24.12.2008 · Abgeltungsteuer, Konjunkturprogramme und neue Steuergesetze - das Jahr 2009 bringt Steuerzahlern diverse Änderungen. Gerade deshalb sollte man den bevorstehenden Jahreswechsel nutzen, um die Steuerangelegenheiten zu regeln.
Von Lutz Schumann
© Natascha Vlahovic, FAZ.NET
Abgeltungsteuer, Konjunkturprogramme und neue Steuergesetze - das Jahr 2009 bringt Steuerzahlern diverse Änderungen. Gerade deshalb sollten Selbständige, Kapitalanleger, Immobilienbesitzer und gut verdienende Angestellte den bevorstehenden Jahreswechsel nutzen, um ihre Steuerangelegenheiten zu regeln.
Die letzten Tage des alten und die ersten Tage des neuen Jahres sind ideal, um zu prüfen, welche Möglichkeiten Sie haben, die drückende Steuerlast zu reduzieren. Aber auch die Weichen für das kommende Steuerjahr wollen richtig gestellt werden.
Teil 3
Steuertipps zum Jahresende - für Immobilienbesitzer
1. Angehörigenmietvertrag: 75-Prozent-Grenze am unteren Mietspiegel messen
Bei vergünstigten Mietverträgen ist in Zukunft mit weniger Streit mit dem Finanzamt zu rechnen. Klar war bislang, dass ein Vermieter wenigstens 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen muss, wenn er seine Kosten steuerlich geltend machen will. Unklar war dagegen, welcher Vergleichswert zu wählen ist. Denn die Vergleichsmiete aus dem örtlichen Mietspiegel besteht aus einer Spanne von höheren und niedrigeren Werten.
Ab sofort dürfen Vermieter als Vergleichsmiete die untere Grenze des örtlichen Mietspiegels ansetzen, wie die „Kurzinformation Einkommensteuer“ Nr. 82/2007 der Oberfinanzdirektion (OFD) Rheinland klärt. Diese steuerzahlerfreundliche Regelung wurde durch eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) ausgelöst, in der es um die Lohnsteuer bei verbilligter Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer ging (Az.: IX R 10/05).
Steuer-Tipp 1: Reizen Sie die Grenze der verbilligten Vermietung nicht aus! Denn dann müssten Sie ständig das allgemeine Mietniveau kontrollieren und gegebenenfalls die Mieten erhöhen, damit Ihre Mietverträge nicht aus der 75- oder 56-Prozent-Vergünstigung herausfallen.
Steuer-Tipp 2: Finanzbeamte schauen bei verbilligter Vermietung stets genauer hin. Wie Sie preisgünstig an Angehörige vermieten, ohne Streit mit dem Finanzamt zu bekommen, lesen Sie in unserem Artikel über das Steuersparmodell „verbilligte Vermietung”.
2. Geschäftliche Nutzung des Eigenheims: Stille Reserven nur zur Hälfte versteuer
Viele Unternehmer nutzen ihr selbstbewohntes Eigenheim auch betrieblich, zum Beispiel einen Raum als Büro oder Archiv. Gibt der Selbstständige diese betriebliche Nutzung auf, muss er die stillen Reserven verteuern, die auf diesen Raum entfallen. Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied jetzt, dass diese stillen Reserven nur zur Hälfte zu versteuern sind, wenn beide Ehepartner je zur Hälfte Eigentümer des Hauses sind (Az.: VIII R 98/04). Das gilt selbst dann, wenn der nutzende Ehegatte alle Kosten für diesen Raum als Betriebsausgaben abgezogen hat.
Steuer-Tipp: Eigenheimbesitzer können dieses Urteil auch für ein zurückliegendes Steuerjahr nutzen, wenn der Einkommensteuerbescheid noch offen ist, zum Beispiel weil sie Einspruch eingelegt haben oder der Bescheid unter dem so genannten „Vorbehalt der Nachprüfung“ steht.
3. Kosten für Gebäudeabriss: wegen Baumängeln absetzbar - trotz Selbstnutzun
Die Kosten für den Abriss eines bislang vermieteten Gebäudes sind als Werbungskosten absetzbar. Das gilt selbst dann, wenn der Eigentümer auf dem Grundstück anschließend eine selbstgenutzte Immobilie errichtet, entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen, nicht veröffentlichten Urteil (Az.: IX R 51/05).
