09.02.2009 · Die Strukturen am Markt für geschlossene Immobilienfonds ändern sich grundlegend. 2008 war für die Branche das schlimmste Jahr seit langem. Auch entdecken immer mehr Frauen diese Produkte. Ihr Anteil hat sich verdoppelt.
© F.A.Z. - Frank Röth
Nicht alle Anleger haben mit Fonds gute Erfahrungen gemacht: Geschädigte Anleger während einer Demonstration im Herbst 2007
Im vergangenen Jahr wurde so wenig Eigenkapital mit geschlossenen Immobilienfonds plaziert wie niemals seit Beginn der Feststellung der Daten im Jahr 1993. In diesem Jahr dürfte sich zumindest der relative Marktanteil der Immobilienbeteiligungen an den geschlossenen Fonds erhöhen. Denn erstens bieten sich für Fondsinitiatoren aufgrund steigender Renditen wieder bessere Erwerbsmöglichkeiten am Immobilienmarkt.
Und zweitens ist eine klare Tendenz bei den Zeichnern geschlossener Fonds nach einfach strukturierten Produkten mit gut prognostizierbaren Zahlungsströmen zu beobachten. Das berichtet Helmut Knepel, Sprecher des Vorstands der Feri Euro Rating Services AG in Bad Homburg.
Nie gab es so viele Fonds wie heute
Die Zahl der geschlossenen Fonds war 2008 so groß wie nie zuvor, obwohl das plazierte Eigenkapital um fast 20 Prozent zurückging, das der Immobilienfonds um fast 23 Prozent. Die Zahl der geschlossenen Immobilienfonds erreichte dagegen mit 255 einen Rekord. Knepel: „Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Fonds kleiner werden.“ Im Jahr 2000 hatte ein Immobilienfonds mit deutschen Objekten im Durchschnitt noch ein Eigenkapitalvolumen von 33,6 Millionen Euro, im Jahr 2008 waren es nur noch 8,3 Millionen Euro.
Das heißt, es gab viele sehr kleine Fonds, bei denen sich zuweilen jedoch die Frage stellt, ob diese überhaupt wirtschaftlich sein können. Knepel: „Denn der Anteil der weichen Kosten steigt im gleichen Maß wie die Fondsgröße sinkt.“ Veränderungen gab es nach seinen Angaben auch in der Struktur der Fondszeichner. Vor zehn Jahren, im Jahr 1998, waren 18,3 Prozent der Zeichner über 60 Jahre alt, während es im vergangenen Jahr 39,2 Prozent waren. Der Anteil der älteren Zeichner hat sich in zehn Jahren mithin mehr als verdoppelt.
Frauenanteil verdoppelt sich
Knepel weist darauf hin, dass damals Fonds mit Verlustzuweisungen im Vordergrund standen, die oft von Personen gezeichnet wurden, die im Berufsleben stehen, viel verdienen, dabei aber zum Teil nur ein geringes Vermögen haben. 1998 kamen drei Viertel der Zeichner aus der Gruppe der 31 bis 60 Jahre alten Personen, also jene, die aktiv im Berufsleben stehen und gut verdienen. Für sie waren Verlustzuweisungen attraktiv.
Im Jahr 2008 kamen nur noch 53,2 Prozent der Zeichner aus der Altersgruppe der aktiv Berufstätigen. Der Anteil der Frauen an den Fondszeichnern, der 1998 bei 20,5 Prozent lag, hat sich im vergangenen Jahr auf 38,6 Prozent fast verdoppelt.
Viertes Quartal besonders schlimm
Nie zuvor war der Anteil der im vierten Quartal vertriebenen Fonds so gering wie im Jahr 2008. Nur 20,5 Prozent des Eigenkapitals wurden 2008 im vierten Quartal vertrieben. Vor zehn Jahren, 1998, als Steuermotive bei der Zeichnung noch im Vordergrund standen, wurden noch zwei Drittel in den Monaten Oktober bis Dezember plaziert.
Dieser Anteil ist seitdem - einhergehend mit den geringeren und dann weggefallenen Verlustzuweisungen - gesunken. 2007 lag der Anteil der im letzten Quartal vertriebenen Fonds aber immerhin noch bei 29,1 Prozent; 2006 waren es noch 39,5 Prozent. Knepel: „Der Einbruch im vierten Quartal des Vorjahres war durch die auf die Lehman-Pleite folgende Verunsicherung der Anleger bedingt.“
