Empire State Building Der berühmte Turm wird grün

Das Empire State Building in New York dürfte das berühmteste Hochhaus der Welt sein. Der Art-déco-Wolkenkratzer definiert die Skyline in New York. Als Kulisse für etliche Hollywood-Filme von „King Kong“ bis „Schlaflos in Seattle“ wurde das Gebäude zu einer Ikone. Das bringe die Besitzer des Empire State Building eigentlich in eine glänzende Ausgangsposition, meint Anthony Malkin, dessen Familie zu den Eigentümern des Turms gehört: „Sie können von überall auf der Welt einen Brief senden und als Adresse einfach nur Empire State Building draufschreiben - er wird ankommen.“ Das sei bei keinem anderen Gebäude so.

Trotzdem hält sich der Ansturm von Mietern auf das Hochhaus, dessen offizielle Adresse „350 Fifth Avenue“ lautet, in Grenzen. Rund 20 Prozent der Bürofläche im Empire State Building seien derzeit unbesetzt, gesteht Malkin ein. Das ist nicht allein auf die Wirtschaftskrise zurückzuführen, denn das Gebäude liegt weit über der Leerstandsrate in der gesamten Stadt, die zuletzt von der Immobilienberatungsgesellschaft Cushman & Wakefield auf 10,5 Prozent beziffert wurde. Malkin hat daher ein ambitioniertes Renovierungsprojekt für 550 Millionen Dollar gestartet, um das Empire State Building als Büroadresse attraktiver zu machen. Kernstück des Projekts ist eine Öko-Initiative, die den Energieverbrauch in dem Hochhaus dramatisch drosseln soll.

Fast 80 Jahre alt

Das Empire State Building ist im Jahr 1931 fertiggestellt worden. Mit 381 Metern - inklusive Antenne sogar 443 Metern - war es über mehr als vier Jahrzehnte das höchste Gebäude der Welt. Die Eröffnung fiel in die Zeit der Großen Depression. Entsprechend war es von Anfang an eine Herausforderung, Mieter zu finden. New Yorker sprachen lange Zeit spöttisch vom „Empty State Building“. Das Gebäude füllte sich zwar später, aber bis heute entfaltet es seine Zugkraft nicht in erster Linie als Büroimmobilie, sondern als Touristenattraktion.

Ein Manko des Empire State Building als Bürostandort ist die vergleichsweise ungünstige Lage: etwas abseits von all den anderen Bürotürmen in Midtown Manhattan, die zum Teil viel höhere Mieten verlangen können. Der Anschlag auf das World Trade Center im Jahr 2001 ließ ebenfalls viele Unternehmen davor zurückschrecken, sich in einem so prominenten Hochhaus niederzulassen.

Schlechtes Management

Das Gebäude habe aber auch unter einem schlechten Management gelitten, sagt Malkin. Im Jahr 2006 übernahm die Malkin-Familie, die schon vorher zu den Miteigentümern gehörte, die Kontrolle. Sie erkannte, dass sie durchgreifen musste. „Das Gebäude war heruntergekommen; Immobilienmakler hatten uns nicht mal mehr auf ihrer Liste“, blickt Malkin zurück.

Das Empire State Building hatte nach seinen Worten im Laufe der Jahre eine schwache Mieterstruktur entwickelt: Es beherbergte zu wenig finanzkräftige Unternehmen, die größere Flächen einnehmen. Dafür fanden sich Hunderte von kleinen Mietern, die oft nur eine einzelne Suite besetzten - viele von ihnen noch dazu mit schlechter Bonität.

Neue Positionierung

Die Inhaber beschlossen, das Gebäude zu „repositionieren“, um es attraktiver zu machen und gleichzeitig auch den Mietermix zu verändern. So wird zum Beispiel die Eingangshalle komplett umgebaut. Vor wenigen Monaten verkündete Malkin dann als Teil der Renovierung ein anspruchsvolles Energiesparprogramm, das er zusammen mit der Organisation Clinton Climate Initiative des früheren Präsidenten Bill Clinton sowie einigen anderen Gruppen ins Leben rief. Ziel des Projekts ist es, den Energieverbrauch im Empire State Building um bis zu 38 Prozent zu senken. Jedes Jahr sollen 4,4 Millionen Dollar Energiekosten eingespart werden.

Mit der Aktion wird auf die größten Posten beim Energieverbrauch abgezielt: Heizung, Klimatisierung und Beleuchtung. Das Projekt umfasst eine Reihe von Bausteinen: So wird zum Beispiel in alle 6500 Fenster eine zusätzliche Folie eingezogen. Damit soll im Sommer weniger Hitze ins Gebäude gelangen und im Winter weniger Wärme verlorengehen. Die Heizungen im Haus bekommen eine zusätzliche Isolierung. Die Hälfte der angepeilten Einsparungen soll bis Ende nächsten Jahres erreicht sein. Das gesamte Ökoprojekt soll bis Ende 2013 abgeschlossen sein. Nach den Worten von Malkin sollen die zusätzlichen Kosten für das Programm durch die erzielten Einsparungen innerhalb von drei Jahren wieder hereingeholt sein.

Vorbild für andere?

Der Besitzer des berühmten Wolkenkratzers hofft, dass seine Initiative Vorbildfunktion für andere Gebäude haben wird. Der Bedarf sei gewaltig: In Städten wie New York seien mehr als 70 Prozent aller Kohlendioxid-Emissionen auf den Energieverbrauch in Wohnhäusern und Gewerbeimmobilien zurückzuführen. Verschwendung und damit eine entsprechend große Notwendigkeit zum Nachrüsten gibt es vor allem bei alten Gebäuden, während Neubauten heute meist schon unter dem Gesichtspunkt effizienter Energienutzung konstruiert werden. Das Empire State Building will nach seiner Renovierung zu den besten 10 Prozent aller Bürogebäude in Amerika gehören, was effiziente Energienutzung betrifft. Heute ist das Gebäude davon weit entfernt. Allenfalls „Mittelmaß“, wie Malkin eingesteht.

Letztlich soll das Projekt aber neue Mieter anziehen und es vielleicht sogar erlauben, die Mieten zu erhöhen. Die jüngsten Abschlüsse machen dem Besitzer diesbezüglich Mut. Vor einem Jahr habe der Parfümhersteller Coty mehr als 8000 Quadratmeter auf zwei Stockwerken angemietet.

Ein Fünftel der Fläche steht leer

Erst vor zwei Wochen sei ein Mietvertrag mit der staatlichen amerikanischen Einlagensicherungsgesellschaft FDIC unterzeichnet worden, die mehr als 9000 Quadratmeter in Anspruch nehmen will. Mit neuen Verträgen werden mittlerweile nach Angaben von Malkin Jahresmieten von umgerechnet bis zu 650 Dollar pro Quadratmeter erzielt - wobei das immer noch deutlich hinter den teuersten Büroimmobilien in Midtown wie etwa dem Seagram Building zurückbleibt, wo bis zu 1000 Dollar fällig werden.

Auch wenn das Empire State Building derzeit zu einem Fünftel leer steht: Die Hälfte der freien Fläche ist gar nicht auf dem Markt. Es handelt sich dabei vor allem um kleinere Räume, die Malkin absichtlich zurückhält. Er will warten, bis angrenzende Einheiten frei werden, um größere Flächen auf einmal anbieten zu können. Sein Ziel: In vier bis fünf Jahren soll das Empire State Building voll vermietet sein.