Die Vermögensfrage: Bei der schnellen Tilgung von Krediten winken Zinsvorteile

Die niedrigen Sollzinsen sind, egal ob die Kredite für die Bezahlung selbstgenutzter oder vermieteter Immobilien verwendet werden, in vielerlei Hinsicht gefährlich. Die mit Abstand größte Gefahr ist die Überschuldung, wenn die Privatleute ihre Bonität überschätzen. Wer keinen Speck auf den Rippen hat, bleibt trotz billiger Kredite ein Strich in der Landschaft.

Die zweite Gefahr ist der finanzielle Kollaps bei Zinsänderungen. Sollten die Zinsen während der Laufzeit steigen, können die höheren Raten für den Kreditnehmer zur Last werden, die nicht mehr tragbar ist. Das dritte Risiko ist die lange Rückzahlung, wenn die Tilgung niedrig ist. Wer mit dem Abstottern von Krediten bis ins hohe Alter beschäftigt ist, wird an seinem Ruhestand keine Freude haben.

Gefährlich schnelle Rückzahlung

Und die vierte Gefahr ist die Überteuerung preisgünstiger Kredite bei schneller Rückzahlung. Das klingt nach Widerspruch, doch die flinken Tilger zahlen, obwohl sie für die Banken die besten Schuldner sind, in der Regel zu hohe Preise. Die Schwierigkeiten werden an folgendem Beispiel deutlich.

Ein Privatmann ist 40 Jahre jung. Er benötigt für den Kauf eines Hauses, das etwa 300.000 Euro kostet und selbst genutzt werden soll, noch 200.000 Euro. Kredite in dieser Größenordnung kosten zurzeit jährlich 3 bis 3,5 Prozent, wenn die Zinsen für 15 Jahre festgeschrieben werden. Die monatliche Rate für Zins und Tilgung liegt bei 708 Euro, wenn der Nominalzins jährlich 3,25 Prozent beträgt und die Tilgung auf 1 Prozent eingestellt wird. Das mag auf den ersten Blick verlockend erscheinen, weil die 708 Euro wie die ersparte Miete aussehen, doch bei genauem Hinsehen ist das Angebot voller Tücken.

Zu wenig Tilgung macht den Erben keinen Spaß

Der heikelste Punkt ist die Bonität des Anlegers. Falls die 708 Euro das Ende der Fahnenstange bedeuten, besteht die Gefahr, dass der Kreditnehmer beim ersten Windstoß umkippt. Wenn der Mann in fünf Jahren ein neues Auto braucht oder in zehn Jahren einige Zeitlang arbeitslos sein wird, kann das Privatleben in finanzielle Schieflage geraten. Entweder ist das Auto nicht bezahlbar, oder der Wohnungskredit wird notleidend.

Auch droht in ferner Zukunft - konkret in 15 Jahren - die Gefahr, dass die Anschlusszinsen höher als die heutigen Vertragszinsen sind. Bei einem Prolongationszins von beispielsweise 5 Prozent wird die neue Monatsrate mit hoher Wahrscheinlichkeit über 800 Euro betragen, und das kann dem Anleger, wenn die Kasse nicht mehr als 750 Euro hergibt, das Genick brechen.

Die Umstände bieten Anlass zum Nachdenken. Der Anleger ist 40 Jahre alt. Bei diesem Alter ist die Anfangstilgung von 1 Prozent blanker Wahnsinn. Sollzinsen von 3,25 Prozent und Tilgungen von 1 Prozent führen zu einer Laufzeit von 45 Jahren, so dass der Privatmann auf dem besten Weg ist, die Kreditraten zu gegebener Zeit mit ins Grab zu nehmen. Es mag Frohnaturen geben, die darin kein Problem sehen, doch nüchterne Betrachter werden sich fragen, was diese Kreditnehmer mit ihrem Geld machen.

Nicht nur Kredit, auch Altersvorsorge

Wenn über die Kreditrate hinaus keine Reserven vorhanden sind, sollte das Haus nach Möglichkeit überhaupt nicht gekauft werden, weil sie die finanziellen Möglichkeiten des Anlegers übersteigt. Das führt zwangsläufig zu der Frage, wie viel Geld für die Verzinsung und Tilgung des Kredites zur Verfügung stehen sollte.

