Offene Immobilienfonds „Die Unterschiede werden deutlicher“

In welcher Dimension stehen noch Abwertungen an den Gewerbeimmobilienmärkten in Europa aus?

Die Märkte werden auf absehbare Zeit rückläufig bleiben: erstens durch die Anpassungen der Anfangsrenditen und zweitens durch den Druck auf die Mieten. Allerdings fällt die Korrektur an den einzelnen europäischen Standorten unterschiedlich aus, weil die Angebotsseite verschieden ist. In vielen Märkten war die Neuflächenproduktion zum Glück relativ gering. Wo das Angebot allerdings jetzt noch steigt, trifft es den jeweiligen Markt doppelt.

Haben Sie ein Beispiel?

Nehmen wir London - dort waren die Preise für Gewerbeimmobilien bis Mitte 2007 so stark gestiegen, dass die Anfangsrenditen teilweise unter 4 Prozent fielen. Solche Übertreibungen werden nun korrigiert. Inzwischen sind in London die Preise gegenüber dem Höchststand um mehr als 25 Prozent zurückgegangen. Und das Flächenangebot steigt immer noch. Die Anfangsrenditen betragen schon wieder 7 Prozent. Und dabei findet die Korrektur zunächst nur auf der Renditeseite statt. Die Korrektur auf der Mietertragsseite steht noch aus. Inzwischen kommt verstärkt Wettbewerb durch Untervermietungen auf, und auch die zunehmenden Insolvenzen werden für weiteres Angebot sorgen.

Wird das Geschehen die Renditen offener Immobilienfonds nicht kräftig nach unten ziehen?

Die Verschiebung des Renditeniveaus geht - abgesehen von Korrekturen nach Überhitzungsphasen wie jetzt in London - relativ träge vonstatten und bewegt sich eher im Bereich von 25 bis 50 Basispunkten. Nur wer in der Hochphase bei 4 Prozent Anfangsrendite gekauft hat und nun bei 6 Prozent steht, hat ein größeres Bewertungsproblem. Ansonsten ist für den Anlageerfolg von offenen Immobilienfonds ein stabiler Mietertrag entscheidend. Die Miete ist auch für die Immobilienbewertung die wichtigste Kennziffer. Deshalb kann man als Bestandshalter Phasen größerer Rückgänge der Marktmieten - bis zu 40 Prozent werden hier wegen der konjunkturellen Entwicklung in einzelnen Märkten erwartet - gut überstehen, wenn man längerfristige Verträge mit Mietern guter Bonität hat.

Noch vor fünf Jahren war Ihre Branche schwerpunktmäßig in Deutschland investiert. Seither hat sich das Bild komplett gewandelt. Aus heutiger Sicht sieht es allerdings so aus, als ob die Internationalisierung in den Fondsportfolios zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt stattfand.

Der Einstieg im Ausland fand ja nicht erst 2006 und 2007 statt, als sich die Preise in Großbritannien, Frankreich und Spanien auf ihrem Hoch bewegten. Wir selbst haben in dieser Zeit große Portfolios mit deutschen Objekten zu guten Preisen verkauft. Diese Mittel können wir jetzt bei einem deutlich ermäßigten Preisniveau reinvestieren.

Wie sind denn die offenen Immobilienfonds nun in der Krise auf den Gewerbeimmobilienmärkten aufgestellt?

Sehr unterschiedlich. Früher lagen die Fonds in ihrer Wertentwicklung normalerweise dicht beieinander. Das hat sich geändert. Inzwischen geht die Spanne in der Branche von einem Verlust von 3 Prozent bis zu einem Zuwachs von 6 Prozent. Über die nächsten 24 Monate wird die Differenzierung noch deutlicher ausfallen. Auch was das Nutzen von Chancen betrifft. Es ist ein Gebot der Stunde, die sich inzwischen bietenden Gelegenheiten zu nutzen - wenn man kann. Nach Investitionen von 2,2 Milliarden Euro im vergangenen Jahr haben wir in diesem Jahr schon wieder für 170 Millionen Euro Objekte erworben.

In der vergangenen Woche haben die Anbieter offener Immobilienfonds ein Maßnahmenpaket präsentiert, mit denen sie die Lehren aus der laufenden Liquiditätskrise ziehen wollen. Warum wurde darauf verzichtet, kurzfristig orientierte Privatanleger mit einer obligatorischen Kündigungsfrist beziehungsweise zeitlich gestaffelten Rücknahmeabschlägen nachhaltig abzuschrecken?

Kurzfristig orientierte Privatanleger dürfte es in offenen Immobilienfonds überhaupt nicht geben. Schon im Beratungsgespräch wird der Anleger auf den langfristigen Charakter dieser Anlage hingewiesen. Auch das Aufgeld von - je nach Fonds - um die 5 Prozent sorgt dafür, dass kurzfristige Anlageziele nicht sinnvoll sind. Deshalb sind weiterreichende Maßnahmen wie Kündigungsfristen oder Rückgabeabschläge für diese Anlegergruppe, im Gegensatz zum institutionellen Anleger, nicht erforderlich. Das Recht zur täglichen Rückgabe ist hingegen ein wichtiges Merkmal des Investmentfonds, das grundsätzlich auch beim offenen Immobilienfonds bestehen bleiben sollte. Wenn es in der Vergangenheit in Zeiten krisenhafter Zuspitzungen Liquiditätsengpässe bei offenen Immobilienfonds gegeben hat, so ist das am allerwenigsten dem „normalen“ Privatanleger anzulasten. Das zeigt sich daran, dass Fonds, die sich auf diese Anlegergruppe konzentrieren, auch in Krisenzeiten offen gehalten werden konnten.