Aktienmarkt Amerika Aufschwung der Hausbauer auf sandigem Grund

Ungeachtet der neuen Besorgnisse über das Tempo des Wirtschaftsaufschwungs und inmitten zahlreicher Ängste, dass der Virus der europäischen Staatsverschuldung auch über den Großen Teich gelangen könnte, haben die Aktien der meisten Hausbauunternehmen, anders als ein Großteil des Marktes, in diesem Jahr ihren Höhenflug fortgesetzt - wenn auch mit zahlreichen Luftlöchern. Dieser positive Trend stützt sich vor allem auf die unerwartet hohen Erträge, die viele Unternehmen in diesem Ertragszeitraum berichtet haben. Die Anleger hoffen nun, dass diese Aktien im Jahr 2010 zu den Bringern gehören werden.

Zwar füllten sich die Auftragsbücher der Hausbauunternehmen in den vergangenen Monaten wieder etwas und es wird erwartet, dass die Zahl der Baubeginne weiter steigt. Die Wahrheit aber ist, dass der Eigenheimmarkt immer noch am Tropf der staatlichen Förderprogramme hängt. Dieser Umstand beeinflusst alles: von den Hypothekenzinsen über Hausverkäufe an Eigenheimneulinge bis zum Tempo der durch Banken eingeleiteten Zwangsvollstreckungen. So sackte zum Beispiel die Nachfrage nach neuen Häusern Ende 2009 zeitweilig ab, bis potenzielle Hauskäufer hörten, dass eine Steuergutschrift zur Förderung der Hausverkäufe bis in die erste Jahreshälfte 2010 verlängert worden war.

Daniel Oppenheim, Analyst bei Credit Suisse Equity Research, prognostizierte in einer Studie vom 12. Februar, dass sich Haus-Neubestellungen auf den Zeitraum von Februar bis April konzentrieren würden, weil die Verlängerung der Steuergutschrift die Käufer noch einmal scharenweise in die Vertriebsniederlassungen der Hausbauunternehmen locken werde. Er veranschlagte einen Auftragszuwachs von 21 Prozent im ersten Quartal, ein langsameres Wachstum von nur noch fünf Prozent im zweiten Quartal, einen Rückgang von vier Prozent im dritten Quartal und dann wieder ein Wachstum von 13 Prozent im vierten Quartal. Laut seiner Studie werden die Hypothekenzinsen wahrscheinlich moderat ansteigen, wenn die amerikanische Zentralbank Ende März den Aufkauf hypothekenbesicherter Wertpapiere einstellt.

Zwangsvollstreckungen - und kein Ende?

Oppenheims größte Sorge ist, dass die Erholung des Eigenheimmarktes durch die fortlaufende Zahl der Zwangsverkäufe erstickt werden könnte.„Es muss nicht sein, dass wir die Wirtschaft derart abstürzen sehen“, sagt er. „Es reicht, wenn über die Eigentümer, die im Zahlungsrückstand sind oder die in den Anfangsphasen einer Zwangsvollstreckung stecken, der ganze Zwangsvollstreckungsprozess hereinbricht.“ Oppenheim schätzt die Zahl der Eigenheimbesitzer, die mit ihren Hypothekenzahlungen schwer in Rückstand geraten sind oder an deren Häusern bereits der Kuckuck klebt, auf fünf Millionen. „Das Problem“, so fürchtet er, „ist, dass dieser Angebotsstau in den kommenden Jahren auf die Preise drücken wird“.

Kenneth Zener, Analyst bei Macquarie Equities Research, erwartet, dass die Zahl der überschuldungsbedingten Eigenheimverkäufe in den kommenden drei Jahren dank der Aktivitäten von Staat und Banken ungefähr auf dem Niveau von 2009 - 1,8 Millionen - bleiben wird. Er denkt aber, dass staatliche Programme, wie zum Beispiel das Federal Home Affordable Modification Program (HAMP), die Problematik des Negative Equity nur aufgeschoben, aber nicht aufgehoben haben. Diese Probleme, so Zener, würden zu ihrer Lösung einen grundsätzlichen Schuldenerlass erfordern.