Der Fall: Ein Ehepaar erwarb im Mai 1990 ein Zweifamilienhaus, Baujahr: zirka 1850, und vermieteten es. Nach 8 Jahren kündigte der Mieter wegen erheblicher baulicher Mängel (Schwammbildung). Nach Rücksprache mit einem Architekten entschlossen sich die Eigentümer zum Abriss und einem Neubau. In seiner Steuererklärung machte das betroffene Ehepaar Abrisskosten und den Restbuchwert von umgerechnet rund 57.000 Euro als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt strich die Kosten. Die Immobilienbesitzer klagten. Auch die BFH-Richter stellten sich auf die Seite der Immobilienbesitzer: Der Abriss sei wegen erheblicher Baumängel notwendig geworden, welche schon während der Vermietung entstanden waren. Damit sei der Abriss durch die Vermietung veranlasst gewesen.
Steuer-Tipp: Treten an einem Ihrer Gebäude während der Vermietung erhebliche Baumängel auf und muss es deshalb abgerissen werden, dann können Sie die entstandenen Kosten Steuern mindernd absetzen. Dies gilt selbst dann, wenn Sie den Neubau anschließend nicht mehr vermieten. Achtung! Wenn Sie ein Gebäude innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abreißen, dann geht das Finanzamt stets davon aus, dass Sie den Abbruch bereits beim Erwerb beabsichtigten. Die teure Folge: Sie bleiben auf den Kosten sitzen.
4. Liebhaberei: BFH erlaubt befristete Mietverträge
Ein befristeter Mietvertrag allein ist noch kein Anhaltspunkt für eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: IX R 63/07). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der ursprüngliche Vertrag immer verlängert werden könne. Daher müssten stets weitere Umstände hinzutreten, die den Schluss rechtfertigten, dass der Vermieter seine Tätigkeit nicht auf Dauer ausgerichtet habe.
Auch die folgenden Umstände alleine reichen nicht aus, um so genannte „Liebhaberei“ zu unterstellen:
• die bloße Einschätzung, das Haus sei grundsätzlich für die Eigennutzung gebaut;
• hohe Sanierungskosten und ein im Verhältnis dazu niedriger Mietertrag.
Steuer-Tipp 1: Wenn bei Ihnen nur einer dieser drei Anhaltspunkte vorliegt, sind Sie vor dem Finanzamt sicher. Es darf Ihnen keine fehlende Gewinnerzielungsabsicht vorwerfen und Ihre Verluste aus Vermietung streichen. Sobald jedoch zwei Umstände zutreffen, wird es eng. Besprechen Sie sich mit einem Steuerberater, um eine glaubhafte Begründung auszuarbeiten! Vermeiden Sie auf jeden Fall, dass mehr als zwei Anhaltspunkte zusammenkommen!
Die BFH-Richter gaben in ihrer Begründung außerdem als Beispiel an, eine verbilligte Vermietung könnte ein schwerwiegender Hinweis für eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht sein.
Steuer-Tipp 2: Wenn Sie als Immobilienbesitzer Wohnungen verbilligt vermieten (meist bei Angehörige oder Freunde der Fall), dann achten Sie darauf, dass keiner der obigen drei Anhaltspunkte vorliegt!
5. Immobilien-Leerstand: Wie stark Vermieter sich bemühen müssen
Wer sich als Vermieter einer leerstehenden Wohnung nicht ernsthaft genug um einen neuen Mieter kümmert, verliert seinen Anspruch auf Abzug der Werbungskosten, entschied das Finanzgericht Köln (Az.: 5 K 3607/04).
Im entschiedenen Fall nutze der Besitzer und Kläger bis Ende 1995 seine Wohnung selbst, danach stand sie bis Ende Januar 2001 ohne Unterbrechung leer. 1999 strich das Finanzamt die geltend gemachten Werbungskosten. Denn der Immobilienbesitzer hatte in diesem Jahr nur eine Vermietungsanzeige geschaltet und zwei Wohnungsbesichtigungen abgehalten. Zudem hatte er eingeräumt, dass die Wohnung wegen ihrer Größe und der hohen Miete schwer vermietbar sei. Aus diesen Gründen gaben die Kölner Finanzrichter dem Finanzamt Recht.
