Immobilienbewertung Die Kehrseite des Marktwerts

Bis in das vergangene Jahr hinein ist die Bilanzierung nach Marktwert (Fair Value) der unangefochtene Maßstab für europäische Immobiliengesellschaften gewesen. Den Informationsgehalt der Bilanzen sollte dieses Vorgehen erhöhen und gleichzeitig für mehr Transparenz sorgen.

Über drei Viertel der Unternehmen folgen dem Modell. Lediglich in Deutschland, Frankreich, Österreich, Spanien und Italien sind noch vereinzelt Gesellschaften zu finden, die nach dem Anschaffungskostenprinzip (at Cost) bilanzieren.

Hohe Anfälligkeit für Schwankungen

Die heftigen Abwertungen vor dem Hintergrund der sich zuspitzenden Wirtschafts- und Finanzkrise haben inzwischen jedoch die Nachteile des Fair-Value-Ansatzes - vor allem eine hohe Schwankungsanfälligkeit - deutlich gemacht. Dagegen konnte die At-Cost-Bilanzierung ihre dämpfende Wirkung entfalten. „Es ist ein Lernprozess in Gang gekommen“, hat Martin Kleemann von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte beobachtet. Die Verantwortlichen in den Unternehmen müssten nun die Auswirkungen der Marktwertbilanzierung begreifen und sich künftig darauf einstellen.

Der Fair Value einer Immobilie ist als der geschätzte Betrag definiert, zu dem ein Objekt von einem verkaufsbereiten Veräußerer zu einem kaufbereiten Erwerber nach einem angemessenen Vermarktungszeitraum wechseln kann, „wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt“. Der wesentliche Unterschied zum At-Cost-Verfahren besteht darin, dass die Aufwertungsgewinne nicht durch den Anschaffungswert nach oben gedeckelt sind. „Das sorgt für eine höhere Volatilität“, sagt Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender der DIC Deutsche Immobilien Chancen AG.

IFRS lässt die Wahl

Die IFRS-Regeln lassen Unternehmen die Wahl zwischen den beiden Ansätzen. Höllers DIC gehörte dabei vor fünf Jahren zu den wenigen Immobilieninvestoren, die sich für das At-Cost-Verfahren entschieden, „weil wir die Schwankungen nicht mitgehen wollen“. Tatsächlich weist DIC als eine der wenigen auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Gesellschaften derzeit einen Gewinn aus.

Gleichzeitig hat sich über die vergangenen vier Jahre auch gezeigt, dass das Fair-Value-Modell Fehlanreizen bei der Vergütung von Führungskräften in Immobiliengesellschaften Tür und Tor öffnet. Da die Bewertungsansätze nicht nach oben gedeckelt sind, schlagen sich die Gewinne auf dem Papier in einer Aufwärtsphase des Marktes im Vergleich zum At-Cost-Verfahren auch kräftiger im Gewinn eines Unternehmens nieder. Wenn sich nun wiederum der Bonus der Führungskräfte am Gewinn bemisst, sollte sich ihr Drang nach einer Deckelung des Bewertung in Grenzen halten. Wirtschaftsprüfer Kleemann sieht darin aber weniger ein Bewertungs- als vielmehr ein Aufsichtsproblem: „Der Aufsichtsrat entscheidet über die Bonusprogramme und damit über die Bemessungsgrundlage.“

Konservative Bewertung wieder gefragt

Die konservativere Bewertung von Immobilien für Bilanzierungszwecke nach den historischen Anschaffungskosten gewinnt durch die in den vergangenen Monaten gesammelten Erfahrungen wieder an Attraktivität. Gleichwohl sind derzeit kaum Stimmen zu vernehmen, die eine komplette Rolle rückwärts fordern. „Es war klar, dass der Fair Value zu einer höheren Ergebnisvolatilität führt“, sagt Wolfgang Schäfers, neuer Finanzvorstand der Bonner IVG Immobilien AG.

Was die Branche jedoch unvorbereitet getroffen hätte, sei die Schwankungsgeschwindigkeit und -intensität bei den Immobilienwerten gewesen. Lief ein Zyklus früher über fünf Jahre und mehr, so sei die jüngste Abwärtsbewegung im Zeitraffer über weniger als zwölf Monate verlaufen. Die IVG folgt dem Fair-Value-Ansatz und musste im jüngsten Jahresabschluss nicht zahlungswirksame Abwertungen von knapp einer Milliarde Euro vornehmen.

Drei Lösungen sind denkbar

Um die starken Wertschwankungen in Immobilienportfolios in Zukunft etwas abzumildern, stellt Schäfers drei Lösungsmöglichkeiten zur Diskussion. Die erste wäre, tatsächlich einfach wieder zum Anschaffungskostenprinzip zurückzukehren - mit dem Ausweis des Fair Value im Anhang. Gleichzeitig regt er aber auch an, über die mögliche Bildung von Neubewertungsrücklagen im Eigenkapital analog dem Wahlrecht bei IAS 16 nachzudenken.

Damit ließen sich außerhalb der Gewinn-und-Verlust-Rechnung über mehrere Jahre Bewertungszu- und -abschläge gegeneinander aufrechnen. Schließlich wäre nach Ansicht von Schäfers eine Mischung aus beiden Bilanzierungsmodellen ein möglicher Lösungsweg. So könnte beispielsweise im Immobilienbestand die Trennung in einen „ruhenden Bestand“ mit langfristig zu haltenden Objekten und einen „Verkaufsbestand“ erfolgen.

Ersterer würde dann bei einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren und mehr nach den Anschaffungskosten, Letzterer auf Basis der aktuellen Marktpreise bewertet. Einschränkend fügt er jedoch hinzu, dass eine Abgrenzung der Objekte schwierig werden dürfte.