Eigenheimbau Der Kampf mit den Nerven und Genehmigungen

Im Frühling vergangenen Jahres sah alles ganz einfach aus. Der Bauantrag für den Umbau des gekauften alten Landheims in Thüringen war vom Architekten erstellt, und der zuständige Beamte signalisierte schnell, dass wohl alles glattgehen würde.

Nur die Mühlen der Bürokratie mahlten langsam - und so entschloss sich die junge Familie, zumindest schon mal mit den Erdarbeiten zu beginnen und den baufälligen Dachstuhl abzureißen. Doch dann wurde es kompliziert: Denn das steckten die Nachbarn blitzschnell der Behörde, die daraufhin sofort einen Stopp für alle Arbeiten verhängte. Mittlerweile füllt der Fall 30 Aktenordner, die Arbeiten ruhen noch immer - und die Bauherren sind pleite.

Bauherren bekommen leicht Ärger mit den Behörden

Auf den ersten Blick, weiß Andreas Schmidt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Leverkusen und Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes (BSB), klingt dieser Fall drastisch „und ist es in dieser Dimension ja auch“. Dennoch, sagt der Experte, sei er fast schon ein klassisches Beispiel. Denn dass Bauherren und Behörden aneinandergeraten, ist in Deutschland beileibe kein Einzelfall und war auch ein Grund dafür, dass der BSB 1995 in Berlin und Brandenburg gegründet wurde. Inzwischen ist die Verbraucherorganisation in ganz Deutschland tätig.

Je mehr sich die Fronten verhärteten, erläutert Schmidt, umso dramatischer könnten die Konsequenzen sein. Konkrete Zahlen gibt es zwar nicht, Experten schätzen jedoch, dass es fast bei jedem zweiten Bau zu Unstimmigkeiten kommt. Und schuld daran, dem stimmt auch der Architekt Stephan Isphording zu, sind keineswegs nur die uneinsichtigen Behörden. Viele Bauherren tragen ihren Teil dazu bei.

Information und Kommunikation sind die fatalen Punkte

Zwei Punkte sind nach Meinung von Schmidt und Isphording unabdingbar, wenn der Umgang mit den Behörden gelingen soll: Information und Kommunikation. Und oft fehlt es ihrer Einschätzung nach an beidem.

Viele Bauherren, erläutert der Fachanwalt, wüssten noch nicht einmal, wofür sie überhaupt eine Baugenehmigung brauchten, und gingen wie die Thüringer Familie davon aus, dass Abrissarbeiten grundsätzlich nicht genehmigt werden müssten. Im Zusammenhang mit Neubauten sei das aber oftmals notwendig.

Das Gleiche gilt für größere Innenarbeiten, die Auswirkungen auf die Statik haben, Treppenhäuser oder Swimmingpools im Garten. Viele Bauherren beantragen zwar eine Baugenehmigung, nehmen es aber mit der Einhaltung der Auflagen nicht so genau. Faktisch sei gerade das Baurecht sehr eng gefasst, hebt Klaus Kellhammer vom Verband Privater Bauherren (VPB) hervor. Bei Abstandsflächen etwa komme es auf Zentimeter an, und auch die Anzahl der Stockwerke müsse eingehalten werden.

Ein Verband genervter Bauherren

Der VPB wurde in den siebziger Jahren von einem genervten Bauherrn gegründet und erfüllt im Prinzip ähnliche Aufgaben wie der BSB. Derzeit zählt er nach eigenen Angaben knapp 10.000 Mitglieder, denen er Unterstützung während der gesamten Planungs- und Bauphase anbietet. Denn neben den bereits genannten unabdingbaren Voraussetzungen für einen konfliktfreien Bau gibt es aus Kellhammers Sicht noch eine dritte: die rechtzeitige Inanspruchnahme professioneller Hilfe.

