Immobilien Innerdeutsche Völkerwanderung

Mobilität wird heute großgeschrieben. Doch der Blick in die Statistik zeigt das Gegenteil: Die Deutschen neigen zur Sesshaftigkeit. Jedes Jahr wandern kaum mehr als 3 Prozent der Bevölkerung über Kreisgrenzen - doch dabei ist der Anteil junger Menschen (18 bis 30 Jahre) an den mobilen Personen neunmal so hoch wie der älterer Menschen.

Dennoch sind es gerade diese 3 Prozent, die für die Entwicklung eines Standortes und damit auch den langfristigen Wert von Immobilienbesitz eine große Bedeutung haben. Denn zur Mobilität kommt hinzu, dass unsere Gesellschaft altert. „Keine der natürlichen Ursachen der Alterung hat einen solchen direkten räumlichen Bezug wie die Wanderungen“, sagt Hansjörg Bucher vom Bundesamt für Bauordnung und Raumwesen (BBR) (www.bbr.bund.de) in Bonn. „Da die wandernden Menschen eine andere altersmäßige Zusammensetzung haben als die Sesshaften, tragen sie zur Alterung der Standorte bei.“

In seiner jüngsten Untersuchung über die Trends und Perspektiven bei Wanderungen und Raumentwicklungen (Heft 3/4. 2008) legt das BBR zu diesen Entwicklungen neue Zahlen vor. Sie zeigen die Gewinner- und Verliererregionen im Kampf um junge Menschen und Arbeitskräfte. „Wir analysieren zunächst die Ist-Zustände und schreiben sie fort unter der Annahme, dass sich die Menschen künftig ähnlich verhalten werden. Aber selbst wenn sich das Wanderungsverhalten der älteren Menschen in den kommenden Jahren gravierend ändern sollte, ist nicht zu erwarten, dass die zu beobachtenden Prozesse sich signifikant verändern werden“, meint Bucher.

Der Osten wird leerer

Das bedeutet: Der Osten wird leerer, und der Westen profitiert, was unmittelbare Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienmärkte haben dürfte. „Aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsdynamik zeigen sich eine zunehmend groß- und kleinräumliche Entmischung der Bevölkerung und eine Zunahme regionaler sozioökonomischer Ungleichgewichte“, erläutert der Fachmann (siehe Grafik).

Doch was heißt das für die Märkte? „Für die Wohnungsmarktentwicklung sind die beiden Gruppen der jungen Erwachsenen und der alten Menschen besonders bedeutsam, denn beide Gruppen stehen in Lebensphasen, in denen sich die Mitgliederzahl der Familien verändert.“ Dabei steigt bei beiden Nachfragergruppen der Wohnflächenkonsum: bei jungen Menschen, weil sie Familien gründen, und bei alten Menschen, weil sie in der bisher von mehr Menschen bewohnten Wohnung bleiben, auch wenn die Kinder aus dem Haus gehen oder der Partner stirbt.

Die Alten verbrauchen mehr Wohnfläche

„Alternde Bevölkerungen dehnen daher tendenziell ihren Wohnflächenkonsum aus“, sagt Bucher. Zwischen 2002 und 2025 werde die Gruppe der 30- bis 45-Jährigen nunmehr aus den Geburtsjahrgängen 1957 bis 1990 gebildet. „In diese Zeit fielen der auslaufende Babyboom und gleich anschließend der starke Geburtenrückgang der Jahre 1964 bis 1975. In der jüngeren Vergangenheit haben wir deshalb einen raschen Rückgang der jungen Haushalte in der Altersklasse zwischen 30 und 45 Jahren beobachtet, der in etwa einem Jahrzehnt abgeschlossen wird“, prognostisiert Bucher.

Glimpflich geht diese Entwicklung nur in wirtschaftsstarken Regionen ab. „In mehr als 240 Kreisen wird die Schrumpfung überdurchschnittlich stark sein, zum Teil kommt es zu einer Halbierung der Zahlen.“ Außerdem sei 2025 nur eine Momentaufnahme in diesem Prozess, aber nicht ihr Endpunkt. Auch danach sinke die Zahl der jungen Menschen weiter, allerdings nicht mehr so stark.

Die Städte werden sich weniger stark ausdehnen

Das BBR erwartet wegen dieser Abnahme der jungen Familien, dass sich der Suburbanisationsprozess, also die Ausdehnung der Städte in das Umland, abschwächen dürfte. „Dennoch sind die Randlagen von Kernstädten weiterhin demographisch begünstigt, weil dort die Zahl der jungen Familien weniger stark abnehmen wird“, schätzt Bucher.

