Die Vermögensfrage Eigenheimfinanzierung auch eine Frage des Mutes

Die Finanzierung selbstgenutzter Immobilien ist wie jedes Finanzgeschäft ein Strategiespiel. Wer an den entscheidenden Punkten den richtigen Weg einschlägt, kommt mit begrenztem Aufwand ans Ziel. Umgekehrt muss teuer bezahlen, wer an den Kreuzungen in die falsche Richtung abbiegt. Daher gilt auch bei Geldaufnahme fürs Eigenheim die Devise: Erst die Konzeption, dann die Kondition.

Bei der Finanzierung selbstgenutzter Immobilien sind drei Überlegungen von Bedeutung: Wie sieht der gesamte Vermögensaufbau des Anlegers aus? In welchem Zeitraum sollen die Schulden getilgt werden? Wie sollen die Verbindlichkeiten zurückgezahlt werden? Die Antworten haben gravierende Auswirkungen auf die Gestaltung der Verträge.

Eine „rentable“ Altersvorsorge

Ein Informatiker ist 35 Jahre alt. Er ist mit einer Betriebswirtin verheiratet. Das Ehepaar hat zwei Kinder, die fünf und drei Jahre alt sind. Die Eltern sind beide berufstätig und verdienen jährlich etwa 100.000 Euro. Davon bleiben nach Abzug der Sozialabgaben und Steuern etwa 66.000 Euro übrig, so dass die Familie jeden Monat rund 5500 Euro zur Verfügung hat. Die Eltern haben in den letzten Jahren ungefähr 100.000 Euro angespart.

Bei der Frage, ob Eigenheim oder Miete, hat sich die Familie für die eigenen vier Wände entschieden. Sie interessiert sich für ein Haus, das 400.000 Euro kosten soll. Das Objekt beschert einen monatlichen Mietvorteil von 1250 Euro, so dass die Immobilie in den Augen der Familie eine „rentable“ Altersvorsorge ist. Die Rendite von 3,75 Prozent bietet zwar Raum für vielfältige Diskussionen, doch für die meisten Menschen ist das Eigenheim keine rationale, sondern eine emotionale Entscheidung.

Keine pfiffige Strategie

Das eigene Haus kann eine Säule der Altersversorgung sein. Es darf aber nicht den Blick verstellen, dass in der Zukunft weitere Anstrengungen notwendig sein werden, um die private Altersvorsorge umfassend zu sichern. Sonst wird die Rente im Ruhestand knapp sein, und das Haus muss versilbert werden. Über die Frage, wie hoch die Tilgung sein und wie die Rückzahlung gestaltet werden soll, hat sich die Familie bisher keine Gedanken gemacht. Nur so viel steht fest: Das Eigenheim soll bis zum Rentenbeginn lastenfrei sein. Das wird in 32 Jahren der Fall sein, so dass dem Ehepaar insgesamt 384 Monatsraten ins Haus stehen. Wird der aktuelle Zinssatz von 5,5 Prozent für langfristige Darlehen auf die gesamte Laufzeit angesetzt, muss sich die Familie auf monatliche Raten von 1662 Euro einstellen.

Die monatliche Belastung von knapp 1700 Euro mag den Eindruck erwecken, dass die Hausfinanzierung kein Problem sei. Das stimmt aber nicht. Das monatliche Nettoeinkommen (5500 Euro) und der Kredit (1700 Euro) führen zu einem Saldo von 3800 Euro. Davon müssen für die Betriebskosten des Hauses mindestens 400 bis 500 Euro abgezogen werden, so dass höchstens 3400 Euro übrigbleiben. Von diesem Betrag sollten nach Lage der Dinge mindestens 500 Euro für die private Altersvorsorge abgezweigt werden, weil die gesetzliche Rente und das schuldenfreie Eigenheim mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht ausreichen werden, um den heutigen Lebensstandard aufrechtzuerhalten.

Versicherungen raten oft zu Festzinskrediten

Die beiden Akademiker sollten für die Tilgung des Kredites (1662 Euro) und die zusätzliche Geldanlage (500 Euro) folglich 2162 Euro je Monat aufbringen. Das wirft die Frage auf, wie die Schulden zurückgezahlt werden sollen. Banken, Bausparkassen und Versicherungen bieten unterschiedlichste Lösungen an. Die Hypothekenbanken empfehlen in der Regel ihre Annuitätendarlehen.

Bausparkassen versuchen mit Festdarlehen und neuen Bausparverträgen ins Geschäft zu kommen. Versicherungen raten oft zu Festzinskrediten und Kapitalversicherungen. Entscheidend ist freilich nicht irgendein Sonderangebot der Finanzindustrie, sondern die Risikobereitschaft des künftigen Hausbesitzers. Hier sind zwei Extreme denkbar. Der sicherheitsbewusste Eigenheimer tilgt die Hypothek auf direktem Weg und legt die zusätzlichen Sparraten in Anleihen an, und der risikobereite Eigenheimer bezahlt für seine Hypothek nur Zinsen und investiert die zusätzlichen Raten in Aktien.