Rechtsanwalt Schmidt weist zudem darauf hin, dass das Baurecht nicht nur kompliziert, sondern auch von Land zu Land unterschiedlich sei. Umso wichtiger sei es daher, sich möglichst noch vor dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses kundig zu machen, was Baugesetze und - soweit vorhanden - Bebauungsplan erfordern, sich schon in dieser Phase Unterstützung zu holen und den Bauantrag in jedem Fall von einem Experten erstellen zu lassen. Der wisse dann auch, dass es eine Frist (zumeist drei Monate) gibt, in der die Baubehörde tätig werden muss, diese aber nur dann läuft, wenn wirklich alle Unterlagen vollständig eingereicht sind. Fehlt etwas, kann sich der Sachbearbeiter Zeit lassen.

Viele Verstöße aus Unwissenheit

Außerdem: Nur ein Experte könne dann auch abgelehnte Bauanträge, gegen die wiederum innerhalb von einem Monat Widerspruch eingelegt werden muss, beurteilen. „Sehr oft lohnt sich ein Rechtsstreit nicht“, sagt Schmidt. So zeigt die Statistik, dass in Thüringen im Jahr 2003 nur 14 Prozent aller Klagen Erfolg hatten, in Baden-Württemberg waren es im gleichen Zeitraum nicht einmal 8 Prozent. Viele Bauherren ließen sich aber aus purer Unwissenheit doch darauf ein.

Bei der Wahl des Architekten empfiehlt Schmidt, sich in der zukünftigen Nachbarschaft umzuhören. Möglicherweise gibt es Bauherren, die schon gute Erfahrungen mit Architekten gemacht haben, die die Gegebenheiten vor Ort kennen. Und je komplizierter die Sachlage ist, umso wichtiger ist es, schon vor Einreichung des offiziellen Antrags den Kontakt zu den Behörden zu suchen.

Behörden sollten möglichst beteiligt werden

Wer die Beamten früh ins Boot holt und sich ihr Fachwissen zunutze macht, kommt zumeist schneller voran als derjenige, der sofort auf Konfrontation geht, hat Architekt Isphording erfahren. Doch Vorsicht: Auch das beste Gespräch ersetzt nicht die schriftliche Vereinbarung. Zumal sich Gesetzeslagen auch ändern können. Wer dann nicht schriftlich vorweisen kann, dass die Vergrößerung der Fenster genehmigt war, hat Pech gehabt.

Viele Bauherren, so auch die Erfahrung der anderen Experten, fühlten sich von den Bebauungsplänen gegängelt und versuchten Ausnahmen oder Abwandlungen durchzudrücken. Dabei gebe es Behörden, die kleinlich und unangemessen reagierten.

Manche Viertel werden städtebaulich verhunzt

Manchmal, sagt Isphording, „kann man schon die Krätze kriegen“, dennoch sei es aus städtebaulicher Sicht absolut notwendig, Vorgaben zu machen. Was passiert, wenn dies nicht geschieht, zeige das Beispiel Köln-Egelspfad. In dem ehemaligen Wildbaugebiet wurde nie reglementiert, inzwischen ist es so verhunzt, dass sich die Grundstücks- und Häuserpreise im freien Fall befinden. Statt sich mit den Behörden anzulegen, empfiehlt Planer Isphording, sich vorher genau über alle Auflagen zu informieren und sich im Zweifel lieber rechtzeitig nach Alternativen umzusehen.

Eine Einschätzung, die Schmidt wie Kellhammer teilen. „Wer sich rechtzeitig und umfassend mit allen Eventualitäten auseinandersetzt und beispielsweise beim Bauen mit Trägern vor Unterschrift die Verträge und Leistungsbeschreibungen prüfen lässt oder beim Kauf von Immobilien schon zum Besichtigungstermin einen Architekten mitnimmt, kann sich nicht nur viel Ärger, sondern auch viel Geld sparen“, sagt Kellhammer.

Zirka 600 bis 800 Euro koste eine professionelle Begleitung während der gesamten Bauphase, vom ersten Vorgespräch bis zum Ablauf der Gewährleistung. Wenn die Bauherren jedoch - „was leider meistens der Fall ist“ - erst kämen, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist, „dann wird es deutlich teurer“. Dann läuft wie in unserem Fallbeispiel die Finanzierung, die Arbeiten sind gestoppt, und das Verfahren zieht sich hin. Mit anderen Worten: „Ein Fiasko!“