Spanische Hypothekenbonds Überhöhte Häusergutachten belasten den Markt

Die Krise am spanischen Immobilienmarkt wirkt sich inzwischen auch auf die Anleihemärkte aus. Nun rächt sich, dass es auf dem heißesten Häusermarkt Europas in den vergangenen Jahren üblich war, bei der Vergabe von Hypotheken überzogene Objektwerte anzugeben. Dadurch konnten die Banken dem Wunsch der Kunden nach möglichst hohen Darlehen entsprechen und sich zudem über Hypothekenanleihen am Kapitalmarkt günstig refinanzieren.

„Die Bewertungen sind unrealistisch“, sagt Josep Prats, Fondsmanager bei Ahorro Corporación in Madrid. „Die Gutachter formulieren ihre Berichte so, dass die Bankmanager die von ihnen gewünschte Summe als Darlehen geben können.“ Diese Praxis fällt nun auf die Anleger zurück, die in solche Papiere investiert haben. Und davon gibt es eine ganze Menge. Beobachter schätzen, dass Hypothekenanleihen im Volumen bis zu 320 Milliarden Euro emittiert wurden.

Es gibt spanische Hypothekenanleihen im Volumen bis zu 320 Milliarden Euro

Die Hypotheken-Bonds spanischer Banken liegen inzwischen in Portfolios weltweit. So hat die Anleihefonds-Gesellschaft Pacific Investment Management Company LLC (Pimco) Papiere der nordspanischen Sparkasse Caja de Ahorros de Gipuzkoa y San Sebastian SA erworben. Hypothekenanleihen im Volumen von 20,6 Millionen Euro aus einer Emission im Jahr 2007 sind beispielsweise in Pimcos Euro Bond Fund gelandet, den die Tochter der Allianz an Privatanleger in Hongkong vermarktete.

Der CIM Euro Fixed Income Fund von Pioneer Investments, der in Italien angeboten wurde, hält Bonds im Volumen von 11 Millionen Euro aus dieser Emission. Pioneer ist die Fonds-Sparte der Mailänder UniCredit, der größten Bank Italiens. Insgesamt hat die Caja de Ahorros, die auch als „Kutxa“ bekannt ist, seit Ende 2005 mit Hypotheken unterlegte Anleihen im Volumen von 2,5 Milliarden Euro bei Investoren untergebracht.

Für Raffaele Bertoni, Leiter des Bereichs Renten bei Pioneer Investments in Dublin, gibt es jedoch keinen Grund zur Sorge. Der Kutxa-Bond sei mit soliden Sicherheiten unterlegt: Häusern in den reichsten Vierteln von Madrid, Barcelona und dem Baskenland. Die Hypotheken beliefen sich auf durchschnittlich 78 Prozent der Immobilienwerte, und durch die große Anzahl von Schuldnern sei das Risiko von Zahlungsausfällen breit gestreut. „Spanien ist nicht der amerikanische Häusermarkt“, sagt Bertoni. „Bei uns gibt es den berühmten Subprime-Sektor nicht. Im Allgemeinen ist jeder Kredit ziemlich gut besichert.“

Oder auch nicht. Viele Gutachter-Gesellschaften stehen im Eigentum von Banken. Kutxa vergibt die meisten Aufträge an Servatas, an der sie einen Anteil von 35 Prozent hält. Tasaciones Inmobiliarias oder Tinsa, das größte Gutachter- Unternehmen Spaniens, gehört 36 Sparkassen und ihrem Branchenverband. Ramon Lobo arbeitete während des Immobilienbooms in der Revision bei Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, der zweitgrößten Bank Spaniens. Nach seinen Worten war es zwischen 2005 und 2007 ganz normal, dass eine Bewertung 25 Prozent über dem Kaufpreis lag.

Renditeaufschlag von bis zu 240 Basispunkten für „erstklassige“ Hypothekenanleihen

Dadurch konnten Banken Darlehen über 100 Prozent des realen Werts eines Anwesens so behandeln, als lägen sie im Bereich von 80 Prozent wie für gewöhnliche Hypotheken, wenn sie sie an Investoren weiterreichten. Im Dezember verabschiedete die Regierung nun reichlich spät ein Hypotheken-Gesetz, das das Volumen an Aufträgen beschränkt, die eine Gutachtergesellschaft von Kunden annehmen darf, die an ihr beteiligt sind. Kein Wunder also, dass Investoren misstrauisch werden. Der Kurs des Kutxa-Bonds ist seit der Emission im Februar 2007 acht Prozent gefallen. Nicht zuletzt deshalb ist die Performance des Pioneer-Fonds in den vergangenen zwölf Monaten 2,7 Prozentpunkte hinter dem JPMorgan EMU Bond Index zurückgeblieben

Auch der Zusammenbruch des Immobilien-Entwicklers Martinsa- Fadesa in diesem Monat deutet darauf hin, dass Investoren hinsichtlich der Häuserbewertungen zu einem ähnlichen Schluss kommen wie Prats und Lobo. Das Unternehmen musste Gläubigerschutz beantragen, nachdem es ihm nicht gelungen war, 150 Millionen Euro aufzubringen, obwohl sein Immobilien- und Grundbesitz mit 10,8 Milliarden Euro bewertet war.

Im zweiten Quartal fielen in Spanien die Häuserpreise erstmals seit zehn Jahren, und das Volumen von Immobiliengeschäften schrumpfte im Mai gegenüber dem Vorjahresmonat ein Drittel. Für erstklassig mit „AAA“ bewertete spanische Hypotheken-Anleihen verlangen Anleger inzwischen einen Rendite-Aufschlag von bis zu 240 Basispunkten auf den Interbanken-Satz für Euro-Kredite, Euribor. Ende 2007 lag der Risikoaufschlag Daten der Investmentbank Dresdner Kleinwort zufolge noch bei 85 Basispunkten, und nur in Großbritannien liegt er aktuell höher.