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Die Lage und die Bausubstanz zählen bei Anlageimmobilien: Eine Villa in München-Bogenhausen verliert meist nicht an Wert
In turbulenten Zeiten rückt die Immobilie unter dem Aspekt der Kapitalanlage zwangsläufig stärker in den Mittelpunkt des Anlegerinteresses. Wer in den vergangenen Jahren sein Vermögen sichern und seine private Altersvorsorge aufbauen wollte, hat an der Börse verloren - und sieht sich, wenn er denn finanziell noch Atem hat, nach einem sicheren Hafen im sturmbewegten Meer der Kapital- und Investmentmärkte um. Doch auch die Immobilie kann unter Anlagegesichtspunkten ihre Tücken haben.
„Die Immobilienkrise in Amerika zeigt eindrucksvoll, wie schnell Immobilienwerte abschmelzen können“, sagt Tobias Just, Leiter des Immobilienresearch bei der Deutschen Bank. Zwar könne für die deutschen Wohnimmobilienmärkte Entwarnung gegeben werden, weil es hierzulande nicht zu Übertreibungen gekommen sei.
Die Rezession trifft auch den Wohnungsmarkt
„Wo sich keine Blase gebildet hat, kann auch keine platzen. Außerdem ist die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen so niedrig wie noch nie und erreicht kaum mehr als 200.000 Wohneinheiten im Jahr“, berichtet der Fachmann. Dennoch scheint die Rezession auch die deutschen Wohnungsmärkte zu erfassen. Ganz zu schweigen von der demographischen Entwicklung, die in den wirtschaftlich gut aufgestellten Ballungszentren zu Wachstumsinseln und in anderen Regionen zu Geisterstädten führt.
Wer Immobilien zur Kapitalanlage erwerben will, muss schon wegen des hohen Geldeinsatzes besonnen vorgehen. „Auch sind Immobilien - vor allem in der ersten Phase einer Rezession - nicht risikolos“, mahnt Just. Der Investor könne das Risiko nur vermindern, wenn er seine Immobilien breit streut.
Doch das sei für die meisten Privatanleger nur begrenzt darstellbar. Investoren konzentrieren ihr Vermögen bei einem Immobilienkauf oft sogar erheblich. „Damit geht man die Wette ein, dass dieser Standort auch in den kommenden Jahren attraktiv bleibt. Eine Wette, die bei einer schrumpfenden Bevölkerung und im Zuge einer schweren Wirtschaftskrise riskant ist.“
Geringe Rendite, wenig Schwankungen
Bei der derzeitigen Marktlage versprechen sich viele Menschen von Wohnimmobilien zumindest eine geringe Rendite und weniger Schwankungen als bei anderen Anlageklassen. „Das ist tatsächlich ein wichtiger Vorteil einer Immobilieninvestition“, meint Just. „Anleger sollten dennoch einen Immobilienkauf umfassend prüfen und sich beraten lassen, weil sie mit einem Kauf nicht nur einen großen Teil ihres Portfolios binden, sondern dies aufgrund der hohen Transaktionskosten auch für lange Zeit tun.“
Wer sich jedoch mit den Gesetzmäßigkeiten des Immobilienmarktes auskennt, eher langfristig orientiert ist und nicht auf das schnelle Geld setzen will, der kann mit einem Immobilienkauf gut beraten sein. „Wir gehen davon aus, dass in sechs bis zwölf Monaten die Perspektiven für Käufer wieder günstiger werden.“
Wem es darum geht, seine Risiken zu minimieren, sollte Zuzugsregionen mit solider Wirtschaftsstruktur wie München, Hamburg oder auch Potsdam ins Auge fassen. „Allerdings limitiert die Rezession auch hier die Wertsteigerungsmöglichkeiten. Denn die Arbeitslosigkeit wird zunehmen, und die verfügbaren Einkommen für zahlreiche Haushalte werden sinken.“ Im Hinblick auf die Rendite sei daher in den kommenden Jahren nicht viel mehr als ein Inflationsausgleich zu erwarten.
Mehrfamilienhäuser mit solider Mieterstruktur
Auch in Hamburg ist das große Interesse an Immobilien zur Kapitalanlage zu spüren. Doch statt institutioneller Investoren sind jetzt verstärkt vermögende Privatkunden auf dem Markt aktiv, berichtet Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter des auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Beratungsunternehmens Zinshausteam Hamburg.
