Gewerbeimmobilien Durststrecke für große Makler

Nach drei Ausnahmejahren sind die großen Maklergesellschaften auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt wieder in der Normalität angekommen. Für 2009 deutet sich allenfalls eine Stabilisierung des Investmentgeschäfts nach dem Einbruch im vergangenen Jahr an. Gehen die günstigsten Prognosen in Erfüllung, bewegt sich das Transaktionsvolumen in diesem Jahr auf dem Niveau von 2004.

Gleichzeitig fällt auch das Vermietungsgeschäft um mehrere Jahre zurück. „Der Vermietungsmarkt hängt am Tropf der wirtschaftlichen Entwicklung“, stellt Jones Lang LaSalle (JLL) illusionslos in einem Marktbericht fest. Wenn das Bruttoinlandsprodukt um 1,2 Prozent schrumpfe, könne der Flächenumsatz um 17 Prozent sinken. „Mit jedem weiteren Prozentpunkt mehr würde das Umsatzvolumen rein rechnerisch um weitere rund 10 Prozent nachgeben.“

Restrukturierungen und Kostensenkungen

Vor diesem Hintergrund richten sich die Maklerfirmen hierzulande auf eine längere Durststrecke ein. Restrukturierungen und Kostensenkungen stehen dabei an erster Stelle. Einzelne Gesellschaften haben sich schon von einer größeren Anzahl an Mitarbeitern getrennt. Kräftige Einschnitte nahm beispielsweise die amerikanische Maklergesellschaft JLL vor, die noch bis in das vergangene Jahr hinein in Deutschland expandiert hatte - zuletzt mit dem Kauf des Einzelhandelsflächenspezialisten Kemper's.

Doch in der zweiten Jahreshälfte reagierte das Unternehmen dann rasch auf das zunehmend schwierigere Marktumfeld und verringerte die Mitarbeiterzahl um 20 Prozent von 700 auf weniger als 600. Die Krise könne man nicht aussitzen, sagt JLL-Deutschland-Chef Andreas Quint. „Da muss man sich rechtzeitig wetterfest machen.“ Den wesentlichen Teil der Restrukturierung sieht er nunmehr als abgeschlossen an. Zudem stamme die Hälfte der Einnahmen aus Geschäftsfeldern außerhalb der derzeit von der Krise stark betroffenen Investment- und Vermietungsabteilung, was für eine gewisse Stabilität sorge.

Weniger Beschäftigte

Seit dem vergangenen Oktober hat sich auch die deutsche Niederlassung von CB Richard Ellis (CBRE) von einigen Mitarbeitern getrennt. Nach Angaben von Deutschland-Chef Martin Drummer ist die Mitarbeiterzahl von 275 auf rund 240 verringert worden. „Bei weiteren Einschnitten geht es an die Qualität“, warnt er. Im Vermietungsgeschäft seien seine Leute derzeit durchaus beschäftigt. Dort versucht CBRE, geringere Mieten für die Kundschaft herauszuholen.

Auch die Bewerter im Hause verfügten über volle Auftragsbücher. Beendet hat CBRE den Ausbau des Geschäftsbereichs Immobilienverwaltung (Property Management). „Da waren wir noch am Anfang und haben erst einmal reagiert, bevor es zu größeren Problemen kommt“, sagt Drummer. Property Management gilt als stabiles, aber margenarmes Geschäft.

Unabhängiger von Transaktionen

Dagegen hat die deutsche Niederlassung von Cushman & Wakefield (C&W) das Geschäft mit der Immobilienverwaltung (Property Management) zuletzt deutlich aufgestockt. Im Dezember wurde aus dem Portfolio des in arge Nöte geratenen britischen Finanzinvestors Dawnay Day unter anderem die Verwaltung des Treveria-Fonds erworben, der rund 1,5 Millionen Quadratmeter vorwiegend einzelhandelsgenutzte Mietfläche an rund 250 Standorten in Deutschland umfasst.

„Die Ausweitung dieses Geschäfts macht uns etwas transaktionsunabhängiger“, begründet Deutschland-Chef Martin Brühl die Investition. Mit diesem antizyklischen Zukauf bringt C&W das Kunststück fertig, mitten in der Krise die Mitarbeiterzahl von 100 auf 180 fast zu verdoppeln.

Umsatzrückgang auch bei Atisreal

Atisreal hält trotz des Umsatzrückgangs die Belegschaft stabil bei rund 500 Mitarbeitern. „Bei uns gab es keine Entlassungen, und wir haben das auch nicht vor“, sagt Piotr Bienkowski aus der Deutschland-Geschäftsführung. In den guten Jahren habe man die Personalausstattung hierzulande nur behutsam um 20 bis 30 Mitarbeiter ausgebaut.

Das zahle sich nun aus. „Wenn sich der Markt auf dem Niveau von 2005/2006 einpendelt, haben wir mit unserer Struktur kein Problem.“ Immerhin weiß man inzwischen auch bei Atisreal die Vorzüge der Gebäudebewirtschaftung zu schätzen. „Das ist ein berechenbares und stabiles Geschäft“, sagt Bienkowski.