15.05.2010 · Aber eine restriktive Kreditvergabe und die geringe Nachfrage nach Gewerbeflächen haben tiefe Spuren in den Neubauaktivitäten hinterlassen. Ausweichmanöver finden vor allem in Richtung Wohnungsbau statt.
Von Steffen Uttich
© dpa
Das Airrail-Center am Frankfurter Flughafen ist derzeit die größte Einzelbaustelle im Lande.
Die Auswirkungen der Wirtschaftskrise haben die Projektentwickler im Lande empfindlich getroffen. Der vor einem Jahr befürchtete Kollaps ist jedoch ausgeblieben. Nach der jetzt veröffentlichten Projektentwicklerstudie des Analysehauses Bulwien-Gesa befanden sich Ende 2009 auf den wichtigsten deutschen Immobilienmärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart 5,1 Millionen Quadratmeter im Bau. Das sind rund eine Million Quadratmeter weniger als ein Jahr zuvor.
Gleichzeitig ging auch die bis 2014 im Planungsstadium befindliche Neubaufläche um rund 400 000 auf 8,6 Millionen Quadratmeter zurück. Als Ursache für diese Entwicklung hat Schulten eine Mischung aus der geringeren Flächennachfrage potentieller Nutzer und den schwierigen Finanzierungsmöglichkeiten ausgemacht. Zwar zeigen sich einzelne Banken inzwischen auch wieder für großvolumige Finanzierungen empfänglich. Dafür verlangen sie aber eine Vorvermietung von 40 bis 50 Prozent.
Wachsendes Interesse
Auch die strikte Kaufzurückhaltung von Investoren wie Versicherern und offenen Immobilienfonds weicht allmählich auf, wie zu Jahresanfang der Verkauf des neuen Unilever-Hauses in Hamburg und des Max-Cologne-Hochhauses in Köln in jeweils dreistelliger Millionenhöhe durch die Hochtief Projektentwicklung zeigten. Das Interesse dieser eigenkapitalstarken wie auch risikoscheuen Käufergruppe erlischt allerdings sofort, wenn mehr als ein Viertel der Fläche noch nicht vermietet ist, heißt es in Branchenkreisen. Das entscheidende Nadelöhr ist somit in der Krise die Vorvermietung geworden.
Mit den zurückgefahrenen Bauaktivitäten und der abwartenden Planung zeichnet sich für die nahe Zukunft eine Trendwende in der Fertigstellung von Gewerbeflächen ab. Über die vergangenen Monate beobachteten die Analysten von Bulwien-Gesa zudem eine Verschiebung der Aktivitäten von Bürogebäuden in den Wohnungsbau. Während das gesamte Projektvolumen - also auch inklusive der fertiggestellten Bauten in den vorangegangenen drei Jahren - per Ende 2009 in Bürobauten um 10,3 Prozent zurückging, legte es im Wohnsegment um 5,4 Prozent zu. Damit hat der Wohnungsbau mit rund 8,1 Millionen Quadratmetern den Bürobau mit rund 7,7 Millionen Quadratmetern inzwischen überrundet (siehe Grafik). Potentielle Käufer schätzen offensichtlich die in den Ballungsräumen weitgehend gesicherte Vermietung und nehmen dafür auch die im Vergleich zu Büros geringeren Renditen in Kauf.
Aufsteiger Berlin
Als größter Markt für Projektentwickler ist jetzt Berlin mit 4,8 Millionen Quadratmetern an Hamburg mit 4,3 Millionen Quadratmeter vorbeigezogen. Hinter München mit 3,7 Millionen Quadratmetern fällt der Finanzplatz Frankfurt mit nur noch 3,1 Millionen Quadratmetern immer weiter zurück. „Frankfurt fällt ab, und Berlin steigt auf“, fasst Schulten die jüngste Entwicklung zusammen. Aktivster Bauherr war nach der Bulwien-Gesa-Studie zuletzt der Hochtief-Konzern mit 646 000 Quadratmetern Projektvolumen. „Man muss ohne Panik agieren und an die Qualität der Produkte glauben“, kommentiert Eichholz dieses Ergebnis.
Die jährliche Studie von Bulwien-Gesa enthält alle Bauprojekte in den sieben Großstädten ab einer Größe von 1000 Quadratmetern, wobei Eigennutzungen nicht berücksichtigt werden. Neben den laufenden und geplanten Baumaßnahmen bezieht das Analysehaus auch die fertiggestellten Flächen in den vergangenen drei Jahren (2007 bis 2009: 7,8 Millionen Quadratmeter) für ihre Marktstudie ein, so dass das Gesamtvolumen zuletzt bei 21,5 Millionen Quadratmetern lag. Die dürfte einem Wert von 4,6 Milliarden Euro entsprechen, schätzen die Analysten.
Steffen Uttich Jahrgang 1970, Redakteur in der Wirtschaft, verantwortlich für den Immobilienteil.
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