Die Antwort ist einfach, doch die Konsequenzen sind schwierig. Der Mann steht vor zwei Aufgaben. Er möchte das Haus kaufen, und er will, ja er muss freies Kapital für die Altersvorsorge ansparen. Vor diesem Hintergrund bietet sich an, das restliche Arbeitsleben in zwei Halbzeiten zu teilen. Erst wird der Kredit getilgt, dann wird das freie Vermögen aufgebaut.

Niedrige Zinsen allein sind kein Verschuldungsgrund

Im vorliegenden Fall wird der Anleger noch 25 bis 30 Jahre arbeiten. Folglich stehen für die beiden Aufgaben, wenn ein Auge zugedrückt wird, jeweils 15 Jahre zur Verfügung. Die Vorgabe der Laufzeit hat bei einem Darlehen von 200.000 Euro und einem Sollzins von 3,25 Prozent pro Jahr insgesamt 180 Raten von jeweils 1405 Euro zur Folge.

Soll die Kreditrate ein Viertel des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen, ist ein monatliches Nettoeinkommen von 5620 Euro notwendig. Das sind brutto 9000 bis 10.000 Euro pro Monat, so dass in aller Deutlichkeit klar wird, dass niedrige Zinsen ein Geschenk des Himmels sein mögen, aber keine Einladung sein dürfen, zwischen Tür und Angel mal eben 200.000 Euro aufzunehmen. Sonst droht der finanzielle Kollaps.

Einfaches Konzept, schlampige Umsetzung

Das einfache Konzept, erst die Schulden vom Tisch, dann die Raten fürs Alter auf das Konto, leuchtet vielen Menschen ein. Trotzdem setzen sie den Plan schlampig in die Tat um. Die übliche Lösung ist zurzeit eine Anfangstilgung von 1 oder 2 Prozent und die Möglichkeit, jedes Jahr bis zu 5 oder 10 Prozent der Schuld außerplanmäßig tilgen zu dürfen.

Das scheint für viele Privatleute das Ei des Kolumbus zu sein, doch in Wahrheit führen sich diese Menschen an der Nase herum. Sie zahlen für ihre Freiheit überhöhte Sollzinsen, und sie bringen in acht von zehn Fällen nicht die Disziplin auf, die Sondertilgungen zu leisten. Das hat fatale Folgen, die gehörig ins Geld gehen.

Teure Sondertilgung

Wer die aktuellen Sollzinsen der Banken beobachtet, wird schnell erkennen, dass zwischen Darlehen mit geringer und hoher Tilgung erhebliche Differenzen liegen. Die ersten Kredite kosten bei einer Zinsbindung von 15 Jahren etwa 3,25 Prozent, und die zweiten Kredite sind für 2,75 Prozent zu bekommen, falls die Schulden während der Zinsbindung in voller Höhe getilgt werden. Das bietet Leuten, die Freude am Rechnen haben, interessante Perspektiven. Die volle Tilgung der 2000.00 Euro erfordert bei einem Sollzins von 2,75 Prozent insgesamt 180 Raten je 1357,24 Euro. Die Summe der Raten beträgt 244.303 Euro. Folglich liegt die Summe der Zinsen bei 44.303 Euro.

Wird aber ein Standardkredit mit geringen Startraten und Sondertilgungen gewählt, sind dafür jedes Jahr etwa 50 Basispunkte mehr zu entrichten. Bei einer Anfangstilgung von 2 Prozent wären Monatsraten von 875 Euro notwendig. Außerdem müssten jedes Jahr zusätzlich 6459,71 Euro bezahlt werden, um den Kredit im Laufe von 15 Jahren zu tilgen. Das führt zu einem Gesamtbetrag von 254.396 Euro, so dass die Summe der Zinsen bei 54.396 Euro liegt. Das sind 10.093 Euro mehr als bei der ersten Hypothek und ist der Preis für die Flexibilität niedriger Anfangsraten und jährlicher Sondertilgungen.