Vor allem Mehrfamilienhäuser mit solider Mieterstruktur, die zwischen einer und vier Millionen Euro kosten, sind gefragt. Der steigenden Nachfrage steht in Hamburg ein solides Angebot in allen Stadtteilen gegenüber. „Während sich das Preisniveau in den begehrten Spitzenlagen stabil zeigt, sind die Preise in den schwächeren Lagen unter Druck geraten“, berichtet Baron. Wer auf der Spitze des Marktes eingestiegen sei, müsse heute als Verkäufer deutlich niedrigere Preise akzeptieren.
Die Lage muss nachhaltig gut sein
Besonnenes Vorgehen ist wichtig: „Angst ist ein schlechter Berater“, hebt der Fachmann hervor. Er empfiehlt seinen Kunden, diese Marktphase zu nutzen, um ihr Portfolio zu überdenken und gegebenenfalls neu zu gewichten. Wer den Immobilienanteil erhöhen wolle, sollte zudem beachten, dass Immobilien sich in den vergangenen Jahren immer mehr zu einem handelbaren Gut entwickelt hätten. Zwar spielt die Spekulationsfrist von zehn Jahren bei Verkaufsentscheidungen eine Rolle. Doch bei einer entsprechenden Preisentwicklung könne auch vor Ablauf dieser Zeitspanne ein Verkauf sinnvoll sein.
Wer sich entschließt, eine Immobilie zur Kapitalanlage zu erwerben, sollte einige Aspekte berücksichtigen: „Wichtig ist eine gute und nachhaltig vermietbare Lage“, sagt Baron. Als Käufer sollte man sich nicht nur von der Anfangsrendite blenden lassen. „Das ist letztlich eine Zahl, die von vielen anderen Faktoren abhängt.“ Viel entscheidender sei, wie sich die Rendite voraussichtlich entwickeln wird und ob die Mieten marktgerecht sind.
Genaue Prüfung
Entscheidend für die nachhaltige Rentabilität ist auch die bauliche Qualität. „Damit sich eine Investition rechnet, kommt es nicht nur auf die Einnahmeseite an, sondern auch darauf, wie gut die Gebäudesubstanz ist und welche möglichen Kosten noch auf den Käufer zukommen könnten“, erläutert Baron. Verdeckte Mängel können zu bösen Überraschungen führen. Daher ist es wichtig, neben dem Gesamtkaufpreis und der Rendite auch den Quadratmeterpreis zu berücksichtigen, der in der Regel den Substanzwert des Gebäudes spiegelt.
Doch weichen die Vorstellungen von Käufern und Verkäufern oft deutlich voneinander ab. „Die Krise ist noch nicht im Bewusstsein der Eigentümer angekommen“, weiß Richard Winter, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Engel & Völkers Commercial. Dennoch gibt es im Gegensatz zu den Büroinvestmentmärkten auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser Bewegung.
Keine großen Portfolio-Verkäufe mehr
„Der Immobilienanlagemarkt hat sich stark verändert“, bestätigt Alexander Lampert, Vorstandsmitglied bei Engel & Völkers. „Große Portfolio-Verkäufe gibt es nicht mehr. Das Volumen der einzelnen Transaktionen ist spürbar kleiner geworden“, berichtet Lampert. Gefragt sind vor allem Gebäude mit sechs bis zehn Wohnungen, die bis zu zwei Millionen Euro kosten. Und auch die Vermarktungszeiten haben sich verändert. „Die Immobilien werden in einem Zeitraum von sechs bis zwölf Monaten verkauft und vorher intensiv geprüft. Die Zeiten, in denen Immobilien vor dem Kauf nicht einmal besichtigt wurden, sind vorbei.“
Zunehmend wichtig werden auch die Energiebilanz und die Ausstattung eines Gebäudes. Schon heute haben aus Sicht der Fachleute solche Immobilien bessere Marktchancen, die einen hohen Modernisierungsgrad aufweisen. Das sei in weniger gefragten Lagen ein wichtiger Pluspunkt bei der Vermietung. Daneben spielen die Infrastruktur und Verkehrsanbindung eine nicht zu unterschätzende Rolle: „Vor allem Immobilien in zentralen Lagen können von dieser Entwicklung profitieren“, meint Lampert.