Zener bekräftigte in einer Studie vom 19. Januar sein Outperform-Rating für den Hausbauunternehmenssektor. Er stützt dies auf seine Annahme, dass sich die Baubeginne von ihrem Rekordtief im Jahr 2009 bis zum Jahr 2012 auf etwa 900.000 entwickeln werden. Das sei durchaus wahrscheinlich, solange eine allmähliche Erholung des Arbeitsmarktes dem Markt helfe, etwa fünf Millionen Zwangsvollstreckungen im Verlauf der nächsten zwei Jahre aufzufangen, erklärt er. Seine Favoriten für 2010 sind D.R. Horton und die Ryland Group, denen er dank niedrigerer Gemein- und Verwaltungskosten verlässlichere Erträge als den Wettbewerbern zutraut.

Die Spreu vom Weizen trennen

Zener plant drei Tests, mit denen er die Unterschiede zwischen den Hausbauunternehmen in den kommenden zwei Jahren herausarbeiten will: wie gut es ihnen gelingt, sich von illiquiden Vermögenswerten zu trennen; wie effektiv sie ihre liquiden Überschussmittel einsetzen; und inwieweit Umsatzsteigerungen ihnen helfen, Gemein- und Verwaltungskosten zu absorbieren. Er erwartet bis 2012 einen Rückgang des Nettoverschuldungsgrades der Gruppe von derzeit 33 Prozent auf 26 Prozent, da bescheidene Wachstumsraten den Investitionsumfang begrenzen. Der Margenzuwachs, so sein Bericht, werde sich für die meisten Hausbauunternehmen zu ungefähr gleichen Teilen aus der Bruttomarge und der Absorption der Gemein- und Verwaltungskosten ergeben.
Oppenheim von Credit Suisse hat bei den Hausbauunternehmen in Reaktion auf die Verfügbarkeit von Steuergutschriften für Hauskäufer einen Strategiewechsel festgestellt. In der Vergangenheit bestand das Ziel der Hausbauunternehmen darin, die Zahl der Häuser zu reduzieren, die sie spekulativ - ohne einen unterzeichneten Vertrag - bauten, um Preisschlachten mit den Wettbewerbern zu vermeiden. 2009 dagegen mussten Hausbauunternehmen, die im Oktober oder Anfang November keine Spekulationshäuser im Angebot hatten, herbe Verkaufsrückgänge hinnehmen, weil die Käufer - um noch die Steuergutschrift mitnehmen zu können - Häuser verlangten, die bis zum 30. November den Besitzer wechseln konnten, so Oppenheim.

Das sei auch einer der Gründe für die überraschend guten Erträge von D.R. Horton im ersten Quartal des Steuerjahres 2010: Sie hätten einfach über das größte Angebot von Spekulationshäusern verfügt.

Für dieses Jahr kündigen die Hausbauunternehmen den Bau von mehr Spekulationshäusern an, um die Nachfrage von Käufern befriedigen zu können, die die Verlängerung der Steuergutschrift nutzen wollen, berichtet Oppenheim. „Einige Hausbauunternehmen wollen nicht zu viele Spekulationshäuser bauen. Stattdessen wollen sie bei der Trockenbauphase aufhören, damit die Käufer genügend Gestaltungsfreiraum haben und die Häuser an ihren persönlichen Geschmack anpassen können. Das geht dann relativ schnell.“

