Überalterung von Stadtvierteln Meine Nachbarn, die Rentner

„Wenn ich zum Einkaufen gehe, sehe ich nur Rentner mit Rollatoren. Schrecklich.“ Was Hans Heldbruck beklagt, ist Realität im Duisburger Stadtteil Duissern. Dabei gehört der pensionierte Französischlehrer mit seinen 65 Jahren längst selbst zur Generation „Silber“. Doch seit er nicht mehr allmorgendlich zum Unterricht an seiner Schule fährt, fällt ihm auf, wie sehr sich der Stadtteil in den vergangenen 40 Jahren verändert hat.

„Rentner sehen viel, wenn der Tag lang ist“, hält Roland Richter vom Amt für Statistik und Europa-Angelegenheiten in Duisburg dagegen. Duissern sei beileibe nicht der Stadtteil mit dem höchsten Greisenanteil. Zwar liege das Durchschnittsalter der Bürger hier mit 45,8 Jahren deutlich über dem stadtweiten Schnitt von 43 Jahren. Für den von Einfamilienhaussiedlungen geprägten südlichen Stadtteil Ungelsheim habe man aber ein Durchschnittsalter von rekordverdächtigen 51,8 Jahren errechnet. „Ungelsheim ist der älteste Stadtteil in ganz Nordrhein-Westfalen“, sagt Richter.

Schrumpfende Städte

Die Zukunft sieht nicht besser aus. Sicher: Wie die meisten Ruhrstädte hat auch das frühere Zentrum der Montanindustrie die schlimmste Schrumpfung bereits hinter sich gebracht. 1975 lebten rund 615.000 Einwohner in Duisburg, heute sind es knapp 493.000. Doch im Jahr 2027 werden es laut der aktuellen Bevölkerungsprognose wahrscheinlich nur noch 446.500 sein.

Einem Gutachten zufolge, das die Frankfurter Stadtplaner Speer und Partner gemeinsam mit dem Duisburger Ingenieurbüro Vössing vor drei Jahren vorgelegt haben, folgen Schrumpfung und Alterung in der Stadt einer klaren Nord-Süd-Verteilung: In den industriell geprägten Stadtteilen im Norden wie Marxloh, Bruckhausen und Hamborn findet der Rückgang retardiert statt, ist der Anteil an Kindern und Jugendlichen größer. Dies hängt freilich mit dem höheren Anteil an Menschen mit Migrationshintergrund zusammen, die hier je nach Stadtteil bis zu 50 Prozent der Bevölkerung ausmachen.

Trend zu kleineren Haushalten

„Diese Familien bekommen nach wie vor mehr Kinder. Obwohl es hier ebenfalls einen Trend zu kleineren Haushalten gibt“, sagt Richter. Dem jungen, ethnisch gemischten Norden mit seinen städtebaulich urbanen Strukturen steht der alternde Süden Duisburgs gegenüber, in dem es viel weniger Migranten als im Norden, dafür aber viele Einfamilienhäuser gibt - vor allem alte, aus den 50er, 60er und 70er Jahren.

In Stadtteilen wie Buchholz (47,6 Jahre), Großenbaum (47 Jahre) und Wedau (47,7 Jahre) sind die Menschen heute schon im Schnitt vier Jahre älter als der Durchschnitts-Duisburger und fast zehn Jahre älter als die Menschen in den „nördlichen sozialen Problemzonen“ wie Marxloh (38,6 Jahre) und Bruckhausen (34,3 Jahre).

Stadtplanungsdezernent Jürgen Dressler hat die heutigen Wohlstandsviertel im Süden der Stadt mehrfach als demographische Verlierer bezeichnet. „Der Süden Duisburgs ist heute schon alt und wird künftig noch älter und leerer werden. Wenn ich Leben spüren will, fahre ich nach Hamborn oder Marxloh. Sonst ist ja nirgendwo was los.“

Gravierende Folgen

Die Folgen für den Wohnungsbau sind gravierend: Im Süden wird Bauland für junge Familien ausgewiesen, im Norden hat der Abriss eines ganzen Quartiers begonnen, weil besser verdienende (Migranten-)Familien wegziehen und dies langfristig ebenfalls zu sozialen und demografischen Problemen führt. Der Wohnungsleerstand war so groß, dass die Stadt zusammen mit dem Land NRW sowie dem größten Industriearbeitgeber des Viertels, Thyssen-Krupp, beschlossen hat, baulich marode Straßenzüge, die nahe dem Stahlwerk liegen, durch einen Grüngürtel zu ersetzen. 72 Millionen Euro fließen in den Rückbau von 100 Häusern in Bruckhausen und Beeck.

Aber auch in statistisch unauffälligeren Gegenden Duisburgs wird der demographische Wandel spürbar. Etwa in Duissern, einem Wohnviertel, das über Jahrzehnte als gehobene Lage galt. Undenkbar schien es, dass hier jemals Wohnungen keine Mieter, Häuser keine Käufer finden würden. Makler loben die Lagequalitäten in höchsten Tönen. Die Nähe zum bekannten Duisburger Zoo, zur Universität, die quasi direkt im Wald liegt, zum grünen Kaiserberg, an dessen Hang sich eines der wenigen Duisburger Villengebiete schmiegt.

