28.06.2009 · In der Krise begibt sich die Immobilienbranche auf die Suche nach einer geeigneten Bilanzierungsmethode. Der Zentrale Immobilien Ausschuss bringt jetzt das UK-GAAP-Verfahren ins Spiel.
Von Miriam Beul
© Reuters
Der englische Immobilienmarkt könnte Vorbild für Europa sein: Künstler auf einem Kanal vor dem Londoner Büroviertel Canary Wharf
Die Diskussion in der Immobilienwirtschaft über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Bilanzierungsmethoden reißt nicht ab. Einzelne Immobiliengesellschaften, die nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) bilanzieren, würden es beispielsweise gern sehen, auch noch im Nachhinein zwischen zwei verschiedenen Bewertungsmethoden wählen zu können.
Die IFRS-Bestimmungen sehen Wechselmöglichkeiten zwischen der schwankungsanfälligen Marktwertmethode (Fair Value) und dem etwas stabileren Anschaffungskostenprinzip (at Cost) aber nicht vor. Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Bilanzierungsverfahren besteht darin, dass bei der Fair-Value-Methode die Aufwertungsgewinne nicht durch den Anschaffungswert nach oben gedeckelt sind.
IVG bevorzugt Mischkonzept
Die IVG Immobilien AG favorisiert derzeit nach Aussage von Martin Praum, zuständig für Investor Relations, eine Art Mischkonzept - das sogenannte „Revaluation Modell“. Bei dieser Bewertungsmethode wird in regelmäßigen Zeitabständen eine Neubewertung durchgeführt, wobei unrealisierte Marktwertveränderungen erfolgsneutral behandelt werden. „Neubewertungen werden hierbei direkt gegen das Eigenkapital gebucht“, erklärt Praum. Dadurch bekomme die Gewinn-und-Verlust-Rechnung wieder eher einen „Cash-Charakter“. Die Marktwertmethode führe zu Verzerrungen in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung. Trotzdem hätten es alle gemacht, blickt er zurück.
Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht die Mängel der Fair-Value-Bilanzierung. Als Lösungsvorschlag bringt der Branchenverband eine britische Bilanzierungsvariante ins Spiel. „Um die Ergebnisvolatilitäten zu vermeiden, die ja nicht auf dem originären Geschäftserfolg beruhen, sollten Wertveränderungen erfolgsneutral erfasst werden. Vorbilder hierfür gibt es zum Beispiel im UK-GAAP“, sagt der neue ZIA-Vorsitzende Andreas Mattner.
Große Unsicherheit
Die laufende Diskussion macht deutlich, dass sich die Beteiligten zuweilen gar nicht sicher sind, was eigentlich neu bewertet werden soll: die Werte der Immobilien oder die Werte der Finanzprodukte, die sich um diese Immobilien herum gebildet haben. „Diskussionen über Bewertungsmethoden sind wenig zielführend“, sagt Helmut Trappmann, Bewertungsexperte bei PricewaterhouseCoopers. „Es wäre sinnvoller festzustellen, wie der zu berichtigende Wert zustande gekommen ist.“
Bewertungen würden immer für einen bestimmten Zweck vorgenommen und führten aufgrund verschiedener Methoden automatisch zu verschiedenen Ergebnissen. Er warnt daher vor kurzatmigen Systemwechseln: „Wenn die Märkte in zwei Jahren wieder anspringen, schreien doch nur wieder alle nach der Marktwertmethode.“ Die Aussagekraft der Jahresabschlüsse habe extrem gelitten. Denn diese spiegelten oft nur Auf- und Abwertungen wider und verrieten kaum etwas über das operative Geschäft.
Es mangelt an Transparenz
„Die Transparenz lässt zu wünschen übrig“, findet auch Gerrit Leopoldsberger, der als Bewerter tätig ist und Immobilienbewertung an der Hochschule Nürtingen Geislingen unterrichtet. Es sei doch sehr augenfällig, dass Investoren selbst testierten Wertgutachten kein Vertrauen mehr schenkten. Eiligen Käufern habe vor der Krise ein Blick auf den Namen des Gutachters gereicht, um letzte Zweifel auszuräumen. Ebenso hätten gute Verkäufer auch Preise durchsetzen können, die über den Werten des Stichtages lagen. „Dann hat man eben dem Verkäufer geglaubt - jetzt glaubt man niemandem mehr“, sagt Leopoldsberger.
Auch Fondsgesellschaften leiden unter dem Abwertungsproblem. So hat jetzt die Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH angekündigt, alle Objekte des Fonds P2 Value vorzeitig zum 1. Juli dieses Jahres neu zu bewerten. Insider halten dies für eine vertrauensbildende Maßnahme. Die gleichzeitige Neubewertung aller Fondsobjekte ist für Walter Klug, Geschäftsführer der Morgan Stanley Real Estate Investment GmbH, der richtige Schritt, um zu prüfen, ob das Portfolio fair und vor allem ohne Ausnahme aktuell bewertet ist. Es gelte herauszufinden, ob die aktuelle Bewertung der Immobilien durch die Krise beeinträchtigt sei.
