Luxushotel Befreiungsschlag in Heiligendamm

Die Wiedergeburt von Heiligendamm als Ostsee-Badewanne der Schönen und Reichen nahm vor sechs Jahren unter denkbar günstigen Voraussetzungen ihren Anfang. Investitionen von mehr als 200 Millionen Euro ließen den DDR-Grauputz verschwinden und ein Luxushotel der Extraklasse entstehen. Die „Weiße Stadt am Meer“ strahlt seither in neuem Glanz. So geschmackvoll wie von außen präsentiert sich das Grandhotel von innen - die Ausstattung überzeugt bis ins kleinste Detail.

Der Ort hat Geschichte. Die Besucher stehen auf dem Grund des ersten deutschen Seebades - ins Leben gerufen vom mecklenburgischen Herzog Friedrich Franz im Jahre 1793. Der Leitspruch steht in goldenen Buchstaben an der Front des Kurhauses, in dem sich heute das Hotelrestaurant befindet: „Heic te laetitia invitat post balnea sanum“ - „Hier erwartet Dich Freude, entsteigest Du gesundet dem Bade“. Die Kunde vom wiederauferstandenen Luxus-Seebad wurde im Juni 2007 schließlich durch den G-8-Gipfel in die weite Welt getragen. Die Staatschefs der großen Industrieländer flanierten durch die einzigartige Kulisse - der Bekanntheitsgrad des Hotels ist seither nicht mehr zu steigern.

Ein Traum mit Macken

Trotz all dieser günstigen Voraussetzungen ist das Grandhotel Heiligendamm bis heute ein Traum mit Macken geblieben. Auch im sechsten Jahr nach der Eröffnung lassen Gewinne auf sich warten. Sehr zum Ärger der 1850 Eigner des Areals, die in den Heiligendamm-Immobilienfonds der Dürener Fundus-Gruppe mindestens 25.000 Euro eingezahlt und damit den wesentlichen Beitrag zur Finanzierung geleistet haben.

Zwar dürften sie gewusst haben, auf was sie sich einlassen - schließlich wurde von ihnen im Verkaufsprospekt „Herz und Verstand“ verlangt, die Vision vom besten deutschen Seebad-Ferien-Resort mitzutragen. Aber inzwischen ist offenbar der Punkt erreicht, an dem ihre Geduld erschöpft ist.

Anno August Jagdfeld, die treibende Kraft hinter dem Heiligendamm-Projekt, hat von ihnen inzwischen freie Hand bekommen, die Flucht nach vorn anzutreten. Bei dem 62 Jahre alten Chef der Fundus-Gruppe laufen alle Fäden zusammen. Er steht nicht nur an der Spitze des Projektentwicklers, der den Ausbau des Badeortes vorantreibt.

Er ist gleichzeitig Geschäftsführer der Grand Hotel Heiligendamm GmbH & Co. KG und vertritt damit auch die Interessen der Anteilseigner. Mit einem Doppelschlag, der in diesen Tagen konkrete Formen annimmt, soll nun der Durchbruch zum wirtschaftlichen Erfolg gelingen: Eine Kapitalerhöhung soll die Finanzierung sichern; gleichzeitig wird das Konzept eines inhabergeführten gehobenen Ferienhotels vorangetrieben, um die Kinderkrankheiten im Hotelbetrieb endlich zu überwinden. Als „Befreiungsschlag durch Notoperation“ bezeichnet Jagdfeld sein Vorgehen.

Mindestens 250.000 Euro

Vor allem die Zustimmung zur Kapitalerhöhung dürfte den Alteigentümern Schmerzen bereitet haben. 41 Millionen Euro will Jagdfeld auf dem Wege der Privatplazierung in den kommenden Wochen einsammeln - Mindestanlagesumme 250.000 Euro. So etwas verlangt gerade in Zeiten einer heftigen Finanzkrise ungewöhnliches Entgegenkommen. Zeichner werden nicht nur mit einer bevorzugten Behandlung bei der Ausschüttung angelockt: 7 Prozent Ausschüttung aus der jährlichen Liquidität stehen zunächst den Neuzeichnern zu, erst jenseits dieser Schwelle kommen die Alteigentümer zum Zuge.

Sie haben auch eine privilegierte Stellung, wenn die Wiedergeburt von Heiligendamm letztlich schiefgehen sollte - dann werden sie bei der Verteilung des Vermögens als Erste bedient. Angesichts eines Investitionsvolumens von mehr als 200 Millionen Euro ist das Verlustrisiko überschaubar. Als zusätzlichen Appetithappen bekommen vermögende Privatanleger zudem den Effekt eines Verschiebebahnhofs für die Erbschaftsteuer angeboten (siehe Kasten).

