Standort Hamburg Risiken auf dem Büromarkt

Der Immobilienmarkt der Hansestadt hat sich in den vergangenen Jahren stark verändert, ist internationaler, dynamischer und transparenter geworden. Das eröffnet nach Ansicht von Marktkennern Chancen für Immobilieninvestoren und solche, die es werden wollen.

„Sowohl die Wirtschaft als auch die Bevölkerung wachsen in Hamburg überdurchschnittlich“, berichtet Peter Axmann, Leiter des Unternehmensbereichs Immobilienkunden bei der HSH Nordbank. Hinzu komme die Anziehungskraft des Standortes, die nicht nur auf der guten Beschäftigungsentwicklung, sondern auch auf der hohen Lebensqualität beruhe.

Vor allem junge, überdurchschnittlich verdienende Menschen ziehe es in die Hansestadt. Entsprechend positiv schätzt Axmann das Investitionsumfeld ein. „Am Büromarkt liegen die Risiken im mittleren Bereich, bei Einzelhandels- und Wohnimmobilien sehen wir die Risiken als mittel bis gering an“, analysiert er die Lage. Damit präsentiere sich der Hamburger Immobilienmarkt weiterhin besser als manch anderer großer Standort in Deutschland.

Wohnungsmieten werden weiter steigen

Auf dem Wohnungsmarkt beobachtet Axmann ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. „Das birgt ein großes Potential.“ Insbesondere im oberen Preissegment rechnet die HSH Nordbank weiterhin mit Preissteigerungen. Wie Immobilenmakler berichten, haben sich die Mieter in den begehrten Lagen an der Alster und in den Elbvororten an Preise von mehr als 10 Euro je Quadratmeter gewöhnt. In absoluten Spitzenlagen werden bis zu 20 Euro je Quadratmeter bezahlt.

Auch die Kaufpreise für Villen und Einfamilienhäuser in begehrten Stadtvierteln wie Harvestehude oder Uhlenhorst steigen weiter. So muss für Villen an der Schönen Aussicht und anderen herausragenden Alsterlagen mit Preisen von 3 bis 8 Millionen Euro gerechnet werden. Zwischen 750.000 und 1,8 Millionen Euro kosten Villen in mittleren Lagen. Gut entwickelt sich auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in gefragten Stadtteilen und in bisher eher als günstig angesehenen Vierteln wie Altona und dem Schanzenviertel. Ganz anders zeigt sich die Situation in den Umlandgemeinden. Vor allem für Reihen- und Doppelhäuser in Neubaugebieten haben die Preise zum Teil deutlich nachgegeben.

Axmann geht von einer leicht anziehenden Bautätigkeit in diesem Jahr aus. Das zunehmende Angebot werde jedoch durch die starke Zuwanderung absorbiert. Zu den größten Projekten zählten Bauvorhaben in Winterhude/Barmbek, Harburg, Veddel, Wilhelmsburg, Ottensen, Bergedorf und Fischbek. „Mit der Wohnungsbauoffensive II forciert der Senat den Wohnungsbau im Süden Hamburgs. Wir rechnen mit einer mittelfristigen Steigerung des jährlichen Zubaus auf mehr als 5000 Wohnungen.“

Die Verkehrsinfrastruktur birgt Probleme

Handlungsbedarf sieht der Immobilienfachmann bei der Verkehrsinfrastruktur. Als Hafenstadt, in der der Transport von Gütern auf unterschiedliche Verkehrsträger wie Schiff, Schiene und Straße verteilt werde, spiele ein leistungsfähiges Verkehrsnetz eine entscheidende Rolle. Ansonsten stoße Hamburg bald an seine Grenzen. „Darüber hinaus sollte die Bildungspolitik nicht vergessen werden, denn auch das Angebot an qualifizierten Arbeitskräften ist ein wichtiger Standortfaktor“, sagt Axmann mit Blick auf den neuen schwarz-grünen Senat.

Wenig Grund zur Sorge bereitet zurzeit der Markt für Büroflächen. „Die Nachfrage erweist sich als stabil, trotz der sich leicht abschwächenden konjunkturellen Entwicklung“, berichtet Oliver Horstmann, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial in Hamburg. So konnten im ersten Halbjahr immerhin 280.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet werden, und die Leerstandsquote ging auf 7,1 Prozent zurück (Vorjahr 7,4 Prozent).