Tilgen vergessen ist noch teurer

Teuer wird die Geschichte, wenn die Sondertilgungen übersehen oder vergessen werden. Sollte der Kredit mit nur 2 Prozent getilgt werden, wird die Schuld im Laufe der 15 Jahre auf 122.810 Euro sinken. Folglich werden Zinsen von 80.310 Euro anfallen. Das ist in mehrfacher Hinsicht ärgerlich. Erstens ist der Betrag hoch, zweitens sind die Schulden nicht vom Tisch, drittens drohen Zinserhöhungen, und viertens stellt sich die Frage, was der Anleger mit den Sondertilgungen gemacht hat. Wenn das Geld für sinnvolle Dinge ausgegeben worden ist, mag die Welt in Ordnung sein. Sollten die 65.000 Euro aber in Form von Zehn-Euro-Scheinen im Konsum versickern, sind das ungünstige Startbedingungen für die Altersvorsorge.

Schlecht wäre auch der Vorsatz, das vorhandene Geld nicht zur Tilgung der Schulden zu verwenden, sondern in andere Kapitalanlagen zu stecken. Es gibt Schlauberger, welche hartnäckig die Meinung vertreten, dass die Kombination von Tilgen und Sparen sinnvoll sei. Der Schuss wird in der Regel aber nach hinten losgehen, weil für die hohen Kreditkosten entsprechende Zinserträge erwirtschaftet werden müssen. Unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Abgeltungsteuer von 25 Prozent und der üblichen Verwaltungskosten von 1,5 Prozent pro Jahr müssten im vorliegenden Fall mindestens 6 Prozent vor Gebühren und Steuern erwirtschaftet werden.

Bausparverträge mehr für junge Leute

So hohe Sätze sind mit sicheren Geldanlagen auf keinen Fall zu erzielen. Die schlechteste Geldanlage in dieser Lebenslage sind Bausparverträge. Die Rendite liegt, wenn die Abschlussgebühr berücksichtigt wird, bei etwa 0,5 Prozent pro Jahr. Folglich passen die Verträge nicht ins Konzept. Sie sind exzellente Anlagen für junge Leute, die Geld fürs Eigenheim ansparen wollen, doch wer Kredite und Bausparverträge kombiniert, kann die Geschichte drehen und wenden, wie er will. Die Sache ist wegen der negativen Zinsdifferenz ein teures Geschäft.

Nicht viel besser ist die Lage bei Rentenfonds. Anleihen werfen zurzeit zwischen 2 und 3 Prozent ab. Davon sind die Ausgabeaufschläge von 3 Prozent, die Verwaltungskosten von 1 Prozent und die Abgeltungsteuer von 26,375 Prozent abzuziehen, so dass jedes Jahr nur noch 1,1 Prozent übrig bleiben. Das ist ein Drittel der Kreditkosten, so dass sich die Umleitung der Tilgung nicht rechnen kann. Das wird nach Lage der Dinge nur mit Aktien möglich sein, weil hier auf Dauer die höchsten Gewinne winken. Fraglich ist eben nur, ob Aktiensparpläne auf Kreditbasis die optimale Lösung sind.

Streng beim Konzept bleiben

In den meisten Haushalten, in denen keine Erbschaften anfallen werden, wird die Halbierung der restlichen Arbeitszeit die beste Lösung. In der ersten Halbzeit wird getilgt, und in der zweiten Halbzeit wird gespart, zum Beispiel in Aktien. Das Konzept ist einfach, praktisch und gut. Auch den Banken ist diese Lösung nicht unangenehm. Die Marge ist bei beiden Modellen ähnlich, so dass die Kreditgeber bei der hohen Rückzahlung nicht schlechter dastehen. Kritisch wird die Sache für die Kunden, wenn sich die Hausbank weigern, bei voller Tilgung faire Rabatte einzuräumen. Da bleibt den Anlegern nur der Gang um die Häuser, frei nach dem Motto: Auch andere Banken bieten Geld, und Konkurrenz belebt das Geschäft!

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

Quelle: F.A.Z.
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