Vermögensfrage Immobil in jungen Jahren

Die Zinsen für junge Sparer sind im Keller. Wer monatlich 100 oder 200 Euro auf die hohe Kante legen möchte, um sich in zehn Jahren ein Auto oder eine Wohnung zu kaufen, muss sich im Augenblick mit Zinsen von 1 bis 2 Prozent zufriedengeben. Natürlich kann mit Anleihen oder Aktien mehr verdient werden, doch solche Verträge laufen zum Teil über viele Jahrzehnte und sind typische Sparformen für die Altersvorsorge. Die kurz- und mittelfristigen Verträge sind Banksparpläne oder Bausparverträge, und da halten sich die Zinsen in Grenzen. Trotzdem sind die Verträge besser als ihr Ruf. Das wird beim Blick auf die Alternativen deutlich.

Zu diesen Möglichkeiten gehören nicht nur Wertpapiere, sondern auch der Verkauf vermieteter Immobilien auf Kreditbasis. Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass Makler jungen Leuten raten, den Aufbau des Vermögens mit Immobilien auf Pump zu beginnen. Unterstützung erhalten die Verkäufer von Eltern, die ihren Kindern raten, auf diese Weise der Inflation ein Schnippchen zu schlagen. Die Ansicht, dass Immobilien im Wert steigen und Kredite an Wert verlieren, steht trotz veränderter Märkte wie in Stein gemeißelt. Die Risiken dieses Weges werden in folgendem Beispiel deutlich.

Dem Nachwuchs das Geld nicht einfach überweisen

Die Eltern eines jungen Mannes, der 27 Jahre alt ist, wollen ihrem Sohn 15.000 Euro schenken. Sie scheuen sich aber, ihm das Geld einfach zu überweisen, weil sie die Sorge haben, dass das Kapital in dunkle Kanäle fließt. Gleichzeitig wollen sie den Sprössling, der monatlich 2500 Euro verdient, zum Sparen bewegen. Aus diesen Gründen diskutiert der Familienrat den Kauf einer kleinen Wohnung.

Die Immobilie soll 100.000 Euro kosten. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten, so dass der Gesamtaufwand auf 105.000 Euro steigt. Die Wohnung ist 50 Quadratmeter groß und wirft einen Ertrag von 400 Euro ab. Der Preis entspricht knapp 22 Jahresmieten, so dass gegen das Geschäft auf den ersten Blick nichts einzuwenden ist, weil die Grundverzinsung von 4,3 Prozent nicht schlecht ist.

Grundlage sollen die 15.000 Euro der Eltern sein. Damit ist ein Kredit von 90.000 Euro nötig. Das kann zwar bei der einen oder anderen Bank zu Problemen führen, doch im vorliegenden Fall ist das Schicksal gnädig. Es gibt eine Grundschuld, der junge Mann ist Beamter, und die Eltern sind bereit, zu bürgen, so dass die Finanzierung wasserdicht ist. Der Zins für ein Annuitätendarlehen liegt, wenn er für zehn Jahre festgeschrieben wird, bei 4,5 Prozent jährlich, und die Monatsrate für Zins und Tilgung soll 500 Euro betragen.

Der Verkauf des Eigenheims könnte heikel werden

Aus diesen Zahlen lässt sich ein Zahlungsplan aufstellen. Dadurch wird deutlich, dass sich hinter der Kombination ein schlichter Sparplan verbirgt. Er beginnt mit den 15.000 Euro, welche die Eltern ihrem Sprössling schenken wollen. Danach folgen, wenn eine Laufzeit von zehn Jahren unterstellt wird, 120 Mieten à 400 Euro und 120 Kreditraten à 500 Euro. Folglich muss der Sohn jeden Monat genau 100 Euro aus der eigenen Tasche bezahlen. Nach zehn Jahren soll die Immobilie wie zu Beginn etwa 100.000 Euro wert sein. Die Restschuld wird auf etwa 65.000 Euro gesunken sein. Folglich beträgt der Endwert rund 35.000 Euro, und der Sparplan wirft vor Steuern eine Verzinsung von 3,2 Prozent jährlich ab.

