Ferienhaus Der Traum vom Chalet in der Schweiz

Nur wenige können es sich leisten, Nachbar von Roger Federer zu werden. Der Schweizer Tennisstar hat sich kürzlich in Lenzerheide ein Feriendomizil zugelegt - für umgerechnet 8 Millionen Euro. Die Eidgenossenschaft ist attraktiv, aber Grund und Boden sind knapp und die Immobilien teuer. „Das schnuckelige Chalet auf einem ansehnlichen Grundstück ist eine Nische im Nischenmarkt Zweitimmobilien“, stellt Urs Hausmann vom Immobilienberater Wüest & Partner in Zürich klar.

Die meisten Interessenten werden sich daher mit einer Ferienwohnung begnügen. Aber auch hier herrscht eine weiterhin hohe Nachfrage, Abkühlungserscheinungen als Folge der Wirtschaftskrise haben Immobilienexperten in der Schweiz bisher nicht beobachtet. In den von Deutschen bevorzugten Regionen Davos/Klosters, Oberengadin und Tessin müssen sie für ein Objekt mittlerer Lage und Ausstattung mit 6000 Euro je Quadratmeter rechnen, meint Hausmann. Die Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Objekten in gutem Zustand fallen dabei kaum ins Gewicht. Ein Käufermarkt sieht anders aus.

Viele Besonderheiten

Der von dem Immobilienprofi genannte Quadratmeterpreis bezieht sich auf die Hauptnutzfläche. Dies ist eine der Besonderheiten in dem an Spezialitäten wahrlich nicht armen Wohnungsmarkt in der Schweiz. Anbieter nennen meist die Bruttogeschossfläche. Damit meinen sie die Wohnungsfläche mit allem Drum und Dran - einschließlich der Außenwände. Die Hauptnutzfläche hingegen, das wahre Maß für den zur Verfügung stehenden Raum, ist dagegen um rund ein Fünftel kleiner. Wer ein Gefühl für den Preis einer Ferienwohnung erhalten will, sollte sich daher auf die Nutzfläche konzentrieren.

Wie aber kommt man aus der Ferne an eine schöne Ferienwohnung in den Touristenregionen der Eidgenossenschaft? Einen ersten Überblick bieten Internetportale wie homegate.ch und immoscout24.ch. Doch gerade der Markt für Zweitimmobilien ist lokal geprägt, urteilt der selbständige Immobilienschätzer und Makler Christian Elliscasis in Hittnau bei Zürich. Er empfiehlt daher, zunächst die bevorzugten Regionen auszuwählen und danach sich an die dort ansässigen Makler zu wenden. Auch die Lokalzeitungen können eine Hilfe sein. Am besten ist es allerdings, man sucht in einer Gegend, die man von den Ferien her kennen- und liebengelernt hat. Dort mag dann auch über persönliche Kontakte ein Kauf zustande kommen.

Knapp die Hälfte der 26 Schweizer Kantone sind als Ferienkantone eingestuft. Graubünden gehört dazu ebenso wie das Wallis und Bern, vom Tessin gar nicht zu reden. Hier bestehen Ausländerkontingente, welche die Kantone an die einzelnen Gemeinden und diese wiederum an die Projektentwickler verteilen.

Grundlage hierfür ist die sogenannte Lex Koller. Manche Kommunen, zum Beispiel im Wallis, haben ihre Kontingente schon auf Jahre hinaus ausgeschöpft. Experten verweisen die Vermutung, Immobilien mit Ausländerbewilligung seien zweitklassige Objekte, in das Reich der Fabel. Ganz im Gegenteil bildeten sie vielerorts die Crème de la Crème in den Angeboten, weil Ausländer im Durchschnitt eher als Schweizer bereit sind, Spitzenpreise zu bezahlen. Eine andere Möglichkeit des Immobilienerwerbs besteht darin, von einem anderen Ausländer zu kaufen.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Nebenkosten an. Diese variieren, wie meist in der Schweiz, von Kanton zu Kanton, bewegen sich aber nach den Worten von Makler Hausmann meist in einer Größenordnung zwischen 5 und 10 Prozent. Ohne Maklergebühren sind es 3 bis 6 Prozent.

