Immobilienfinanzierung Die Kredite werden knapp

Der Schatten, der sich mit der Finanz- und Wirtschaftskrise auch auf die Immobilienmärkte gesenkt hat, ist in Deutschland nicht gar so dunkel wie in den Metropolen vieler Nachbarländer. Allerdings macht zunehmend Kapitalknappheit der Branche zu schaffen.

Das geht aus der Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2009“ der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PwC) und des Urban Land Institute (ULI) hervor. Die durch Befragung von 500 führenden Immobilienspezialisten erstellte Studie - die auch für andere Kontinente erstellt wird - gilt in Fachkreisen als die aussagekräftigste und mutigste Einschätzung der Lage auf den Immobilienmärkten.

München und Hamburg liegen in der Gunst international orientierter Immobilieninvestoren in Europa an der Spitze. Zwar haben sich die Renditechancen im Zuge der Finanz- und Wirtschaftskrise auch hier verschlechtert, doch locken beide Städte mit überdurchschnittlichen Erträgen bei vergleichsweise niedrigen Risiken. Das berichtet Helmut Trappmann, PwC-Partner und Leiter des Bereichs Real Estate. Der deutsche Immobilienmarkt gewinne in der Krise an Attraktivität. Bei akzeptablen Renditen seien die Risiken hierzulande niedriger als in den Regionen, in denen die Immobilienmärkte zuvor einen Höhenflug erlebt hätten.

Schwieriges Jahr

Das Jahr 2009 wird nach Einschätzung der 500 befragten Fachleute als außerordentlich schwierig bezeichnet. Da die Banken kaum noch größere Kredite vergeben und sowohl private als auch institutionelle Investoren vor neuen Engagements zurückschrecken, steht zu wenig Kapital für neue Projekte zur Verfügung.

Gleichzeitig lässt der Nachfrageeinbruch in vielen Städten die Immobilienpreise fallen. Bei zahlreichen Immobilienunternehmen hat sich die Verschlechterung der Branchensituation allerdings noch nicht bemerkbar gemacht. Zwei von drei Befragten bewerten die Ertragssituation ihrer Unternehmen als befriedigend bis gut. Trappmann warnt: „In einigen Bereichen ist in den kommenden Monaten mit einer Verschlechterung zu rechnen.“

Akute Geldnot

Kapitalknappheit macht der Branche zu schaffen. Trappmann: „Die Immobilienwirtschaft leidet zurzeit unter akuter Geldnot.“ Annähernd 80 Prozent der Befragten sind der Ansicht, dass in diesem Jahr zu wenig Fremdkapital zur Verfügung steht. Vor allem Investoren aus Europa und Amerika werden sich nach Einschätzung der Befragten aus diesem Grund mit deutlich weniger Beteiligungskapital auf dem europäischen Markt engagieren. Die einzige Region, die voraussichtlich mehr Kapital in den europäischen Immobilienmärkten investieren wird, sei der Mittlere Osten.

Nach München und Hamburg zählen Istanbul, Zürich, London und Moskau zu den Anlagefavoriten. Die deutschen Märkte werden als stärker bezeichnet als die anderen europäischen Metropolen. Besonders gefragt sind Einzelhandelsimmobilien an besten Standorten, gefolgt von Hotels, Gebäuden mit gemischter Nutzung und Mietwohnanlagen. Scharfe Zyklen werden von erfahrenen Investoren als etwas Normales bezeichnet. Doch unterscheide sich die jetzige Situation von früheren Schwächephasen: Die Märkte sind nicht überbaut - und die Zinsen sind niedrig.

Flucht in die Qualität

„Für jene, die Cash haben und den Mut, zu investieren, könnten es goldene Zeiten werden“, heißt es in der Studie. Wer jetzt gut einsteige, könne in den kommenden Jahren mit ungewöhnlich guten Wertverbesserungsmöglichkeiten rechnen. „Mit 2 Prozent Schuldzinsen könnten 8 Prozent Anfangsrendite eingekauft werden - eine traumhafte Situation“ - und das mitten in London, Paris oder auch Deutschland.

„Da werden große Vermögen gemacht“, heißt es in der Studie. Dafür müsse niemand nach Bukarest oder Bratislava gehen. Es gebe eine „Flucht in die Qualität“. Auf der anderen Seite würden Kreditpakete zu außerordentlich günstigen Konditionen locken. Alle wissen es - aber niemand möchte in einen fallenden Markt investieren.