Immobilienfonds Ab in die Verlängerung

Den offenen Immobilienfonds ist keine rasche Überwindung ihrer Liquiditätskrise vergönnt, wie dies noch vor drei Jahren der Fall war. Erstmals müssen Fonds, die ihre rückzugswilligen Anleger nicht mehr auszahlen können, eine verlängerte Schließungsphase in Anspruch nehmen.

„In den letzten zweieinhalb Monaten hat sich das Marktumfeld noch nicht weit genug beruhigt, um ausreichend Liquidität für die Öffnung des Fonds zu generieren“, begründet Karl-Heinz Heuß, Geschäftsführer des Credit Suisse Euroreal, diesen Schritt.

Die meisten andere Anbieter, die ebenfalls wegen Liquiditätsproblemen seit einem Vierteljahr geschlossen sind, werden diesem Beispiel wohl folgen. Inzwischen wird in Branchenkreisen davon ausgegangen, dass unter den insgesamt zwölf betroffenen Fonds eine Wiederöffnung eher die Ausnahme sein wird.

Nicht gehaltene Versprechen

„Die damit einhergehende Rechtsunsicherheit dürfte den offenen Immobilienfonds als Anlageklasse schaden, verbinden doch private wie institutionelle Investoren mit ihnen das Versprechen der täglichen Verfügbarkeit ihrer Gelder - ein Versprechen, dass nun zum wiederholten Male nicht gehalten werden konnte“, kommentiert Jens Ortmanns, Partner der Rechtsanwaltskanzlei McDermott Will & Emery in Düsseldorf, das jüngste Geschehen. Bei der erstmaligen vorübergehenden Schließung von einzelnen offenen Immobilienfonds vor drei Jahren war der Weg in die Verlängerung noch nicht notwendig gewesen.

Allerdings unterscheidet sich das damalige Marktumfeld in zwei wesentlichen Punkten von den heutigen Gegebenheiten. So war es den kurzzeitig geschlossenen Fonds - zwei von Kan-Am, einer von DB Real Estate - Anfang 2006 noch möglich, rasch über den Verkauf von Fondsobjekten zusätzliche Liquidität zu schaffen.

Dieser Weg ist den betroffenen Gesellschaften diesmal verwehrt. Der Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien liegt europaweit am Boden und lässt Transaktionen in der notwendigen Größenordnung derzeit nicht zu. Darüber machen sich die betroffenen Gesellschaften auch keine Illusionen. „Aktuell dürften keine fairen Veräußerungserlöse erzielbar sein“, heißt es in einer Mitteilung von Morgan Stanley zur verlängerten Schließung ihres Immobilienfonds.

Schwachstellen der offenen Fonds

Der zweite wesentliche Unterschied betrifft den Umgang der gesamten Branche mit der plötzlich aufgetretenen Krise. Um das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen, wurde 2006 über den Bundesverband Investment (BVI) gleich nach den Fondsschließungen ein Maßnahmenpaket aufgelegt, das zielgerichtet die Schwachstellen des Geschäftsmodells offener Immobilienfonds anging.

Das Paket umfasste schon damals neben einer Bewertung der Fondsobjekte mit weniger Interessenkonflikten und einer größeren Offenheit gegenüber den Anlegern auch eine verbesserte Liquiditätssteuerung. Wie sich jedoch gezeigt hat, sind an diesem Punkt die Schwachstellen nicht konsequent genug angegangen worden.

In der laufenden Krise ist ein tragfähiges Regelwerk, mit dem die entsprechenden Lehren gezogen werden, als vertrauenbildende Maßnahme noch nicht in Sicht. „Den Immobilienfonds macht in erster Linie ihre inhomogene Investorenstruktur zu schaffen“, nennt Anwalt Ortmanns den sensibelsten Punkt. Nachbesserung sind deshalb vor allem bei der Trennung von privaten und institutionellen Investoren sowie von lang- und kurzfristig orientierten Anlegern notwendig. Einige Anbieter tun sich damit aber schwer, weil sie Einnahmeeinbußen befürchten.