Immobilien Auf der Suche nach dem richtigen Wert

Die Absetzbewegung von der Bilanzierung nach Marktwert (Fair Value) ist in der Immobilienwirtschaft unvermindert im Gange. In einem kürzlich veröffentlichten Memorandum vertreten die Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset-Management (DVFA) und der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) gemeinsam die Ansicht, dass sich dieser Ansatz für langfristig gehaltene Immobilien nicht eignet.

Ihre Forderung lautet deshalb, Wertveränderungen künftig erfolgsneutral als Veränderung des Eigenkapitals zu behandeln. Als Vorbild könnte dabei der britische Bilanzierungsstandard UK-GAAP gelten. „Damit wird gewährleistet, dass in der Bilanz keine wesentlichen stillen Reserven vorhanden sind und somit das wirtschaftliche Eigenkapital den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend abgebildet wird“, heißt es in dem Papier.

Verzerrungen in der Bewertung

Der Fair Value einer Immobilie ist als der geschätzte Betrag definiert, zu dem ein Objekt von einem verkaufsbereiten Veräußerer zu einem kaufbereiten Erwerber nach einem angemessenen Vermarktungszeitraum wechseln kann - wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Ursprünglich sollte dieser Ansatz den Informationsgehalt der Bilanzen von Immobiliengesellschaften erhöhen und gleichzeitig für mehr Transparenz sorgen.

Allerdings sorgte er in den guten Jahren vor der Finanz- und Wirtschaftskrise auch dafür, dass sich die Gewinne der nach Marktwert bilanzierenden Unternehmen in ungeahnte Höhen schraubten, weil im Gegensatz zur Bilanzierung nach dem Anschaffungskostenprinzip (At Cost) in steigenden Märkten die Aufwertungsgewinne nicht durch den Anschaffungswert nach oben gedeckelt sind. Die Kehrseite dieses Effekts ist in der Krise aber mit der beobachteten hohen Schwankungsanfälligkeit deutlich sichtbar geworden.

Gemeinsames Memorandum

Die Verfasser des Memorandums - federführend wirkten der Freiburger Finanzprofessor Heinz Rehkugler und BDO-Wirtschaftsprüfer Martin Beck auf DVFA-Seite sowie ECE-Geschäftsführer Andreas Mattner auf ZIA-Seite - bezeichnen den Fair-Value-Ansatz im gängigen IFRS-Regelwerk mit seinem erfolgswirksamen Ausweis bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften als Sonderweg. In den Vereinigten Staaten würden zum Beispiel Immobilien in der klassischen Bestandshaltung nach US-GAAP mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert.

In Großbritannien blieben Veränderungen des Marktwertes nach den Regeln von UK-GAAP zumindest erfolgsneutral, solange sie nicht dauerhaft seien. Die Wertveränderungen von gehaltenen Objekten würden deshalb nicht in die Gewinn-und-Verlust-Rechnung eingehen, sondern nur in eine Neubewertungsrücklage, die keine Auswirkungen auf den Jahresüberschuss hat.

Das Modell ausdehnen

Dieses Modell sollte nun auch auf IFRS für langfristig gehaltene und vermietete Immobilien übertragen werden, wird in dem gemeinsamen Papier von DVFA und ZIA vorgeschlagen. Es sei auch nicht etwas völlig Neues, sondern würde im Rahmen der IFRS-Regeln schon für eigengenutzte Immobilienbestände angewandt. „Den Ansatz auf vermietete Immobilieninvestments auszudehnen hätte den Vorteil, dass Marktwertveränderungen nicht zu volatilen Unternehmensergebnissen führen“, heißt es in dem Papier.

Trotz der vorgeschlagenen Veränderungen streben die Verfasser keinen kompletten Abschied von der Fair-Value-Erfassung an. Zur Beurteilung und Ermittlung des Substanzwertes einer Immobiliengesellschaft (Net Asset Value) bleibe der Ausweis des Marktwertes von großer Bedeutung und dürfe deshalb den Bilanzadressaten nicht vorenthalten werden. „Andernfalls wäre die vermeintliche Verbesserung der Abschlussinformationen eher als Rückschritt zu beurteilen“, warnen die Verfasser.