Ein großer Schuldenberg

Heikel wurde die finanzielle Lage vor zwei Jahren mit der Kündigung eines 15-Millionen-Euro-Kredits durch die Hypo-Vereinsbank. Die Eigentümergesellschaft schiebt damit Schulden vor sich her, die spätestens Ende 2011 vollständig getilgt sein müssen. Ein Blick in den Verkaufsprospekt zur Kapitalerhöhung gewährt einen Blick in den Abgrund.

„Sollte eine Plazierung des Kommanditkapitals nicht in der zur Rückführung der Darlehen notwendigen Höhe zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit erfolgen, ist eine Insolvenz der Gesellschaft möglich“, heißt es darin. Die Alteigentümer standen somit vor der Wahl: Stimmen sie der Kapitalerhöhung nicht zu und verlieren einen Großteil ihres Geldes - oder stimmen sie zu und wahren sich die Chance auf eine Wende zum Besseren. Sie entschieden sich für Letzteres.

Soll die eine Hälfte des frischen Geldes die Eigentümergesellschaft des Grandhotels schuldenfrei stellen, so sind mit der anderen Hälfte Investitionen geplant, um die Attraktivität des Areals am Ostseestrand rasch zu steigern.

Restaurants, Sportplatz, Wellness

Drei neue Restaurants, ein Sportplatz für jugendliche Gäste und eine Ausweitung des Wellness-Bereichs sind vorgesehen. Dahinter steht die Vorstellung der Gesellschafter, sich in Heiligendamm künftig stärker an den Rezepten privat geführter Ferienhotels der Luxusklasse wie dem Bareiss im Schwarzwald oder Schloss Elmau in Oberbayern zu orientieren. Diese Hotels sind mit einer Auslastung von 75 Prozent und mehr sehr erfolgreich - Heiligendamm war nach Angaben von Jagdfeld zuletzt nur zu 40 Prozent mit Vollzahlern gefüllt.

Offensichtlich im Weg stand dem Konzept zunächst die Kempinski-Hotelgruppe, die das Grandhotel seit der Eröffnung im Auftrag der Eigentümer betrieb. Die in dieser Woche vollzogene Trennung deutete sich spätestens seit der jüngsten Gesellschafterversammlung Anfang Dezember an. Zu diesem Zeitpunkt wurden in den Reihen der Gesellschafter erhebliche Zweifel laut, ob Kempinski überhaupt der richtige Betreiber für die Anlage ist. Jagdfeld wurde beauftragt, die Zusammenarbeit neu zu ordnen und gegebenenfalls zu beenden. Mit der einseitigen Vertragsauflösung vom vergangenen Dienstag kam der Hotelbetreiber der Kündigung offenbar zuvor.

Gegenseitige Vorwürfe

Die gegenseitigen Schuldzuweisungen in den vergangenen Tagen machen deutlich, wie zerrüttet das Verhältnis zuletzt gewesen sein muss. Die Hotelkette beklagte „ständige Einmischungen in den täglichen Hotelbetrieb“ durch die Fundus-Gruppe. Es hätten Bedingungen geherrscht, unter denen der Qualitätsanspruch von Kempinski nicht umzusetzen gewesen sei.

Die Eigentümergesellschaft wiederum rief dem einstigen Geschäftspartner hinterher: „Insbesondere die von Kempinski vorgenommene Vermarktung über Tchibo zu Billigpreisen hat zu Unverständnis bei Gästen und Gesellschaftern geführt, entspricht nicht dem Standard eines Spitzenhotels und schädigt dessen Ruf.“ Die Hotelkette habe es in fast sechs Jahren nicht geschafft, schwarze Zahlen zu schreiben, sagt Jagdfeld. „Das Maß war voll.“ Der Weg sei nun frei, das Grandhotel Heiligendamm zu einem der besten und erfolgreichsten Ferienhotels Deutschlands zu machen - nicht innerhalb einer Kette, sondern in Eigenregie.

In zwei Jahren Gewinn?

Gehen die Pläne von Jagdfeld und seiner Mannschaft auf, soll das Hotel in spätestens zwei Jahren erstmals einen Gewinn einfahren. Stephan Gerhard, Gründer der auf Hotels spezialisierten Beratungsgesellschaft Treugast, hält das Konzept durchaus für tauglich. „Die Trendwende im Luxussegment dauert allerdings lange - das geht nicht über Nacht.“

Immerhin ist die aus Sicht eines Luxushotelbetreibers in Heiligendamm wichtigste Hausaufgabe schon erledigt: Inzwischen sind die einst öffentlichen Wege durch das Hotelgelände geschlossen. Ganze Busladungen an Tagesgästen kamen vor allem rund um den G-8-Gipfel nach Heiligendamm. Beliebtes Fotomotiv waren neben den frisch renovierten Gebäuden auch die betuchten Gäste.