Ein massenhafter Trend zurück in die Stadt, wie er in den Medien immer wieder diskutiert werde, zeige sich allerdings nicht. „Dagegen kann erwartet werden, dass bei der künftigen Suburbanisierung die jungen Familien wieder näher beim Zentrum wohnen werden, was mit der Freisetzung von innenstadtnahem Wohnraum der ersten Generation der Suburbanisierer, sicherlich aber auch mit den gestiegenen Kosten der täglichen Mobilität zusammenhängt.“

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen gewinnt eine gezielte Wanderungspolitik der Städte und Gemeinden einen viel höheren Stellenwert. Denn wo es keinen Geburtenüberschuss mehr gibt - und das wird in Zukunft fast überall in Deutschland der Fall sein -, bleiben Wanderungen und Einwanderungen die einzige Quelle für das Wachstum der Bevölkerung.

Renaissance der Städte

Wie Hans-Peter Gatzweiler und Claus Schlömer vom BBR in ihrer Analyse darlegen, sollte sich Stadtentwicklungspolitik, die auf eine Renaissance der Städte setzt, auf drei Wanderungsgruppen konzentrieren: die Stadtflüchtigen, die Generation 50 plus und junge, kreative Menschen, die Motoren für die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung sind. Gebot der Stunde sei daher eine aktive Wohnungs- und Baulandpolitik zur Förderung städtischen Wohnens. Auch werde die Zuwanderung aus dem Ausland immer wichtiger.

„Die Städte, zumal die Großstädte, haben nur als Einwanderungsstadt eine Zukunft. Die Migration und Integration von Ausländern ist deshalb eine ausgesprochen wichtige Zukunftsaufgabe“, mahnen die Autoren. Von besonderem Interesse ist dabei die Frage, in welche Regionen Deutschlands die Zuwanderung in besonderem Maße erfolgen könnte.

Eine solche Voraussage ist jedoch nur schwer möglich. Es hat sich aber gezeigt, dass Zuwanderer vor allem auf bereits vorhandene soziale Netze zurückgreifen. Städte mit Zuwanderung sind in Deutschland vor allem Hamburg, Bremen, Köln, Berlin und das Ruhrgebiet, das einen hohen Anteil Bewohner türkischer und nordafrikanischer Herkunft aufweist. Im Süden Deutschlands ist dagegen überwiegend mit einem sinkenden Ausländeranteil zu rechnen.

Weniger Migranten im Osten

Auch in Ostdeutschland leben deutlich weniger Migranten. Dies hängt nach Ansicht des BBR vor allem damit zusammen, dass in den neuen Bundesländern bis auf wenige Ausnahmen erst in den neunziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts internationale Wanderungen eine gewisse Bedeutung erlangt haben. Daher müsse man sich, nach Ansicht von Richard Korcz und Claus Schlömer, gerade in diesen Regionen in besonderem Maße mit Fragen der Integration auseinandersetzen. Eine einfache Übertragung der westdeutschen Erfahrungen sei nicht möglich.

Spannend bleibt auch die intensiv diskutierte Frage, inwieweit die Wanderung älterer Menschen Chancen für Regionen im demographischen Wandel bieten. „Einige Kommunen geben sich das Label altenfreundlich, ostdeutsche Wohnungsunternehmen organisieren bereits Busfahrten für Senioren aus dem Westen, um ihnen die durch den Wohnungsleerstand erweiterten Möglichkeiten auf dem Immobilienmarkt nahezubringen“, beschreibt Klaus Friedrich, Professor für Sozialgeographie an der Universität Halle-Wittenberg, die Situation.

Die mobilen Alten sind noch kein Massenphänomen

Auch er kommt zu dem Ergebnis, dass von einem Massenphänomen der mobilen Alten keine Rede sein kann. Empirische Befunde zeigten, dass es keine nennenswerte Zuwanderung für ältere Menschen in ihre Wunschwohngegend gebe. „Etwa 20 Prozent aller Umzüge - vor allem hochaltriger Senioren - erfolgen in ein Heim. Von denjenigen, die in Privathaushalte ziehen, strebt nur knapp ein Fünftel einen attraktiven Wohnstandort an. Die überwiegende Mehrheit (41 Prozent) ist auf Netzwerke von Angehörigen ausgerichtet und in gesundheitlichen Einschränkungen oder dem Verlust einer Bezugsperson begründet“, sagt Friedrich.

Ein weiteres Drittel der Wohnortwechsel sei auf unzulängliche Wohn- und Lebensbedingungen zurückzuführen. „Ganz offensichtlich ist für das höhere Erwachsenenalter damit eher eine starke Standortverbundenheit als eine hohe Mobilitätsbereitschaft kennzeichnend“, fasst Friedrich die Ergebnisse zusammen. Dennoch sei nicht auszuschließen, dass regionale und örtliche Konzepte zur Stimulierung des Zuzugs älterer Menschen dann erfolgreich sein könnten, wenn sie sich an eine besonders mobile Seniorengruppe richteten und die Infrastruktur vor Ort in hohem Maße den Bedürfnissen dieser Zielgruppe entspräche.