27.02.2009 · Überall an den Immobilienmärkten fallen derzeit die Preise. Überall? Nein, für neue Wohnimmobilien müssen die Interessenten sogar mehr hinlegen als in der Vergangenheit. Der Index ist zuletzt um gut 4 Prozent gestiegen.
© Dieter Rüchel
Nur neue Wohnimmobilien steigen noch im Preis: Stadtteil Riedberg in Frankfurt
Der Hypoport-Hauspreisindex für neue Ein- und Zweifamilienhäuser ist im Jahr 2008 um 4,1 Prozent gestiegen und weist seit Monaten einen Aufwärtstrend auf. Mit einem Zuwachs um 0,9 Prozent gegenüber dem Vormonat erreichte der Index im Dezember sogar den höchsten Stand seit seiner erstmaligen Auflegung vor drei Jahren.
Dagegen entwickelten sich die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen in den vergangenen Monaten rückläufig. Seit Oktober 2008 haben die entsprechenden Indizes rund 1,2 beziehungsweise 1,9 Prozent an Wert verloren. Darauf weist Werner Mattner hin, der Vorstandsvorsitzender der Design Bau AG in Kiel.
Zwei Ursachen
Für die konträre Preisentwicklung sieht er vor allem zwei Ursachen: Die Preise für Etagenwohnungen sind in den vergangenen Jahren vor allem durch den Verkauf großer Portfolios an ausländische Investoren angetrieben worden. Diesem Geschäft hat die Finanzmarktkrise ein abruptes Ende bereitet. Nach Angaben von Cushman & Wakefield lag das Transaktionsvolumen für deutsche Wohnungsportfolios im vergangenen Jahr mit 6,1 Milliarden Euro 57 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres. Die Zahl der verkauften Einheiten ging um 44 Prozent auf insgesamt 150 000 zurück. Der Nachfragerückgang drückt nun auf die Preise.
Der zweite Grund für den Preisrückgang bei Bestandswohnungen sieht Mattner in dem schwer abzuschätzenden Instandhaltungsaufwand. Zwar hat Bundesumweltminister Sigmar Gabriel 1000 Förderprogramme von Bund, Ländern und Gemeinden aufgelistet, dennoch ist in Deutschland erst ein Bruchteil des Gebäudebestandes energetisch saniert worden.
Die Programme geben zu wenig her, sind nicht aufeinander abgestimmt; auch halten sich private und gewerbliche Wohnungsvermieter bei den kapitalintensiven Investitionen zurück, weil es an verlässlichen Daten über Kostendeckung fehlt. Mattner: „Energetische Sanierungen bei Bestandswohnungen lohnen sich für Investoren häufig nicht und stellen schwer kalkulierbare Kosten dar.“
Wohnnebenkosten werden wichtiger
Unterlässt der Investor die Sanierung, riskiert er Probleme bei der Vermietung. Denn für viele Mieter spielen die Wohnnebenkosten angesichts der stark gestiegenen Energiepreise eine immer wichtigere Rolle. Nach Berechnungen des Städtebauinstituts sind die Nebenkosten in Deutschland seit 2003 um durchschnittlich 32,2 Prozent gestiegen, die Preise für Heizöl und Gas in den vergangenen fünf Jahren sogar um 112,8 beziehungsweise 47,3 Prozent.
Die Mieter müssen sich für 2008 auf deutliche Nachzahlungen einstellen, so dass die Diskussion um die zweite Miete in den kommenden Monaten Wellen schlagen und Stimmen aus dem Bundesumweltministerium verstärken wird, die ein gesetzliches Mietminderungsrecht für Wohnungsmieter fordern, die unter hohen Energiekosten leiden, weil der Vermieter nicht oder nicht ausreichend in die energetische Sanierung investiert. Neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind von dieser Problematik dagegen weniger stark betroffen, da sie in der Regel modernen energetischen Standards genügen.
Der Wohnungsfachmann Mattner geht davon aus, dass sich die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser auf hohem Niveau halten werden, während die Preise für Eigentumswohnungen und bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser vermutlich weiter unter Druck stehen werden. Wertzuwachs sieht er vor allem bei Wohnungsneubauten in den Speckgürteln prosperierender Großstädte, die vom demographischen Wandel profitieren, wie im Speckgürtel von Hamburg und Berlin, wo nach einer Studie der Nord LB die Haushaltszahlen bis zum Jahr 2020 um 10 beziehungsweise 30 Prozent steigen werden.