Die erste Lösung führt am Ende der Laufzeit zu einer Restschuld von null Euro. Die zusätzlichen Raten von jeweils 500 Euro je Monat wandern zu 4 Prozent in eine private Rentenversicherung. Auf diese Weise kann neben dem Eigenheim ein zusätzliches Vermögen von 383.000 Euro entstehen. Davon werden schätzungsweise 350.000 Euro übrigbleiben, weil die Differenz zwischen den eingezahlten Raten (192.000 Euro) und der Ablaufleistung (383.000 Euro) zur Hälfte der persönlichen Besteuerung unterliegt.

Ideal ist ein Kredit von 300.000 Euro

Pfiffig ist die Strategie nicht. Hier wird der übliche Fehler gemacht, auf der einen Seite einen Kredit zu tilgen, der 5,5 Prozent kostet, und auf der anderen Seite einen Spartopf zu füllen, der 4 Prozent bringt. Bei diesem Zinsunterschied ist es vorteilhafter, zunächst auf Geldanlagen zu verzichten und die ganze Finanzkraft - monatlich 2162 Euro - auf die Rückzahlung des Kredites zu konzentrieren.

Auf diese Weise ist das Haus bereits nach 18 Jahren und fünf Monaten schuldenfrei. Danach legt der Investor die verbleibenden Zahlungen - 163 Monatsraten zu 2162 Euro - in die Rentenversicherung an. Er wird weiterhin 4 Prozent erzielen, weil in dem Vertrag keine biometrischen Risiken enthalten sind. Dadurch kann bei einer Verzinsung von 3,5 Prozent nach Steuern ein Zusatzvermögen von ungefähr 440.000 Euro erreicht werden. Das sind 90.000 Euro mehr als bei der ersten Lösung.

Der risikofreudige Anleger wird ein Festdarlehen wählen. Ideal ist ein Kredit von 300.000 Euro, der zum Kurs von 100 Prozent aufgenommen wird. Die Tilgung wird in voller Höhe und über die gesamte Laufzeit ausgesetzt. Das führt zu einem Zahlungsplan, der aus 384 Monatsraten zu 1375 Euro besteht. In 32 Jahren sind die 300.000 Euro auf einen Schlag zu tilgen. Die Differenz zur monatlichen Gesamtrate von jeweils 2162 Euro - 384 mal 787 Euro - soll zu 8 Prozent in Aktien angelegt werden. Wenn diese Rechnung aufgeht, winken in 32 Jahren - bedingt durch die lange Laufzeit und den hohen Zinseszinseffekt - etwa 1,314 Millionen Euro. Von diesem Betrag müssen die Abgeltungsteuer - rund 267.000 Euro - und die Restschuld von 300.000 Euro abgezogen werden, so dass ein zusätzliches Vermögen von 747.000 Euro winkt.

Jahresrenditen von 8 Prozent

Die Differenz von 307.000 Euro wird bei dem einen oder anderen Anleger manche Begehrlichkeit wecken, doch der Einstieg in die Aktien sollte genau geprüft werden: Erstens blendet das hohe Zusatzvermögen, zweitens ist es völlig ungewiss, ob die Rechnung aufgeht, und drittens besteht die große Gefahr, auf die falschen Pferde zu setzen. Die zusätzlichen 307.000 Euro sind bei einem Abnutzungssatz von 6 Prozent heute 48.000 Euro wert, so dass die Sache in anderem Licht erscheint.

Die 48.000 Euro sind viel Geld, doch es steht in den Sternen, ob die Aktien tatsächlich 8 Prozent pro Jahr abwerfen. Ein Blick in die Statistik zeigt zwar, dass in den vergangenen 50 Jahren an der Börse mehr als 8 Prozent zu verdienen waren, doch das war die Leistung des Marktes. Wer das Geld in den letzten Jahrzehnten in Investmentfonds und Kapitalpolicen gesteckt hat, dürfte mit Sicherheit nicht so viel Geld verdient haben, weil die hohen Gebühren und Provisionen ihre Spuren hinterlassen haben.

Eine Geschichte mit Haken und Ösen

Vor diesem Hintergrund ist es kein Wunder, dass die Tilgung von Eigenheimkrediten eine Geschichte mit Haken und Ösen ist. Das gilt im Grunde genommen aber für die ganze Finanzplanung, weil in vielen Privathaushalten die Verknüpfung von Anlagen und Krediten nicht stimmt. Wer sich für das Eigenheim entscheidet und auf Sicherheit bedacht ist, sollte bis zur vollständigen Tilgung der Schulden auf Anlagen verzichten, weil der Kreditzins nicht zu schlagen sein wird.

Umgekehrt sollten Anleger mit Mut zum Risiko im wahrsten Sinne des Wortes „voll“ auf Aktien setzen und auf teure Investmentfonds und Kapitalversicherungen verzichten. Genauso wenig kommen „Riester“- oder „Rürup“-Sparprogramme in Frage, weil diese Anlageformen kein Kapital, sondern nur Renten abwerfen. So gesehen, ist die Finanzierung des Eigenheims doch simpel: Die vorsichtigen Anleger tilgen Schulden, und die mutigen Investoren kaufen Aktien. Was dazwischen liegt, ist von Übel.