Der Kaufinteressent aus Deutschland, dessen selbstgenutztes Wohneigentum keinen Steuern unterliegt, muss wissen, dass dies in der Schweiz anders ist. Der Betrag bemisst sich nach dem sogenannten Eigenmietwert. Dieser wird aus dem steuerlichen Verkehrswert abgeleitet. Immobilienvermittler Elliscasis macht folgende Rechnung auf. Der steuerliche Verkehrswert wird von den Gemeinden mit 60 bis 70 Prozent des Marktwertes angesetzt. Bei einem Objekt, das für eine Million Franken erworben wurde, könnte dieser also 700 000 Franken betragen. Der Eigenmietwert ist mit 3 bis 4 Prozent anzusetzen, in diesem Beispiel würde er also maximal 28 000 Franken im Jahr betragen. Dieser Betrag muss dann mit dem persönlichen Steuersatz in der Schweiz versteuert werden. Andererseits darf der Eigenheimbesitzer Unterhalts- und Hypothekenkosten von seinen Einkünften abziehen. Die niedrigen Hypothekenzinsen in der Schweiz sind übrigens ein Element, das den Immobilienkauf erleichtert. Die Beleihungsgrenze liegt in der Regel bei 70 Prozent des Verkehrswerts.

Bei Neubauten wird ähnlich wie in Deutschland bei der Beurkundung des Kaufvertrags eine Anzahlung fällig. Die weiteren Zwischenzahlungen bemessen sich nach dem Baufortschritt. Allerdings empfiehlt sich eine Vertrauensperson vor Ort. Dies kann ein Schätzer sein, die Mitgliederliste der Schätzungsexpertenkammer in der Schweiz findet sich unter der Internetadresse sek-svit.ch.

Immer wieder erwägen ausländische Käufer, zumindest einen Teil des Kaufpreises in bar zu bezahlen. Aus Sicht der Notare und privaten Verkäufer ist das grundsätzlich unproblematisch. Anders sieht es bei Treuhändern, Banken oder Bauträgern aus. Sie unterliegen den Bestimmungen des helvetischen Geldwäschereigesetzes, das ihnen im Fall größerer Summen Berichtspflichten an die Finanzbehörden auferlegt. Mit Schwarzgeld „unter dem Ladentisch“ zu handeln und den offiziellen Kaufpreis entsprechend niedriger anzusetzen, empfiehlt sich aus einem anderen Grund nicht: Bei einem späteren Verkauf der Immobilie erhöht der künstlich gedrückte Einstandspreis tendenziell den Gewinn und damit die in der Schweiz anfallende Grundstücksgewinnsteuer. Eine zeitliche Grenze, von der an diese entfällt, existiert in der Eidgenossenschaft nicht.

Insgesamt rät Hausmann von Wüest & Partner, schon beim Erwerb einer Ferienimmobilie an die „Exit-Strategie“ zu denken. So verfügen bekannte Destinationen wie Davos, St. Moritz, Saas Fee oder Zermatt über eine wohl auch langfristig wirksame Zugkraft, die insbesondere Ausländer anlockt. Auch die Tatsache, dass verschiedene Kantone keine Erbschaftsteuer für nahe Verwandte kennen, kann für den einen oder anderen interessant sein. Für die in Mode kommenden „hybriden Beherbungsformen“, bei denen die Immobilie an einen Hotelbetrieb angebunden ist, besteht nach den Worten von Elliscasis für die Wochen der Nichtbelegung in der Regel ein Vermietungszwang. Dies könnte künftige Kaufinteressenten abschrecken.

Die Schweiz ist nicht Deutschland, vieles ist anders geregelt. Dies gilt auch für den Kauf und Besitz einer Zweitwohnung. Vorabinformationen kann man sich daher nicht genug beschaffen. Hausmann nennt einen Fall im Engadin. Dort merkte der Käufer einer Neubauwohnung bei der ersten Eigentümerversammlung, dass die Miteigentümer allesamt Italiener und Tessiner waren. Dies blieb nicht ohne Folgen. Die Versammlung beschloss als Erstes, dass die Geschäftssprache für die Liegenschaft Italienisch sein sollte.