Perfekte Infrastruktur

Es gibt einen Botanischen Garten, eine perfekte Infrastruktur aus fußläufig erreichbaren Lebensmittelgeschäften, Apotheken, Boutiquen, Gesundheits- und Fitnesszentrum und Ärzten. Der alte Baumbestand verleiht einigen Straßen einen Alleecharakter. Selbst in den Einfamilienhäusern, die großzügige Gärten haben, wohnt man stadtnah. Auch hat der Krieg nicht die gesamte Altbausubstanz vernichtet. Wohnungen mit bis zu 175 Quadratmetern, hohen Decken, Stuck und Parkett sind in Teilen Duisserns keine Seltenheit. Diese Mischung galt jahrzehntelang als Versicherung gegen Nachfrageflauten, soziale Missstände und Leerstand. Doch das war einmal.

Anders als in früheren Jahren werden Wohnungssuchende in Duissern wieder fündig, wird der Kuchen an Miet- und Kaufobjekten neu verteilt. Und das zumeist, weil ältere Menschen sterben oder in ein Heim umziehen. „Man merkt, dass Duissern alt wird. Einfamilienhäuser werden in 60 Prozent der Fälle aus Altersgründen verkauft und nicht aus beruflichen Gründen oder wegen einer Scheidung“, stellt der Immobilienmakler Axel Quester fest. Und Statistiker Richter fügt hinzu: „Hier gibt es auffällig viele Witwen, die allein in sehr großen Wohnungen leben.“ In diese Gruppe fällt auch Gisela Winter.

Seit 40 Jahren lebt sie in einem Altbau am Kaiserberg zur Miete. 120 Quadratmeter nutzt sie seit dem Auszug der Kinder und dem Tod des Ehemannes allein. „Mitte der siebziger Jahre haben meine Töchter in unserer Straße mit 20 Kindern gespielt“, berichtet sie. Heute gebe es in all diesen Häusern fast gar keine Familien mehr, sondern vor allem Paare und Singles. Nachbarn von ihr, ein junges Ehepaar mit zwei kleinen Kindern, seien vor fünf Monaten ausgezogen. Für die gar nicht mal so teure 75 Quadratmeter große Wohnung im Erdgeschoss finde der Eigentümer keine neuen Mieter.

Schicksale ähneln sich

Die Schicksale leerstehender Mietwohnungen sowie unverkäuflicher Einfamilienhäuser ähneln sich, wenn kein Kapital für die Sanierung da ist. Um eine 120 Quadratmeter große Unternehmervilla in Duissern bewohnbar zu machen, muss der Käufer neben den verlangten 265.000 Euro für das Haus mindestens 160.000 Euro für neue Strom- und Wasserleitungen, Fenster, ein neues Dach und andere Reparaturen mitbringen. Zwar sind die Zinsen derzeit günstig, und Inflationssorgen treiben so manch einen zum Kauf. Trotzdem liegt das Objekt im Maklerportfolio wie Blei.

Doch nicht immer ist die Immobilie schuld. „Wohnungsvermieter, die aus Mittelknappheit oder Kalkül abgewohnte Einheiten nicht sanieren, akzeptieren preisbewusste Mieter, wundern sich aber dann, wenn diese bis dahin ungekannte Probleme in den Bestand bringen“, berichtet Hermann Peklum, der einen Nebenjob als Hausmeister in Duissern übernommen hat. Eigentümer, die diese Erfahrung einmal machten, nähmen Leerstand in Kauf, um Investitionen und Auseinandersetzungen mit unliebsamen Mietern zu vermeiden, sagt er.

Single mit Hund lieber als Single mit Kind

„Gewollten Leerstand oder Luxusleerstand“ nennt Makler Quester das. In Duissern keine Seltenheit, denn die meisten Wohnungen werden nicht von größeren Gesellschaften vermietet, sondern von Privatleuten. „Und die sind heute ebenfalls alt und entwickeln eine Abneigung gegen junge Mieter, Familien mit Kindern oder Paare mit Haustieren“, berichtet Sabine Strauß.

Die Hochschuldozentin ist Mitte vierzig und suchte vor drei Jahren vergebens eine 3-Zimmer-Wohnung für sich und ihren Hund. Duissern ist aufgrund der Nähe zur Universität ideal. Die Absagen bezogen sich entweder auf ihr „jugendliches Alter“ oder auf die Existenz ihres Dackels. „Eine ältere Vermieterin sagte, ein Single mit Hund sei ihr lieber als ein Single mit Kind.

Aber sie lehnte mich dann trotzdem ab“, berichtet Strauß, die dann ins Essener In-Viertel Rüttenscheid zog. „Es wäre begrüßenswert, wenn wieder mehr jüngere Leute nach Duissern zögen“, sagt Hans Heldbruck, obwohl er wie viele pensionierte Lehrer kein Kindergeschrei mag. Der Fernseher seiner betagten Nachbarin, die ihren Hörschaden noch aus einer Munitionsfabrik hat, sei aber inzwischen weitaus lauter.