Steuer-Tipp: Nun hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Revisionsverfahren über die Sachlage zu entscheiden (Az.: IX R 1/07). Falls Ihr Finanzamt Ihnen in einem vergleichbaren Fall die Werbungskosten aberkannt hat, sollten Sie unter Hinweis auf die ausstehende BFH-Entscheidung gegen Ihren Steuerbescheid Einspruch einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen.
Leser-Service: Weitere Tipps rund um Immobilien finden Sie unter Steuertipps für Immobilienbesitzer.
6. Spekulationssteuer: Kurze, unregelmäßige Selbstnutzung reicht nicht aus
Immobilienbesitzer können die Spekulationssteuer bei einem Verkauf nur dann umgehen, wenn sie selbst und auf Dauer in dem Gebäude gewohnt haben, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: IX B 159/07). Der Eigentümer muss somit über eine hinreichend ausgestattete Wohnung verfügen, die er jederzeit selbstständig nutzen kann. Es reicht nicht aus, bloß hin und wieder dort zu wohnen, zum Beispiel während Bauerarbeiten oder sonstiger Renovierung.
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist bleibt nur steuerfrei, wenn der Eigentümer das Objekt selbst genutzt hat. Dazu muss eine der beiden folgenden Bedingungen erfüllt sein. Der BFH hat diese Bedingungen mit seinem aktuellen Urteil bestätigt:
Das Gebäude muss entweder
* während des gesamten Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst genutzt worden sein oder
* zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren
ausschließlich selbst genutzt worden sein.
Für ein Mehrfamilienhaus gilt: Nur die selbst genutze(n) Wohnung(en) sind bei einem Verkauf steuerfrei. Die vermieteten Wohnungen nicht.
Steuer-Tipp 1: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen wollen, müssen Sie dies vorab gut planen. Ziehen Sie drei Jahre vor dem Verkauf selbst in das Gebäude ein oder überlassen Sie das Haus oder eine der Wohnungen unentgeltlich Ihren Familienangehörigen, zum Beispiel Ihren Kindern. Ziehen Sie sicherheitshalber einen Steuerberater hinzu, da der finanzielle Schaden im Fall eines Fehlers sehr groß wäre!
Steuer-Tipp 2: Renovieren Sie die Immobilie, solange sie noch vermietet ist! Durch dieses Steuersparmodell „IImmobilie erst vermieten, dann selbst einziehen“ setzen Sie die Renovierungskosten als Werbungskosten ab und sparen zusätzlich Steuern. Die mögliche Steuerersparnis liegt in unseren Beispielrechnungen zwischen 50.000 und 60.000 Euro.
7. Wohn-Riester - neue Förderung für Haus und Wohnung
Die Riester-Förderung soll auf selbstgenutzte Wohnungen und Häuser ausgeweitet werden. Nachfolgend die wichtigsten Punkte dieses „Eigenheimrentengesetzes“:
Steuerzahler sollen künftig Wohn-Riester erhalten...
• für den Kauf oder die Herstellung einer selbstgenutzten Immobilie,
• zur Entschuldung einer selbstgenutzten Immobilie,
• für den Kauf von weiteren Genossenschaftsanteilen oder
• für die Anschaffung eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts.
Die Riester-Förderung in der Ansparphase
Riester-Sparer können zunächst einen klassischen Riester-Renten-Vertrag schließen. Während der gesamten Ansparphase können sie frei wählen, ob sie das Sparguthaben für den Immobilienkauf verwenden oder sie es sich später in Form einer Rente auszahlen lassen.
Der Clou: Wer das Sparguthaben aus einem Riester-Vertrag für eine Wohnimmobilie verwendet, muss das Geld später nicht wieder in den Sparvertrag zurückzahlen, wie es bisher der Fall war. Diese verbesserte Entnahmeregelung gilt auch für Altverträge.
Wer sofort eine Immobilie anschafft, ohne bereits ein Riester-Guthaben angespart zu haben, der kann mit der Riester-Förderung sein Hypothekendarlehen zurückzahlen. Die Zulage fließt dann zu 100 Prozent in die Tilgung.