Nach Steuern sieht die Sache sogar noch besser aus. Die Mieten sind zwar steuerpflichtige Einnahmen, doch sie dürfen mit der Abschreibung und den Schuldzinsen verrechnet werden. Dadurch kommt es im Verlauf der zehn Jahre zu kleinen Steuervorteilen, welche die jährliche Rendite auf 3,9 Prozent steigern. Sollten die Mieten und der Wert der Wohnung jedes Jahr um 1 Prozent steigen, würde sich die Verzinsung des Sparvertrages auf 7,5 Prozent erhöhen, so dass es verständlich ist, dass die Familie, vor allem die Eltern, von dem Vorhaben begeistert ist: Geld gegeben, Kapital gesperrt, Sohn muss sparen, Steuern reduziert, Verzinsung ist gut, was soll da schiefgehen?

Der mit Abstand heikelste Punkt ist der Verkauf der Immobilie in zehn Jahren. Da wird zwar mancher Betrachter fragen, warum die Immobilie in zehn Jahren wieder verkauft werden soll, weil es doch um den Aufbau des Vermögens geht. Die Antwort ist ganz einfach. Langfristige und starre Sparverträge können für Junioren handfeste Probleme werden, weil die Zeiten anders geworden sind. Die Arbeitsplätze sind unsicher, die Einstellung zu Ehe und Familie hat sich verändert, und das Eigenheim steht für junge Leute auf dem Wunschzettel nicht ganz oben. In diesem Umfeld sind vermietete Immobilien mit Vorsicht zu genießen. Sie können hervorragende Geldanlagen sein, falls der Sparvertrag zehn Jahre laufen kann, solange der Wert des Objektes konstant bleibt und wenn die Wohnung zu gegebener Zeit auch wieder verkaufbar ist. Dann winken Renditen, die mit anderen Sparverträgen zurzeit nicht erzielbar sind. Wenn der Sohn freilich in drei Jahren die Frau seines Lebens findet und das Paar in sechs oder sieben Jahren ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, kann es verzwickt werden, weil das Geld im Sinne des Wortes vergraben ist.

Auch bei Sparverträgen ist die Unsicherheit der treueste Begleiter

Aus diesem Grund sind Banksparpläne und Bausparverträge, so langweilig die Anlagen sein mögen, so niedrig die Zinsen sind, überlegenswerte Alternativen. Die Einlage der elterlichen 15.000 Euro und die Zuführung der 120 jugendlichen 100-Euro-Scheine können zum Beispiel in einen Banksparplan gesteckt werden, der im Augenblick eine Rendite von 1,5 bis 2 Prozent abwirft. Genauso ist es denkbar, das Geld in einen Bausparvertrag zu stecken. Hier wird die Verzinsung wegen der anfänglichen Abschlussgebühr unter 1 Prozent rutschen. Dafür wird der Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen erworben.

Die beiden Verträge haben den Vorteil, dass sie flexibel und sicher sind. Das heißt im Klartext, dass die Anleger sparen können, aber nicht um jeden Preis müssen. Genauso kommen die Sparer jederzeit an ihr Geld. Das sieht bei der Immobilie anders aus. Hier sorgt das Darlehen für Druck, und die Verfügbarkeit des Kapitals hält sich wegen der Frist von zehn Jahren bei der Wohnung und dem Kredit in engen Grenzen. Hinzu kommt die Unsicherheit über den Wert der Liegenschaft in zehn Jahren.

Ähnliche Probleme tauchen bei Anleihen und Aktien auf. Üblicherweise werden solche Verträge mit Hilfe von Investmentfonds abgewickelt. Hier beginnen die Probleme mit den Kosten. Ausgabeaufschläge und Verwaltungsgebühren sind erhebliche Belastungen für die jeweiligen Endwerte in zehn Jahren. Hinzu kommen die Kursschwankungen. Die Chancen und Risiken zeigen in aller Deutlichkeit, dass die Unsicherheit auch bei Sparverträgen der treueste Begleiter ist. Trotzdem sollten die Junioren den Kopf nicht in den Sand stecken. Wichtig ist in erster Linie die Bereitschaft, mit dem Sparen überhaupt anzufangen.