Die attraktivsten Aktien

Oppenheims Favoriten sind KB Home, Lennar und NVR, weil diese seiner Ansicht nach überproportional von der Nachfrage durch Eigenheimneulinge profitieren werden, die sich durch die Steuergutschrift zum Hauskauf motivieren lassen. Am 12. Februar wertete er NVR von Neutral zu Outperform auf und verbesserte sein Rating für D.R. Horton von Underperform zu Neutral.
Der Vorteil von KB Home liege darin, dass etwa 80 Prozent seiner Kunden erstmalige Käufer seien. Um gegen Zwangsverkäufe in bestimmten Märkten besser bestehen zu können, baue das Unternehmen kleinere Häuser in der Hoffnung, die Verkaufspreise in die Nähe der Preise von Zwangsverkäufen drücken zu können, so Oppenheim. Zwar habe diese Taktik einige Aufträge eingebracht, doch der Hausbau sei insgesamt um Welten von den Zahlen entfernt, die vor der Eigenheimkrise den Markt bestimmten. Das liege an der Konkurrenz durch die Verkäufe vorhandener Häuser, einschließlich Zwangsverkäufen.

Lennars Preise seien eher im unteren Bereich angesiedelt, während 50 Prozent bis 60 Prozent der Aktivitäten von NVR in den mittelatlantischen Bundesstaaten stattfänden, die noch immer als solide gelten. NVRs Zugewinne von Marktanteilen in der Region würden die Gewinne ankurbeln, fügt Oppenheim hinzu.

Im Metro-Markt von Phoenix, einem derjenigen, die von der Krise am schwersten getroffen wurden, haben sich die Hausbauunternehmen auf preiswertere Häuser verlegt. Die Hausbauunternehmen, so Jim Belfiore, Vorsitzender von Belfiore Real Estate Consulting, einer Marktforschungsgesellschaft in Phoenix, legten sich ebenfalls kräftig ins Zeug, um ihre Anteile in jenem Markt auszubauen.
Eine große Zahl kleiner und mittelständischer privater Hausbauunternehmen sei durch Konkurs oder Standortschließungen vom Markt gegangen. Nun beobachte er, wie Unternehmen - zum Beispiel Meritage Homes, Beazer, Lennar, Hovnanian und KB Home - verstärkt Flächenteilstücke aufkauften. Die Preise von Parzellen in diesen Flächenteilstücken seien in den vergangenen Monaten enorm nach oben getrieben worden.

Gesehen werden ist alles

„Die Preise sind derzeit im Keller. Ein Hauskäufer kann für 80.000 bis 90.000 Dollar ein funkelnagelneues Haus am Stadtrand von Phoenix erwerben - etwa 95 bis 110 m² groß. Das hat es schon lange nicht mehr gegeben“, meint Belfiore.
Die Hausbauunternehmen selbst erwarten im ersten Jahr keinen Gewinn durch die Häuser, die sie auf diesen Flächenteilstücken bauen. Aber durch die Aktivitäten bleiben sie auf dem Markt sichtbar. Das sei wichtig für den Gewinn von Marktanteilen, sobald die Erholung einsetze.

Angesichts der drastisch gesunkenen Zahl aktiver neuer Flächenteilstücke im Stadtgebiet von Phoenix werde es den Hausbauunternehmen vermutlich eher gelingen, ihre Häuser auf neuen Flächenteilstücken zu verkaufen. Die Zahl sei zum Ende des Jahres 2009 auf 414 gesunken. 2006, als die Hauskrise begann, seien es noch 1250 gewesen, so Belfiore.
„Sie halten ihre Geschäftsbereichsmitarbeiter im Unternehmen: Vorsitzende von Geschäftsbereichen und Landkaufexperten - die Fachleute, die den Betrieb am Laufen halten“, meint er.

Zwar bietet die wirtschaftliche Erholung den Hausbauunternehmen Hoffnung, doch die große Unbekannte in der Gleichung wird die Zahl der Zwangsvollstreckungen sein. Und diese Zahl wird vermutlich noch unberechenbarer, wenn der Staat erst einmal beginnt, seine massiven Fördergelder zurückzuziehen, sobald sich die ersten Anzeichen einer wirtschaftlichen Wiederbelebung bemerkbar machen.