen. Zudem gehen die großen Bauunternehmen davon aus, dass es infolge des Bevölkerungswachstums zu einem explosionsartigen Anstieg an Bauvorhaben kommen muss. Warren Buffett teilt diese Auffassung. In seinem Schreiben an die Aktionäre seines Unternehmens Berkshire Hathaway, in dessen Besitz sich Fertighaushersteller Clayton Homes befindet, prognostizierte er am 27. Februar, dass „die Probleme im Bereich Wohnungsbau etwa binnen eines Jahres weitgehend hinter uns liegen“

Sie neigen zu Schnäppchenkäufen

Die Bauunternehmen verhalten sich vorerst weiterhin diszipliniert. Sie sichern sich ausgewählte Schnäppchen und kaufen nur, was sie benötigen, um in den kommenden Jahren die erwartete Nachfrage zu decken. „Die börsennotierten Hausbauunternehmen sind allesamt clever und erfahren. Sie haben sich so weit wie möglich verkleinert und reagieren nun entsprechend auf Wachstumschancen“, erklärt James T. „Nate“ Nathan, Präsident von Nathan & Associates, dem in Scottsdale (Arizona) ansässigen Grundstücksmakler Nathan & Associates.

Es ist schwer zu sagen, wie stark die Grundstückspreise gestiegen sind, da kein Markt wie der andere ist. Im vergangenen Jahr kauften DMB Associates, ein Grundstücksentwickler in Scottsdale, und seine Partner etwa 400 Grundstücke in Verrado, der gesamtplanerisch gestalteten Wohnsiedlung von DMB in Buckeye, Arizona, zurück. Diese waren von Bauunternehmen erworben worden, die dann in Zahlungsverzug gerieten. DMB zahlte rund 15.000 Dollar pro Grundstück und verkaufte dann 300 von ihnen rasch zu einem Durchschnittspreis von 40.000 Dollar pro Grundstück an andere Bauunternehmen. Auf nationaler Ebene jedoch fielen die Zugewinne deutlich niedriger aus.

Der Aufwärtstrend der Preise ist deshalb von Bedeutung, weil Grundstücke der wichtigste Faktor in der Berg-undTalfahrt der Immobilienbranche sind. Als die Immobilienpreise Mitte des vergangenen Jahrzehnts einen Boom erlebten, waren es nicht die Gebäude, sondern die Grundstücke, die plötzlich als wertvoller erachtet wurden. Nach Schätzung des Wirtschaftswissenschaftlers Morris A. Davis von der Madison School of Business der Universität von Wisconsin hat sich der Preis amerikanischer Grundstücke für Häuser und Appartements von Anfang 2000 bis Ende 2005 nahezu verdreifacht. In Washington, Miami, Tampa, San Diego, Los Angeles und Phoenix haben sich die Preise in diesem Zeitraum mehr als verdreifacht und in zwei Märkten im Landesinneren Kaliforniens, Sacramento und San Bernadino, sind sie um mehr als das Vierfache gestiegen, schätzt Davis. Er geht davon aus, dass die Grundstückspreise bis Anfang 2009 landesweit um nahezu zwei Drittel einbrachen, bevor sie später im Jahr wieder mehr als 20 Prozent zulegten. (Zur Berechnung des impliziten Wertes von Grundstücken nimmt er den veränderlichen Marktwert von Wohngrundstücken und subtrahiert hiervon den relativ stabilen Wiederbeschaffungswert der darauf befindlichen Gebäude.)

Der jähe Rückgang der Grundstückspreise traf die kleinen Bauunternehmen, die etwa 70 Prozent des Marktes stellen, besonders hart. Die National Association of Home Builders (NAHB, Nationale Vereinigung der Wohnungsbauunternehmen) gab bekannt, dass ihre Mitgliedszahlen um rund 20 Prozent bzw. 45.000 Personen geschrumpft sind. Viele der Verbleibenden haben Mitarbeiter entlassen. Laut Jerry Howard, CEO der NAHB, lehnen Banken eine Kreditvergabe an kleine Bauunternehmen ab und verschärfen die Konditionen bestehender Kredite.

Im Gegensatz dazu sind die meisten großen Bauunternehmen, deren Aktien öffentlich gehandelt werden, kampferprobt und bereit für neues Wachstum. Nach Aussage von Fitch Ratings beliefen sich die Wertminderungen und Abschreibungen von 13 der größten börsennotierten Bauunternehmen bis Dezember auf mehr als 32 Milliarden Dollar. Im Gegensatz zu kleinen Bauunternehmen, die fast ausschließlich von Banken finanziert werden, konnten etliche große Unternehmen durch Anleiheemissionen Finanzmittel beschaffen.