Die Besteuerung während der Auszahlungsphase
Ein „Wohnförderkonto“ gewährleistet die nachgelagerte Besteuerung in der Auszahlungsphase. Auf dieses Konto fließen die Förderbeträge für die Immobilie. Sie bilden die Grundlage für die spätere Besteuerung. Achtung: Der Kontostand wird verzinst. An jedem Jahresende werden dem bis dahin verzeichneten Betrag 2 Prozent hinzugerechnet.
Rentenempfänger wählen bei Renteneintritt, ob sie ihre Steuerschuld auf einen Schlag oder jedes Jahr in Teilbeträgen begleichen.
Wer die Einmalbesteuerung wählt, für den erhöht sich im Jahr des Renteneintritts das zu versteuernde Einkommen um 70 Prozent des auf dem Wohnförderkonto angesparten Kapitals.
Die jährliche Besteuerung hängt vom Alter bei Renteneintritt ab und dauert über 17 bis 23 Jahre bis zum 85. Lebensjahr. Wie hoch die Belastung ist und ob überhaupt Steuer fällig wird, hängt von der Höhe des gesamten steuerpflichtigen Einkommen des Rentners ab. Stirbt der Rentenempfänger vor dem 85. Lebensjahr, müssen die Erben den noch nicht versteuerten Restwert in der Einkommensteuererklärung des Todesjahrs versteuern. Die anfallende Einkommensteuer mindert das Erbe. Es soll eine Ausnahmeregelung geben, wenn der Ehepartner Erbe ist.
Weitere Neuregelungen der Riester-Rente:
Wer vor dem 21. Geburtstag einen Riester-Vertrag abschließt, soll mit einem einmaligen „Berufseinsteiger-Bonus“ von 100 Euro belohnt werden. Außerdem will der Gesetzgeber den Kreis der Förderberechtigten erweitern. Dann könnten auch Empfänger einer Rente wegen vollständiger Erwerbsminderung oder einer Versorgung wegen vollständiger Dienstunfähigkeit von der Riester-Zulage profitieren.
8. Wohnsitz im Ausland: Nachträglich Eigenheimzulage erhalten
Die Eigenheimzulage gilt für Häuser und Wohnungen in allen Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) und darf nicht auf Immobilien in Deutschland beschränkt werden, entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH, Az.: C-152/05). Es verstoße gegen die EU-Rechte der Niederlassungsfreiheit und der Arbeitnehmerfreizügigkeit, die Eigenheimzulage nur für deutsche Immobilien zu gewähren. Zwar ist dieser staatliche Zuschuss seit dem 1. Januar 2006 abgeschafft. Doch durch obiges Urteil haben viele Eigenheimbesitzer in der EU nachträglich Anspruch auf die Zulage - höchstwahrscheinlich sogar dann, wenn der Staat noch gar nicht Mitglied der EU war, als die Eigentümer in ihr Haus einzogen.
Von dieser Entscheidung profitieren Berufspendler, die bis Ende 2005 innerhalb der EU ein Haus oder eine Wohnung gekauft oder gebaut haben. Dieses selbstgenutzte Eigenheim muss ihren Lebensmittelpunkt darstellen. In den Genuss des Staatszuschusses kommen nur die Pendler, die ihren Lebensunterhalt in Deutschland verdienen. Zu den Begünstigten zählt auch, wer im Sinn der „doppelten Haushaltsführung“ eine Zweitwohnung am Arbeitsort in Deutschland unterhält - Hauptsache die Familie und/oder der Lebensmittelpunkt befindet sich am Ort des Eigenheims.
Steuer-Tipp 1: Betroffene sollten umgehend unter Hinweis auf die aktuelle EuGH-Entscheidung bei ihrem Finanzamt die Eigenheimzulage beantragen. In manchen Medien war zu lesen, die Antragsfrist sei abgelaufen, wenn die damaligen Steuerbescheide bestandskräftig seien. Diese Informationen stimmt nicht, die Eigenheimzulage hat nichts mit der Einkommensteuer zu tun, also auch nichts mit dem Steuerbescheid.
Steuer-Tipp 2: „Förderungswürdig sind auch Immobilien in Staaten, die der EU erst nach dem Einzug in das Haus beitraten“, sagt der Experte Bernd Meyer, Steuerberater aus Bad Homburg und bis 2006 Mitautor eines angesehenen Eigenheimzulage-Kommentars.
