Expo Real Angst und Verunsicherung

Die schlechten Nachrichten von den Finanzmärkten reißen nicht ab. Nun drücken die Hiobsbotschaften zunehmend auf die Stimmung in der deutschen Immobilienbranche, was auch auf der Expo Real, der größten deutschen Gewerbeimmobilienmesse in München vom 6. bis 8. Oktober, zu spüren sein dürfte. Noch vor einem Jahr wurden die Rückkehr der deutschen Investoren und eine Beruhigung des Anfang 2007 von Überhitzungstendenzen gezeichneten Marktes begrüßt.

Inzwischen prägen jedoch Angst und Verunsicherung das Bild. Seit weltbekannte amerikanische Investmentbanken von der Landschaft verschwunden sind, stehen die Zeichen auf Sturm - auch für andere Volkswirtschaften. Gegen diesen Vertauensverlust aber hilft es nicht, dass staatliche Interventionen das Schlimmste zu verhindern suchen. Auch dem letzten Spieler auf dem Casino-Deck ist inzwischen klar, dass alle in einem Boot sitzen und es keine unsinkbaren Schiffe gibt.

Es gibt auch Gewinner in der Krise

Dennoch hat jede Krise ihre Gewinner. Diejenigen, die - bei aller Finanzmarkteuphorie - die Gesetze des Immobilienmarktes nicht ganz außer Acht gelassen haben. Sie können sich heute einigermaßen entspannt zurücklehnen. Denn Betongold am richtigen Standort ist selbst in turbulenten Zeiten ein vergleichsweise sicherer Hafen.

Das zeigt sich jetzt auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt, dessen Risiko Fachleute bisher insgesamt als moderat einschätzen. In Deutschland finden sich zwar keine Milliardenkäufe von Finanzjongleuren mehr, und entsprechend rückläufig ist auch das Transaktionsvolumen. Dennoch gibt es Geschäft, denn für eigenkapitalstarke Investoren bleibt der Markt weiterhin interessant. Allerdings ist der Anspruch an die Objekte gestiegen. „Die Käufer achten inzwischen wieder auf Qualität und kommen eher aus dem Immobilienbereich als aus dem Finanzsektor“, berichtet Sascha Hettrich, Managing Partner Deutschland des Beratungsunternehmens King Sturge.

Immobilienbranche beklagt niedrige Margen

Gesucht sind vor allem Bürohäuser, Logistikimmobilien, innerstädtische Einkaufszentren und Business Hotels in zentralen Lagen von großen Städten. Doch gute Objekte zu marktfähigen Preisen sind Mangelware. „Es gibt im Moment keine Handelsmargen. Viele Investoren haben in den vergangenen Jahren teuer eingekauft und wollen die Immobilien nicht unter diesem Preis abgeben.“ Das hemme den Markt von heute, werde sich aber mit steigendem Druck auf die Immobilienbesitzer wieder ändern. Der Fachmann geht davon aus, dass sich auf dem deutschen Markt in den kommenden Jahren manches tun wird. Auch Wertberichtigungen bei den Immobilienunternehmen schließt er nicht aus.

Hettrich rechnet damit, dass sich im kommenden Jahr die Konjunkturabkühlung weiter fortsetzen wird. Das werde insbesondere auf den Bürovermietungsmärkten zu spüren sein, die zurzeit noch gute Umsatzzahlen melden. „Es ist mit sinkenden Flächenumsätzen und eher stagnierenden Mieten zu rechnen.“ Verkaufs- und Ankaufsentscheidungen sollten vor diesem Hintergrund nicht zu lange aufgeschoben werden, rät Hettrich. „Das klingt erst einmal paradox. Doch Verkäufer müssen tendenziell mit weiter sinkenden Preisen rechnen.“ Käufer hingegen könnten sich auf eine härter werdende Wettbewerbssituation für qualitativ hochwertige Immobilien einstellen, da nach wie vor viel Liquidität auf Anlegerseite vorhanden sei.

Finanzkrise trifft die Immobilienwirtschaft

Angespannt bleibt die Lage bei den Banken: „Ein Ende der Finanzmarktkrise ist nicht abzusehen“, meint Peter Axmann, Global Head Real Estate bei der HSH Nordbank. Für die Immobilieninvestmentmärkte bedeute dies, dass sich die bestimmenden Trends der vergangenen Monate noch verstärken werden. Er rechne daher damit, dass sich die Transaktionsdynamik gegenüber dem Vorjahr noch weiter verlangsamen wird. Infolge der Kreditkrise seien die Kreditmargen und das Zinsniveau für gewerbliche Immobilienfinanzierungen außerdem deutlich gestiegen.