Unerwartete Gewinne durch Steuerrückerstattungen

Für zusätzlichen Aufwind sorgte ein im vergangenen Jahr durch den Kongress verabschiedetes Gesetz, das es Unternehmen ermöglicht, Rückerstattungen auf Steuerzahlungen des Vorjahres zu erhalten, indem sie ihre jüngsten Verluste Erträgen der letzten fünf Jahre zuschrieben. Viele verkauften Grundstücke mit hohen Verlusten, um sich mehr Rückerstattungen zu sichern. Als Folge stellten sich unerwartete Gewinne in Höhe von 2,3 Milliarden Dollar für die Gruppe der Bauunternehmen ein, wovon 800 Millionen Dollar auf Spitzenreiter Pulte Homes entfielen.

Das Resultat dieser bilanziellen Bravourstücke? Die Bauunternehmen verfügen über liquide Mittel in Höhe von mehr als 12 Milliarden Dollar, die sie zur Aufstockung ihrer Grundstücksbestände verwenden können. Pulte und D.R. Horton verfügten Ende Dezember über liquide Mittel und kurzfristige Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von je 1,9 Milliarden Dollar, Toll Brothers verfügte Ende Januar über 1,6 Milliarden Doller, Lennar über 1,3 Milliarden und KB Home standen Ende November 1,2 Milliarden Dollar zur Verfügung.

Ein Teil dieses Geldes wird für Grundstücke ausgegeben, die weniger finanzkräftige Bauunternehmen durch Zahlungsverzug oder Leerverkäufe verloren haben. Am 25. Februar verkündete Starwood Land Ventures aus Bradenton, Florida, „von nahezu jedem größeren Wohnungsbauunternehmen in Florida Zinsen für insgesamt 5.400 Wohngrundstücke zu erhalten, die das Unternehmen in der Zwangsversteigerung von TOUSA aus Hollywood, Florida, gekauft hatte, einem der wenigen großen Bauunternehmen, die zugrunde gingen. Lennar stand an erster Stelle und vereinbarte mit Starwood, mehr als 2.700 der über ganz Florida verteilten TOUSA-Grundstücke zu erwerben bzw. Kaufoptionen auf diese zu erhalten. Der Preis wurde nicht genannt, doch Lennar gab an, Bruttogewinnmargen in Höhe von 20 Prozent oder mehr von der Transaktion zu erwarten. Grundstücksmakler Craig Harrison von Harrison Resource Corporation in Loveland, Colorado, ist eigenen Aussagen zufolge „fassungslos“ über die Zinsbeträge, die er von Bauunternehmen und Investoren für 5.000 Morgan Land in ganz Colorado erhält, das kürzlich für 177 Millionen Dollar auf den Markt gebracht wurde.

Teilweise kaufen die Bauunternehmen Grundstücke, weil sich das Land, das sie besitzen, nicht dort befindet, wo sie es benötigen. Grundbesitz in den Randgebieten der Großstädte ist nach wie vor nicht gefragt, meint Daniel Oppenheim, Wohnungsbauanalyst der Credit Suisse (CS). Am meisten sind die Preise für zentraler gelegene Grundstücke gestiegen, die bereits über Abwasserleitungen, Wasser, Strom und Bürgersteige verfügen, da die Bauunternehmen dort rasch Häuser hochziehen und bis zum 30. April Verträge unterzeichnen können, um sich ein Anrecht auf eine staatliche Steuergutschrift für Wohnungsbauer zu sichern. Bauunternehmen, die nicht auf schnelle Verkäufe abzielen, kaufen lieber die günstigen „Paper Lots“, unerschlossene Grundstück ohne Infrastrukturanbindung, meint Jody Kahn, Vice-President für regionale Märkte bei John Burns Real Estate Consulting in Irvine, Kalifornien.

Das Interesse an unerschlossenen Grundstücken stellt sich üblicherweise zu einem späteren Zeitpunkt im Immobilienzyklus ein, erklärt Thomas E. Lucas, Senior Vice-President of Operations bei DMB in Scottsdale. „Wir hätten nicht gedacht, dass wir in den nächsten drei bis vier Jahren unerschlossene Grundstücke verkaufen würden“, meint Lucas. Dies ist ein bemerkenswertes Vertrauensvotum, wenn man bedenkt, welchen Gefahren in Form von hoher Arbeitslosigkeit, steigenden Hypothekenzinsen und Zwangsvollstreckungen die Immobilienbranche ausgesetzt ist.
Heutzutage scheint alles schneller vonstatten zu gehen. Dies gilt auch für den Immobilienzyklus, mit dem es schon wieder aufwärts geht, bevor er seine Talsohle erreicht hat.