„Insgesamt sind die Spitzenmieten, ebenso wie die Durchschnittsmieten, in den vergangenen vier Jahren moderat gestiegen“, erläutert Horstmann. Allerdings sei die Qualität des Angebots unterschiedlich. Daher gebe es selbst an sehr guten bis guten Standorten eine große Preisspanne. Begehrt sind Büroflächen vor allem in der Hamburger Innenstadt, in Alsterlagen und an Hafenrandlagen sowie der Hafencity, wo für beste Objekte bis zu 23,50 Euro je Quadratmeter bezahlt werden.

Spitzenmieten auf dem Büromarkt werden nicht mehr erreicht

Ob in absehbarer Zeit Spitzenmieten von 30 oder sogar 40 Euro je Quadratmeter zu erzielen sind, bezweifelt der Fachmann jedoch. Auch bleibe fraglich, ob die Businesspläne mancher ausländischer Investoren, die in den vergangenen zwei Jahren in Hamburg in großem Stil eingekauft haben, wirklich aufgehen.

Besonders spannend ist für Horstmann die Entwicklung im Stadtteil St. Pauli, wo sich manches in Bewegung befindet. „Impulse für den Stadtteil bringen die Hochhäuser auf dem Gelände der Bavaria Brauerei. Dieser einzigartige Blick auf den Hamburger Hafen lockt Mieter“, berichtet Horstmann. Außergewöhnlich sei, dass neben kreativen Berufen auch konservative Branchen wie Anwälte und Banken Flächen nachfragen und bereit seien, vor allem für den spektakulären Blick Preise wie in der Innenstadt zu zahlen.

Als Nachfragemagnet dürfte sich aus seiner Sicht auch das Überseequartier in der Hafencity erweisen, das bis Ende 2011 entstehen wird. „Wir haben die ersten Flächen in der Vermarktung und verzeichnen ein großes Interesse“, berichtet Horstmann.

Das Angebot an Büros nimmt kräftig zu

Freilich drehen sich in Hamburg viele Baukräne. „Allein in den Jahren 2008 und 2009 werden annähernd 400.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen. Ein großes Volumen für die Hansestadt.“ Daher erwartet Horstmann, dass sich der Druck auf die Spitzenmieten wieder leicht erhöhen dürfte und die Auswahl an modernen Flächen für die Mieter entsprechend größer wird.

„Große Ausschläge sind jedoch unwahrscheinlich, da vor allem in der Hafencity mit ihrer restriktiven Vergabepraxis darauf geachtet wird, keinen Leerstand zu produzieren.“ Der Immobilienfachmann geht daher nur von einer leicht steigenden Leerstandsquote für die kommenden Jahre aus, die sich auf einem für den Markt gesunden Niveau halten werde.

Modernisierung von Büros wird ein Geschäft

Die Union Investment Real Estate AG hat nicht nur ihren Firmensitz in der Hansestadt, sondern ist hier auch mit Projekten am Standort investiert. Zurzeit setzt das Management vor allem auf Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. „Die Logistikbranche überzeugt durch beachtliche Zuwachsraten am Standort Hamburg. Über erste Investitionen in diesem Segment haben wir unser rund 900 Millionen Euro schweres Hamburg-Portfolio noch ausgewogener strukturiert“, berichtet der Marketingleiter Fabian Hellbusch.

Große Wertschöpfungspotentiale sieht er in der Modernisierung von Bestandsimmobilien, wie das Beispiel des „Unileverhauses“ zeigt, das sich im Besitz des Fonds befindet. Ab 2009 soll mit den Umbauarbeiten begonnen werden. „Der Investitions- und Sanierungsbedarf bei vielen der in den sechziger und siebziger Jahren entwickelten Gebäude ist in Hamburg sehr hoch“, sagt Hellbusch.

Die Struktur der Investoren hat sich verändert

Das Geschehen auf dem Investmentmarkt war nach Angaben des Maklerunternehmens Colliers Grossmann & Berger aus Hamburg im ersten Halbjahr 2008 von einer abwartenden Haltung geprägt. Dennoch wechselten Immobilien im Wert von 850 Millionen Euro den Eigentümer, was im langjährigen Vergleich ein gutes Ergebnis darstelle.

Verändert hat sich allerdings die Investorenstruktur. Infolge der internationalen Finanzkrise treten jetzt wieder verstärkt eigenkapitalstarke Investoren, offene Fonds, Versicherungen und Versorgungskassen am Markt auf. Kein Wunder, dass gute Investitionsobjekte gesucht sind. „Die Erwartungen hinsichtlich steigender Renditen werden in B-Lagen bestätigt“, heißt es im neuesten Marktbericht. Für attraktive Objekte in der Innenstadt seien die Renditen auf niedrigem Niveau stabil geblieben. Allerdings würden im Gegensatz zum ersten Halbjahr 2007 Vermietungsrisiken eher vermieden.