„Durch die höchst volatilen Liquiditätskosten ist es für die Banken augenblicklich schwierig, nennenswerte Beträge zu vertretbaren Konditionen zu refinanzieren“, berichtet Axmann. Das schränke die Kreditvergabemöglichkeiten ein. „Dazu kommen deutlich höhere Risikoprämien bei hohen Ausläufen. Berücksichtigt man dazu die notwendigen Tilgungsleistungen, so rechnen sich hohe Beleihungsausläufe oft nicht mehr, weil die Immobilienrenditen nur moderat gestiegen sind.“ Bei klassischen gewerblichen Immobilienfinanzierungen lägen die Ausläufe heute in der Regel zwischen 60 und 70 Prozent.

Unter diesen für Immobilieninvestoren wenig erfreulichen Umständen fällt ein Blick in die Zukunft besonders schwer. „Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zählt weiterhin zu den stabilsten Zielmärkten mit sehr hohem Diversifikationspotential“, meint Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management. Dies gelte gerade im Hinblick auf die in der ganzen Welt zu beobachtenden Preiskorrekturen. Da beste Immobilien in Deutschland in den vergangenen Jahren im internationalen Vergleich weniger an den Preissteigerungen partizipiert hätten, böten sie jetzt größere Wertstabilität.

Die Märkte sind nicht liquide genug

Das größte Risiko sieht Knoflach in der zu geringen Liquidität auf den Märkten, insbesondere durch die mangelnde Bereitstellung von Finanzierungen. „Dadurch wird eine Marktabwärtsspirale in Gang gesetzt, die zu einer allgemeinen Wirtschaftsschwäche führen kann und damit wiederum die Immobilienmärkte weiter nach unten ziehen könnte.“ Funktionierende Kapitalmärkte seien daher auch für die Immobilienmärkte von großer Bedeutung. „Nun ist es wichtig, das Vertrauen in die Finanzmärkte wiederherzustellen.“ Knoflach warnt jedoch vor einer Überreaktion der internationalen Gesetzgeber mit zu starken Reglementierungen und Einschränkungen der Marktwirtschaft.

„Die opportunistischen Investoren, die auf einen schnellen Ausstieg gesetzt haben, werden ihre Strategie dem Markt anpassen müssen“, schätzt Michael Zimmer, Vorsitzender der Geschäftsführung von Corpus Sireo. Die ambitionierten Ziele der Businesspläne könnten nur durch ein hervorragendes Asset Management erreicht werden, wobei sich die geplante Eigenkapitalverzinsung durch die längeren Haltezeiten reduzieren werde. „Als Bestandshalter muss man jetzt seine Hausaufgaben machen“, sagt Zimmer. Die Haltephase der Immobilie müsse aktiv genutzt werden, um die Vermietungssituation und die Kosten zu optimieren. Flexibilität im Umgang mit etablierten Strategien und Kompetenzen sei nun gefragt.

Aggressive Hoffnungspreise

„Es wird eine spannende Zeit“, prognostiziert Gerhard Niesslein, Vorsitzender des Aufsichtsrats der Strabag Property and Facility Services, die vor dem Verkauf an den Strabag-Konzern als DeTeImmobilien firmierte. Die zentrale Frage sei, ob die aggressiven Hoffnungspreise, die vor zwölf bis achtzehn Monaten von den Immobilieninvestoren gezahlt wurden, den Werten der Immobilien in zwei bis drei Jahren entsprechen werden. Doch ohne Investitionen und Finanzmittel für ein professionelles Asset Management sei dies in den meisten Fällen nicht zu bewerkstelligen. Aber genau das Gegenteil passiere zurzeit, denn überall werde an der Kostenschraube gedreht, berichtet Niesslein. Wenn bei einem Milliardenportfolio wegen Kosten für die Herrichtung von vermietbaren Flächen in Höhe von 25.000 Euro ein zweiwöchiges Genehmigungsverfahren notwendig sei, könne das nicht funktionieren.

Auch in der Verlängerung von Krediten sieht Niesslein ein schwieriges Thema. „Die Banken wollen heute einen Mietablaufplan und eine sorgfältige Begutachtung der Immobilie (Due Diligence) sehen. Auch detaillierte Cash-Flow-Prognosen werden abgefragt.“ Er geht davon aus, dass 30 Prozent Eigenkapital und Margen von mehr als 150 Basispunkten die Regel sein werden. „Das wird für viele Immobilieneigentümer ein hartes Brot und könnte dazu führen, dass die Banken die Kreditnehmer zwingen werden, Partner hinzuzunehmen“, meint Niesslein. Für eigenkapitalstarke Investoren könnten sich daraus interessante Chancen ergeben.

Denn auch oder gerade in schwierigen Marktphasen lasse sich mit Immobilien Geld verdienen. „Es ist die Zeit für ,smart money', also für Investoren, die etwas von Immobilien verstehen. Wer 30 bis 40 Prozent Eigenkapital vorweisen und jetzt warten kann, wird viele spannende Gelegenheiten sehen“, meint der Fachmann. „Auf Grund dieser Investoren gibt es ein intaktes Sicherheitsnetz“, beurteilt Niesslein die Situation.